나이스옥션 법원경매 울산 2026타경118 [1] 울산광역시 중구 우정동 511-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2026.03.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 우정동 소재 '근로복지공단 본사' 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 상업나지, 단독주택, 공동주택 등이 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 일반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 평지에 세장형 토지로서, 상업용 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1): 본건 서측으로 중로, 남측으로 세로(보행자전용도로)와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역(2016-12-20), 지구단위계획구역(우정혁신지구), 소로3류(폭 8m 미만)(2013-08-30)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '건물감정평가요항표'를 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상입니다. 2. 기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가. 일반철골구조 경사지붕 지상1층 건물 건으로서, - 외벽: 스톤코트, 치장타일붙임, 판넬이음 마감 등, - 내벽: 판넬이음, 일부 타일붙임, 일부 내부인테리어 등, - 창호: 강화유리샷시 및 샷시창 등입니다.

이용상태

가. 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

위생, 급배수설비, 전기설비, 천장형 시스템 냉난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적개황도 및 건물개황도"와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재하며 본 감정평가목적을 참작하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상입니다. 2. 기 타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경118 (1) 울산지방법원 부동산 임의경매 물건에 대한 보고서입니다.

* 물건 주소: 울산광역시 중구 우정동 511-4

* 물건 용도: 근린생활시설

* 감정가: 12,529,827,965원

* 토지 면적: 1632.90㎡ (약 493.98평)

* 건물 면적: 998.63㎡ (약 302.03평)

* 제시외 건물 면적: 29.54㎡ (건물감정평가요항표 참조)

* 매각 구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOOOOO (신정새마을금고)

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, 제시외 건물 포함 매각.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 우정동에 소재하며, '근로복지공단 본사' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 근린생활시설, 상업나지, 단독주택, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태

본건 서측으로는 중로, 남측으로는 세로(보행자 전용도로)에 각각 접하고 있어 차량 및 보행 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 중심상업지역(2016-12-20), 지구단위계획구역(우정혁신지구)으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

토지 등기부상 소유권은 대로개발주식회사에 이전되었으며, 다수의 근저당권 및 압류, 가압류가 등기되었으나 대부분 말소된 상태입니다. 말소기준권리는 신정새마을금고의 근저당권(2019-08-29 접수)으로 확인되며, 해당 권리 이후에 등기된 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 최종적으로 신정새마을금고의 임의경매 개시 결정(2026타경118)이 말소기준권리보다 나중에 등기되었고, 본 경매로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 총 등기부채권액은 토지 14,211,463,592원, 건물 19,971,463,592원입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 주식회사디알

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-11-12

대항력: 있음

비고: '대항력: 있음'으로 기재되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로, 인수 보증금 합계 또한 0원으로 명시되어 있습니다. 보증금 인수 여부와 무관하게 대항력 있는 임차인의 존재는 권리관계상 면밀한 검토가 필요합니다.

- 임차인: 채수현

보증금: 50,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자(사업일자): 2023-09-20

대항력: 없음

- 임차인: 이시형

보증금: 0원

차임: 10,000,000원

전입일자(사업일자): 2025-12-01

대항력: 없음

- 임차인: 주식회사대로이노베이션

보증금: 0원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2024-10-24

대항력: 없음

- 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 중심상업지역에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

* '근로복지공단 본사' 인근에 위치하여 관련 업종의 임대 수요가 기대될 수 있습니다.

* 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통망: 중로 및 세로에 접해 있어 차량 및 도보 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주위가 근린생활시설, 상업나지, 공동주택 등이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (상세 정보는 주변 탐문 또는 지도 검색 필요)

* 공공시설: '근로복지공단 본사'가 인접해 있어 공공 서비스 이용이 편리할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 주식회사디알이 2020년 11월 12일에 전입하였으며 대항력이 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 법적 권리 및 명도 관련 분쟁 발생 가능성에 대한 철저한 사전 조사 및 대비가 필요합니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(29.54㎡)이 포함되어 매각되므로, 해당 건물의 현황 및 법적 문제 여부를 확인해야 합니다.

* 임대관계 미상: 토지 및 건물 모두 임대 관계가 불명확하므로, 입찰 전 임차 현황 및 실제 점유 관계에 대한 조사가 필수적입니다.

* 지역 개발 관련 규제: 중심상업지역 및 지구단위계획구역으로서, 건축 및 개발에 관한 세부적인 사항은 관련 법규 및 지구단위계획을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 중구의 중심상업지역에 위치한 근린생활시설로, 입지적 강점과 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 감정가는 높게 책정되어 있으나, '일괄매각' 및 '제시외 건물 포함' 조건과 더불어 '대항력 있는 임차인'이 존재한다는 점이 주요 고려 사항입니다. 다만, 해당 임차인의 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 권리관계의 복잡성은 다소 완화될 수 있으나, 이에 대한 면밀한 법적 검토 및 명도 전략 수립이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 중심상업지역 내 입지로 상업 시설로서의 가치 및 개발 잠재력이 높습니다.

* '근로복지공단 본사' 인근의 안정적인 배후 수요가 기대됩니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 '0원'으로 명시되어 있어, 잠재적 인수 비용을 절감할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 12,529,827,965원을 기준으로, 시장 상황, 권리 분석 결과(특히 대항력 있는 임차인 관련), 향후 개발 가능성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없으므로, 이를 제외한 실질적인 취득 비용을 기준으로 경쟁 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가의 심층적인 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.