나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30564 [1] 전라남도 화순군 능주면 잠정리 250 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.02.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 능주면 잠정리 소재 '능주초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 기존주택 등이 혼재하는 면소재지내 주택지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량 진출입이 가능하며, 북동측 화보로를 통하여 타지역으로 진출입 가능함.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 평탄한 사다리형 토지로 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 2.5m 내외의 비포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개, 닭, 오리, 메추리 사육제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소, 말, 양, 사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역 (500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전 축종 가축 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화재보호구역기타(정암조광조선생적려 유허비,문화재현상변경허가대상(500m이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외건물 ㉠~㉣이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (가) 목조시멘트 기와지붕 단층 건으로 외벽 : 시멘 몰탈마감 등, 내벽 : 벽지마감 등, 창호 : 새시창호 등임. 기호 (다) 시멘트 블럭조 시멘트기와지붕 단층 건으로 벽체 : 시멘 몰탈마감 등, 창호 : 목재창호 등임.

이용상태

기호 (가) : 주택(기준시점 현재 공가)임. 기호 (다) : 물치장(기준시점 현재 공가)임.

설비내역

기호 (가) : 난방설비(수선필요) 등이 되어 있음. 기호 (다) : -

부합물 및 종물

제시외 건물 ㉠~㉣이 소재함.

공부와의 차이

기호 (다)는 공부상 스레이트지붕이나, 현황 시멘트기와지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 (나) 목조시멘트 기와지붕 단층 물치장 29㎡은 현황 반파되어 경제적 가치가 희박함.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함)
감정평가서성 본건 건물 장기간 공가 상태로 인하여 외관 및 내부설비 일부가 손상된 것으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30564 (1)

소재지: 전라남도 화순군 능주면 잠정리 250

용도: 단독주택

감정가: 90,705,180 원

토지면적: 327.00㎡ (약 98.93평)

건물면적: 74.00㎡ (약 22.39평)

건물 제시외면적: 35.08㎡ (약 10.61평) (총 건물 면적: 109.08㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 조OOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 화순군 능주면 잠정리 소재 '능주초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 기존 주택 등이 혼재하는 면소재지 내 주택지대로, 조용하고 한적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

차량의 진출입이 가능하며, 북동측 화보로를 통해 타 지역으로의 이동이 용이한 편입니다.

토지는 인접 필지 대비 평탄한 사다리형이며, 현재 단독주택 건물 부지로 이용 중입니다.

물건지 남서측으로는 노폭 약 2.5m 내외의 비포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 상 제1종일반주거지역이며, 다수의 가축 사육 제한 구역 및 문화재 보호 구역(정암조광조선생적려 유허비 인근)에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2025년 01월 14일 접수된 조은대부주식회사의 근저당권(채권액 22,500,000원)입니다.

이후 2026년 02월 24일 조은대부로부터 임의경매가 개시되었습니다.

등기부등본 상 채권 총액은 22,500,000원으로 파악됩니다.

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리(임차권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황에 따르면, 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 조사되었습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 화순군 능주면의 면소재지 내에 위치하며, 능주초등학교가 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업 시설이나 산업 단지와는 다소 거리가 있어, 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권의 특성을 보입니다.

주변에 2013년에 건축된 '잠정햇살마을타운하우스'의 최근 실거래 사례가 있습니다.

2026년 1월 13일, 해당 타운하우스가 110,000,000원에 거래되었으며, 이는 전용면적 약 84.907㎡ 기준입니다.

또한, 2025년 10월 15일에는 101,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이러한 거래 가격은 인근 지역의 부동산 시장 동향을 파악하는 데 참고할 수 있으나, 본 물건은 단독주택으로, 타운하우스와는 건축 형태 및 관리 측면에서 차이가 있음을 유의해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 능주초등학교 인근 면소재지 내에서 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 화보로를 통한 지역 간 이동은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 제한적일 수 있습니다.

* 주거환경: 조용하고 한적한 전원주택 또는 면소재지 주택가 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화 및 손상: 감정평가서에 따르면 건물은 장기간 공가 상태로 인해 외관 및 내부 설비 일부가 손상된 것으로 조사되었습니다. 이에 따라 상당한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 총 35.08㎡(약 10.61평)의 제시외 건물이 포함되나, 이 중 일부(기호 (나), 29㎡)는 반파되어 경제적 가치가 희박한 상태입니다. 철거 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 진입 도로: 물건지 남서측에 노폭 약 2.5m 내외의 비포장도로가 접해 있어, 차량 통행 및 주차에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본 물건은 다수의 가축 사육 제한 구역 및 문화재 보호 구역(정암조광조선생적려 유허비 인근)에 속해 있어, 향후 건축 또는 토지 이용 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

* 혐오시설: 본 물건지의 직접적인 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 화순군 능주면에 위치한 단독주택으로, 면소재지의 비교적 조용한 주거 환경을 선호하는 분에게 적합할 수 있습니다.

토지와 건물, 그리고 제시외 건물까지 일괄 매각 대상입니다.

권리상 인수되는 부담은 없으나, 건물 노후화로 인한 수리 비용 및 일부 반파된 제시외 건물 처리 비용이 발생할 수 있다는 점은 반드시 고려해야 합니다.

주변의 타운하우스 실거래가격을 참고하여 시세 파악이 가능하며, 토지 이용 계획 상의 제한 사항도 사전에 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 상대적으로 저렴한 가격에 접근 가능한 단독주택 물건입니다.

* 직접 거주 목적 또는 리모델링 후 임대/재매각을 통한 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 면소재지 내 주택으로, 지역 주민을 중심으로 꾸준한 수요가 있을 수 있습니다.

* 장기간 공가 상태로 인한 건물 노후를 감안할 때, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 90,705,180 원

주변 실거래가 (인근 타운하우스 기준): 101,000,000원 ~ 110,000,000원 (2025년~2026년)

분석:

감정가는 9천만원대이지만, 주변의 유사 시기 건축물(타운하우스) 실거래가는 1억원 초중반대를 형성하고 있습니다.

그러나 본 물건은 단독주택이며, 장기간 공가로 인한 건물 노후화 및 설비 손상, 일부 반파된 제시외 건물의 존재 등으로 인해 상당한 수리 또는 철거 비용이 예상됩니다.

따라서, 감정가격을 기준으로 하되, 예상되는 수리/철거 비용 및 보수적인 시세 적용을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

건물 수리 및 제시외 건물 철거 비용을 최소 2천만원에서 5천만원 이상으로 추정할 때, 낙찰 후 추가적인 비용이 발생함을 인지해야 합니다.

예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 80,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.