나이스옥션 법원경매 경주 2026타경46 [1] 경상북도 경주시 용강동 1355-1 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 "황성초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근 일대는 본건과 접한 간선도로변으로 음식점, 소매점 등의 근린생활시설과 후면으로 다가구주택, 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하고 있어 제반 교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 중 제2층 제202호로서, 외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감 바닥 : 바닥내장재 및 등 마감 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

다각형의 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 20미터, 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(2016-06-22)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m) (접합)가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(황성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 역사문화환경보존지역<문화유산 의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2026타경46 (1)

소재지: 경상북도 경주시 용강동 1355-1 2층202호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 85,000,000원

토지면적: 29.35㎡ (약 8.88평)

토지 지분: 29.3451㎡ (약 8.88평)

건물면적: 57.60㎡ (약 17.42평)

건물 지분: 57.6㎡ (약 17.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 "황성초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

부근 일대는 본건과 접한 간선도로변으로 음식점, 소매점 등의 근린생활시설과 후면으로 다가구주택, 공동주택 등이 형성된 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건까지는 북동측으로 폭 약 20미터, 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로가 각각 접하고 있습니다.

토지 이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로3류, 중로1류 도로와 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(황성초등학교), 역사문화환경보존지역에 속합니다.

3. 권리분석

채권자는 김OO이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

본건에는 선순위 임차인으로 김형석 씨가 존재합니다.

등기부등본 요약 상 주요 권리 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 건일건설주식회사 (2011-10-07)

* 주택임차권: 김형석 (110,000,000원, 2023-08-01 접수) - 전입일자 2021-03-03, 확정일자 2021-02-08. 이 임차권은 인수 대상입니다.

* 압류: 경주세무서장 (2022-02-15) - 말소기준권리입니다.

* 강제경매: 김형석 (110,106,900원, 2026-02-25 접수) - 사건번호 2026타경46 (1)에 의한 경매입니다.

등기부채권 총액은 110,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 3번 주택임차권 설정등기가 있으며, 이는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 근린생활시설(음식점, 소매점 등)과 주거시설이 혼합된 지역으로, 오피스텔의 주거용 이용 상태와 부합합니다.

상업시설과의 접근성이 양호하여 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 출입이 편리하며, 간선도로변 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 보통입니다.

* 주변시설: 황성초등학교 북측 인근에 위치하며, 도심에 숨겨진 공원인 황성공원이 가까워 산책 및 여가 활동 공간으로 활용 가능합니다. 공원 내에는 편의시설이 마련되어 있습니다. 별도의 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 김형석 씨의 존재입니다.

김형석 씨의 보증금 110,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 합니다. 따라서 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

또한, 물건 명세서상의 기타 참고사항에 임대 관계가 '미상'으로 표기되어 있어, 실제 임대 현황에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 용강동에 위치한 오피스텔로, 황성초등학교 인근의 주거 및 상업 혼합 지역에 자리하고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다.

2011년에 건축된 건물로 연식이 있으나, 철근콘크리트 구조로 안정적입니다.

그러나 본건의 핵심은 선순위 임차인의 보증금 110,000,000원 인수 여부입니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지할 수 있으며, 낙찰자의 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

임차인 김형석 씨는 본건 강제경매의 채권자이기도 하므로, 배당 순위 및 예상 배당률에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 및 상업 복합 지역 내 위치.

* 황성초등학교 인근으로 학군 수요 잠재력.

* 경주시 개발 계획 및 지역 가치 상승 가능성 고려.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 85,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(56.28㎡)의 오피스텔이 2024년 2월에 90,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한 40.68㎡ 면적은 2023년 11월 57,000,000원, 2026년 7월 68,000,000원에 거래되었습니다.

따라서 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

그러나 본건은 인수해야 하는 선순위 임차인의 보증금이 110,000,000원으로, 감정가보다 높습니다.

규정에 따라 '인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산정해야 하지만, 본 물건의 경우 인수 보증금이 감정가를 초과하므로, 단순 계산은 실질적인 인수 금액을 반영하지 못합니다.

'인수 보증금'을 제외한 예상 입찰가는 감정가인 85,000,000원을 기준으로 볼 수 있습니다.

이는 인수 보증금 110,000,000원을 별도로 부담해야 함을 고려할 때, 실질적인 총 취득 비용은 195,000,000원 (감정가 + 인수 보증금)부터 시작됨을 의미합니다.

따라서, '인수 보증금'을 제외한 예상 입찰가는 85,000,000원입니다.

단, 이는 실질적인 총 인수 비용인 110,000,000원을 고려한 금액이 아니므로, 투자 결정 시 매우 신중한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.