나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100406 [1] 대구광역시 중구 남산동 584-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 "대구가톨릭대학교유스티노캠퍼스" 동측 인근에 위치 하며, 부근 일대는 일반주택, 각종 생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 소형차량의 접근이 가능하며, 복동측 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지대와 대체로 등고 평탄하며 건부지(단독주택)으로 이용중입니다.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 3m내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 절대보호구역(대구가톨릭대학교대신학원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<대구광역시문화재보호조례>, <추가기재>가축사육제한 구역.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물황도"와 사진용지를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 2) : 목조 및 세멘벽돌조 기와 및 스라브 지붕 단층건으로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, - 내벽 : 벽지 등 마감, - 바닥 : 장판 마감, - 창호 : 목재 및 알루미늄창호입니다. 본건 2-1) : 세멘블록조 스라브지붕 단층건으로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, - 내벽 : 타일 마감, - 창호 : 알루미늄새시창호입니다.

이용상태

본건 2) : 단독주택 본건 2-1) : 변소로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비가 되어 있으며 유류보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 사진용지를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : 건물은 원가법을 적용하여 평가하되, 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰 감가를 병용하였습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구지방법원 2026타경100406 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한국주택금융공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 제시외 건물(변소) 매각 포함

1.2. 물건 상세

소재지: 대구광역시 중구 남산동 584-11 (신주소: 대구광역시 중구 중앙대로61길 64-9)

용도: 단독주택

토지 면적: 96.00㎡ (약 29.04평)

건물 면적: 49.45㎡ (약 14.96평) - 단독주택 본 건물

건물 제시외 면적: 11.70㎡ (약 3.54평) - 변소

건축물 사용승인일: 1984년 12월 21일

1.3. 감정가

총 감정가: 155,569,500원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 중구 남산동에 위치하며, "대구가톨릭대학교 유스티노 캠퍼스" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

부근 일대는 일반 단독주택과 다양한 생활 편의시설이 혼재된 주거 밀집 지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

소형 차량의 접근이 가능하며, 북동측 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역

절대보호구역 (대구가톨릭대학교대신학원)

역사문화환경보존지역 (대구광역시문화재보호조례)

가축사육제한구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 2022년 10월 25일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을1) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 모든 권리가 말소기준권리 하에 있어 소멸될 것으로 판단됩니다.

다만, 물건명세서상 "지상권개요" 비고란에 "지상권"이 언급되어 있으나, 등기부상 해당 권리 사항은 확인되지 않았습니다. 이 부분은 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다. 현재 거주하고 있는 임차인이 있는지 여부 및 정확한 임대차 관계는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 대구 중구 남산동의 주거 중심지에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

인근 대구가톨릭대학교의 존재는 관련 수요층을 대상으로 한 임대 사업 가능성을 시사합니다.

지역 내 다양한 생활 편의시설 접근성이 우수하여 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 대구가톨릭대학교 유스티노 캠퍼스가 인접해 있으며, 해당 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설: 단독주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 북동측 인근 버스 승강장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1984년 건축물로 노후화로 인한 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 절대보호구역, 역사문화환경보존지역 등으로 인해 향후 건축 또는 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 반드시 현장 조사가 필요합니다.

* 제시외 건물: 매각에 포함된 제시외 건물(변소)은 건축법상 위반 건축물 여부 및 철거 대상 여부에 대한 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 확인된 혐오시설은 없었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 중구 남산동에 위치한 단독주택으로, 기본적인 주거 기능을 갖추고 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 하에 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

건축 연령이 오래되었고, 토지 이용에 일부 제한 사항이 있으며, 임대차 관계가 미확인된 점은 투자 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 제시외 건물 포함 매각 건에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 대구 도심의 주거 지역에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 하 모든 권리 소멸 예상으로 권리 분석이 용이합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 복잡한 절차가 간소화됩니다.

* 잠재적 개발 가치: 제3종일반주거지역으로, 향후 재개발 또는 증축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 관련 제한사항 확인 필수)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 매매 정보는 주로 연립/다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

최근 매매 사례 (2026년 3월)로는 남산동 2220-14 (삼우(A), 1994년식 다세대)가 약 15,000만원, 남산동 611-2 (남문시장3지구, 1981년식 연립다세대)가 약 11,500만원에 거래되었습니다.

본 물건은 단독주택이며, 토지 면적이 96.00㎡로 비교적 넓은 편입니다. 건물은 1984년 건축되어 노후화가 진행되었습니다.

감정가 155,569,500원은 토지 가치와 건물의 노후도를 고려한 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금: 0원

말소기준권리(근저당): 207,000,000원

경매개시결정 금액: 89,459,673원

감정가: 155,569,500원

주변 다세대/연립 시세(11,500만원 ~ 15,000만원)와 본건의 넓은 토지 면적, 오래된 건축 연식, 제한사항 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 1억 3천만 원 ~ 1억 4천만 원 범위 내에서 현장 조사 결과, 명도 가능성, 최종 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.