나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10090 [1] 경상북도 경주시 천북면 동산리 913 경주휴엔하임퍼스트 103동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경상 · 평가일 2026.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 천북면 동산리 소재 천북초등학교 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 대체로 농경지, 주택, 일부 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량 출입 가능하며, 간선도로 접근성 및 시내버스 이용 편의성 등으로 보아 제반 교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 17층 건물 중 5층 501호 단위세대로서; (사용승인일: 2019.04.26) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 바닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시 창호. 아파트의 향 : 남향임

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재경보 및 옥내소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 아파트단지는 자체 지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 동측, 남측, 서측, 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 공원(2015-12-09)(저촉). 대로2류(폭 30m ~ 35m)(2022-05-12)(접함), 소로1류(폭 10m ~ 12m)(접함), 중로2류(폭 15m ~ 20m)(접함), 가축사육제한구역(일부제한(200)), 상대보호구역(천북초등학교).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상임. (2) 기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 경주지원 2026타경10090 (1) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 대OOOOOOOO(대한토지신탁)입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 경상북도 경주시 천북면 동산리 913 경주휴엔하임퍼스트 103동 5층 501호이며, 해당 물건은 아파트입니다. 2019년 04월 26일에 사용 승인된 건물로, 총 17층 중 5층에 위치한 남향 물건입니다.

1.3. 매각 대상

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.4. 감정가 및 면적

감정가는 167,000,000원입니다.

토지 면적은 63.33㎡ (약 19.16평)이며, 건물(전용) 면적은 59.90㎡ (약 18.12평)입니다. 본 물건의 분양 면적은 별도로 명시되지 않았으나, 일반적으로 전용 면적보다 넓게 책정됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 경주시 천북면 동산리 소재 천북초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 대체로 농경지, 주택, 일부 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

아파트 단지까지 차량 출입이 가능하며, 간선도로 접근성과 시내버스 이용 편의성 등을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 동측, 남측, 서측, 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 주변 현황

본 건 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 공원(저촉)으로 일부 영향이 있으며, 대로2류, 소로1류, 중로2류 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역 및 천북초등학교 상대보호구역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 04월 21일 접수된 을1 근저당권 (수협은행, 채권액 117,370,000원)입니다.

3.2. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 191,869,920원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다. 임대차 관계는 미상으로, 해당 물건 조사 시 점유자에 대한 정확한 확인 및 명도 절차 진행에 유의해야 합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

현재까지 파악된 정보상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 경주 천북면 일대는 주택 및 일부 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 단지 인근에 천북초등학교가 있어 교육 관련 상권의 영향도 일부 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

천북초등학교가 도보 거리에 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. (상대보호구역)

5.3. 기타 생활 편의시설

급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 화재경보 및 옥내소화전 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등 현대 아파트로서 필요한 기본 설비를 모두 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

말소기준권리보다 후순위인 다수의 압류, 가압류, 근저당권 등이 등기되어 있으나, 이들 권리는 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 등기부상 깨끗한 권리를 인수하게 될 가능성이 높습니다.

6.2. 임차인 관계

임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 보증금 등 금전적 부담은 없으나, 점유자의 권리 주장 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 환경

최근 보도된 내용에 따르면, 경주시 천북면 동산리 일대에서 폐기물 재활용 시설 건립 반대 움직임이 있습니다. 해당 시설이 주민 생명을 위협하는 혐오시설로 규정되며 반발이 거센 상황입니다. 본 물건지와의 구체적인 거리 및 영향력은 추가 확인이 필요하나, 향후 지역 개발 및 주민 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 기타

본 건은 제1종지구단위계획구역 내 공원(저촉)으로 지정된 토지에 인접해 있습니다. 이는 해당 토지의 향후 이용 계획 변경에 따른 주변 환경 변화 가능성을 내포하고 있습니다.

7. 종합 의견

경상북도 경주시 천북면에 위치한 경주휴엔하임퍼스트 아파트 물건입니다. 2019년 준공된 비교적 신축급 아파트로, 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 다소 복잡해 보이나, 말소기준권리 하의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자는 권리 상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 임대차 관계가 미상이라는 점은 명도 진행 시 주의가 필요합니다. 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 보통 수준이며, 최근 지역 주민들이 폐기물 재활용 시설 건립에 반대하는 움직임을 보이는 점은 향후 지역 가치에 영향을 줄 수 있는 요인으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2019년 준공으로 건물 상태 및 상품성이 우수할 것으로 기대됩니다.

* 권리 관계 명확성: 말소기준권리 하의 모든 권리 소멸 예상으로, 낙찰 후 권리상의 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 실수요자 선호도 높은 중소형 면적: 전용 59.90㎡ (약 18.12평)는 2~3인 가구에 적합하여 실수요자들의 선호도가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 주변 아파트 시세, 최근 실거래가, 단지 내 유사 면적 물건의 동향, 그리고 본 물건의 현 상태(수리 필요 여부, 명도 난이도 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 감정가 167,000,000원 대비 적정 낙찰률(일반적으로 70~90% 수준이나 물건별 상이)을 고려하되, 본건의 경우 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 면밀히 파악하고, 주변 부동산 전문가와 상담하여 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 현재 총 채권액이 감정가를 상회하고 있으나, 이는 매각으로 인해 낙찰자가 인수하는 금액과는 직접적인 관계가 없음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.