나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3212 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 1566-3 세천삼정그린코아더베스트아파트1단지 104동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대구광역시 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 소재 "대구세천초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위환경은 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 22층 중 7층 704호로서, - 외 벽 : 인조석, 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내 벽 : 내부 인테리어, 일부 타일 붙임 등 마감, - 바 닥 : 바닥재, 일부 타일 붙임 등 마감, - 창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호(가) : 아파트로 이용 중임.

설비내역

대상물건은 공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 사다리형 토지로서, 자체지반 등고평탄한 “주상용 건부지”임.

인접 도로상태등

대상물건 남측 및 서측으로 폭 약 30미터 내외 도로, 북측으로 폭 약 20미터 내외 도로와 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(세천유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(2016-06-03)(세천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리 사업지구<토지구획정리사업법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

물건 비고

을구 3번 2025.09.09. 접수 제4777909호 주택임차권등기(임차보증금 금 200,000,000원, 전입일자 2019.03.29., 확정일자 2021.03.02.) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

* 사건번호: 대구서부지원 2026타경3212 (1)

* 소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 1566-3 세천삼정그린코아더베스트아파트1단지 104동 7층704호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 22층 중 7층

* 감정가: 200,000,000원

* 토지면적: 31.10㎡ (약 9.41평)

* 건물면적 (전용면적): 59.80㎡ (약 18.09평)

* 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 준공일자: 2017년 2월 27일

* 단지 정보: 세천삼정그린코아더베스트아파트1단지, 총 5개동, 316세대

* 총 주차대수: 391대 (세대당 약 1.24대)

1.1. 입지조건

2

* 위치 및 주위환경: 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 소재 "대구세천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위 환경은 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통사정은 보통입니다.

* 인접 도로: 남측 및 서측으로 폭 약 30미터 내외 도로, 북측으로 폭 약 20미터 내외 도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(세천유치원, 세천초등학교), 토지구획정리 사업지구로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 대구세천초등학교, 세천유치원 등 교육시설이 있으며, 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 현재 파악된 정보상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

2

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 3번, 2025년 9월 9일 접수 제4777909호 주택임차권등기.

* 선순위 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 200,000,000원

* 전입일자: 2019년 3월 29일

* 확정일자: 2021년 3월 2일

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권 등기 및 강제경매 신청인 (채권자)

* 권리분석 요약:

* 을구 3번의 주택임차권은 말소기준권리(2026.02.20. 강제경매)보다 선순위이므로, 배당에서 임차보증금 2억원이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 소유권 관련 권리(갑구)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

2

* 본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상권을 갖추고 있습니다.

* 단지 내 및 주변 상가를 통한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

2

* 아파트 단지는 2017년에 사용 승인되어 비교적 신축에 해당합니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 마련되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 아파트 단지는 주거 환경이 양호하며, 통학 및 근거리 생활에 편리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2

* 최우선 고려 사항: 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 200,000,000원 인수 여부. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 부담해야 하므로, 총 실투입 금액이 상당할 수 있습니다.

* 임차인의 보증금 인수 가능성이 높으므로, 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

2

* 본 물건은 대구광역시 달성군 다사읍에 위치한 세천삼정그린코아더베스트아파트 1단지 104동 704호 경매 건입니다. 2017년 준공된 아파트로, 비교적 신축이며 주거 환경이 양호합니다.

* 단지 내 및 주변의 편의시설, 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금 2억원을 전액 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 것입니다. 이는 상당한 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 채권자(김OO)이자 임차인(김 )이 보증금 회수를 위해 강제경매를 신청한 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

2

* 비교적 신축(2017년 준공)으로 상품성이 뛰어나며, 즉시 거주 또는 임대가 가능한 상태입니다.

* 지역 내에서 주거 선호도가 있는 아파트 단지로, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 임차인 보증금 인수 리스크를 명확히 파악하고, 이를 감안한 합리적인 입찰가를 산정한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2

* 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 4월 16일, 59.80㎡ (18.1평) 물건 103동 18층이 200,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 11일, 75.53㎡ (22.8평) 물건이 3층에서 233,800,000원에 거래되었습니다.

* 본 물건의 전용면적(59.80㎡)을 고려할 때, 현재 시세는 약 200,000,000원 내외로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원을 인수할 가능성이 매우 높습니다.

* "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 본 물건의 순수 부동산 가치(시세 200,000,000원)를 기준으로 안전 마진을 고려하여 산정합니다.

* 시세의 70~80% 수준을 고려하면, 예상 입찰가는 약 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위로 예상할 수 있습니다.

* 그러나, 이 가격에 낙찰받더라도 200,000,000원의 보증금을 추가로 인수해야 하므로, 총 투입 금액은 340,000,000원 ~ 360,000,000원에 달하게 됩니다. 이는 현재 시세보다 훨씬 높은 금액이므로, 입찰 시 매우 신중한 판단이 요구됩니다.

* 따라서, 실질적인 입찰가는 상기 예상 범위보다 현저히 낮게 결정되어야 하거나, 본 물건은 유찰 후 다음 회차에서 가격이 하락할 때 고려하는 것이 더 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.