나이스옥션 법원경매 천안 2026타경69 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1483 불당아리스타팰리스 6층608호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 '불당2동 행정복지센터' 북측 인근에 위치하며, 주위는 "근년에 조성된 신흥 택지개발지대 내 상업·업무지대"임.

교통상황

본건이 속한 건물 지하주차장까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지상15층, 지하5층 규모 건물 내 6층 608호 및 8층 804호 로서,( 각 동일함 : 전용면적 및 대지권 동일 ) 사용승인일 : 2018. 08. 29 외벽 : 미장석재패널 등 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 창호 : 새시창호

이용상태

기호1 및 2 공(共)히, 오피스텔( 주거용 )로 이용중일 것으로 추정됨.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

'장방형, 평지'인 토지를 '상업·업무용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로는 도시계획도로( 광로3류 : 폭40m 내지 50m )에 접하고, 서측으로도 도시계획도로( 중로2류 : 폭15m 내지 20m )에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > '도시지역', '일반상업지역'. < 용도지구 등 > 제1종 지구단위계획구역. < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ), '택지개발지구'( 택지개발촉진법 ).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 천안지원 2026타경69 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1483, 불당아리스타팰리스 6층 608호

건물명: 불당아리스타팰리스

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕, 지상 15층, 지하 5층 건물 내 6층 608호

준공일자: 2018년 8월 29일

주용도: 업무시설 (건축물 현황상) / 오피스텔 (주거용 추정)

총 세대수: 755호

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.59㎡ (약 1.39평)

토지 지분: 4.5867㎡ (약 1.39평)

건물 전용면적: 23.67㎡ (약 7.16평)

건물 지분: 23.6715㎡ (약 7.16평)

건물 총 연면적 (참고): 41,249.64㎡ (약 12,478.5평)

1.3. 기타 기본 정보

감정가: 102,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경 및 개발 현황

충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 '불당2동 행정복지센터' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 근년에 조성된 신흥 택지개발지대 내 상업·업무지대로서, 현대적인 도시 경관을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건이 소재한 건물은 지하주차장까지 차량 접근이 용이합니다.

동측으로는 도시계획도로(광로 3류, 폭 40~50m), 서측으로는 도시계획도로(중로 2류, 폭 15~20m)에 접하고 있어 교통이 편리합니다.

대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

용도지역: 도시지역, 일반상업지역

용도지구 등: 제1종 지구단위계획구역

기타 법령상 제한: 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 택지개발지구 (택지개발촉진법)

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 5월 20일 접수된 신한은행의 근저당권(채권최고액 103,680,000원)입니다.

이 외 다수의 가압류 및 임의경매 개시결정 등기가 존재하나, 매각으로 인해 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

등기부상 채권 총액은 318,104,289원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수/소멸 여부

임차인: 강

보증금: 5,000,000원

차임: 530,000원

전입일자/확정일자/배당신고일자: 2026년 3월 4일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

3.3. 권리분석 요약

등기부상 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않아 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

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4.1. 지역적 특성

본 물건이 위치한 불당동 일대는 비교적 최근에 개발된 신흥 상업 및 업무 복합지구입니다.

쾌적한 도시 환경과 다양한 편의시설이 밀집해 있어 주거 및 업무 환경이 우수합니다.

4.2. 주변 편의시설 및 생활 인프라

* 쇼핑 및 문화: 현대백화점 천안아산점, 갤러리아백화점 등 대형 쇼핑몰 및 상업 시설이 인근에 위치합니다.

* 생활 편의: 다수의 음식점, 카페, 은행, 병원 (순천향대학교 부속 천안병원 등), 관공서 (불당2동 행정복지센터) 등 필수 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 교육: 천안불당초등학교, 불당중학교, 천안월봉고등학교 등이 인근에 소재합니다.

* 녹지: 불당근린공원 등 휴식 공간이 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 건물 구조 및 설비

건축물은 철근콘크리트 구조이며, 난방은 중앙난방 방식입니다.

급배수, 위생, 난방, 승강기, 소방, 지하주차장 설비 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

5.2. 건물 준공 연도 및 상태

2018년에 준공되어 비교적 신축 건물에 속합니다. 외벽은 미장석재패널 등, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 새시창호로 마감되었습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 유동화물건 관련 사항

본 물건은 유동화물건으로, 채권의 유동화 과정에서 발생한 복잡성이 있을 수 있습니다. 다만, 권리분석상 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

6.2. 미확인 권리 사항 (지상권)

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 기재되어 있지 않아 실제 존재 여부 및 권리 행사 범위에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 시설 (혐오시설)

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 물건지 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 천안시 불당동의 신흥 상업·업무지구에 위치한 신축 오피스텔입니다. 뛰어난 입지조건과 잘 갖춰진 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 일반적인 경매 절차를 통해 소유권을 취득할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 미확인 지상권의 존재 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

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* 우수한 입지: 천안의 주요 택지개발지구 내 상업·업무 중심부에 위치합니다.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 관리 유지 보수가 용이합니다.

* 편리한 교통망: 광로 및 중로에 접하여 차량 접근성이 우수합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 쇼핑, 의료, 교육, 행정 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 명도 리스크가 낮습니다. (단, 지상권 관련 확인 필요)

9. 예상 입찰가 및 시세분석

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최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(23.67㎡)의 오피스텔 거래가는 약 5,500만원에서 12,192만원 사이에서 형성되었습니다. 특히 2026년 4월 17일 5층 거래가가 6,500만원, 2026년 5월 1일 3층 거래가가 5,500만원으로 분석되며, 2026년 5월 15일 5층 거래가 12,192만원은 특수 거래(직거래)로 보입니다.

감정가는 102,000,000원으로 책정되어 있으며, 이는 최근 거래가 평균치보다 높습니다.

임차인의 보증금(500만원)은 인수되지 않으며, 차임(53만원)을 바탕으로 임대 수익률을 고려할 경우, 연 5%~7% 수익률을 가정하면 약 90,857,000원에서 127,200,000원 수준의 가치 평가가 가능합니다.

종합적으로 고려 시, 최근 거래가와 감정가, 임대 수익성을 감안할 때, 현 시세 기준으로 75,000,000원 ~ 90,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 유동화물건의 특성과 미확인 지상권 가능성에 대한 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.