나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30113 [1] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1202 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "가스안전공사" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 주택, 주거나지 등이 혼재하여, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제반차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 주변의 제반 대중교통 사정은 무난함.

형태 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 등고·평탄한 정방형에 가까운 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하며, 서측으로 노폭약 8미터내외의 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호(2):
도시지역(2013-01-07),제1종일반주거지역(2015-12-31),제1종지구단위계획구역,소로1류(폭 10m~12m)(2015-12-31)(소(국)1-78)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(2015-12-31)(소(특)3-104)(접합),가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2014-03-07)(충청북도음성교육지원청고시제2014-14호)<교육환경 보호에 관한 법률>,혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>,중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 등 참조.

공부와의 차이

감정평가액의 산출근거 및 결정의견 등 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕
규모: 지상 2층
외벽: 치장석 붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 등
창호: 하이새시 마감 등

이용상태

본건 1층은 근린생활시설, 2층은 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수 위생설비와 전기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 등 참조.

공부와의 차이

감정평가액의 산출근거 및 결정의견 등 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- 목록 1. 1층은 '근린생활시설', 2층은 '다가구주택'으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2026타경30113 (1)

* 소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1202 (도로명 주소: 충청북도 음성군 용두1안길 27)

* 토지면적: 375.70㎡ (약 113.65평)

* 건물면적: 445.12㎡ (약 134.65평)

* 감정가: 1,284,549,200원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건물 용도: 1층 근린생활시설, 2층 다가구주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (지상 2층)

* 사용승인일: 2014년 07월 21일

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "가스안전공사" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 주택, 주거나지 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통: 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 북측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하며, 서측으로는 노폭 약 8미터 내외의 보행자전용도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 08월 18일 접수된 성기표의 가압류 (갑4)입니다.

* 인수되는 권리:

* 을2 근저당 (대동새마을금고, 637,000,000원): 토지 및 건물 등기부 모두 '인수'로 기재되어 있어, 낙찰자가 해당 채무를 인수해야 합니다. 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 투자 시 추가적인 재정 부담이 됩니다.

* 소멸되는 권리:

* 갑5 성기표의 강제경매 (2026-02-26 접수)

* 갑6 근로복지공단의 가압류 (2026-05-11 접수)

* 갑7 충주세무서장의 압류 (2026-06-16 접수)

* 말소기준권리(갑4) 이전의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액 (말소 예정 채권):

* 토지 등기부채권 총액: 741,834,620원

* 건물 등기부채권 총액: 737,000,000원

* (이는 말소될 채권 총액이며, 인수되는 근저당 6억 3천 7백만원은 별도로 부담해야 합니다.)

1.3. 임차인 현황 및 분석

건물은 1층 근린생활시설, 2층 다가구주택으로 이용 중이며, 다수의 임차인이 거주하고 있습니다.

* * 임차인: 권

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-10-02

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음.

* * 임차인: 박

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2025-07-14

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금 5백만원.

* * 임차인: 성

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-01

* 확정일자: 2022-08-01

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금 1억원. (경매 신청 채권자 성 와 동일인으로 추정되며, 대항력 있는 임차인으로서 보증금 인수 여부 신중 검토 필요)

* * 임차인: 송

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-02-27

* 확정일자: 2025-02-27

* 배당신고일자: 2026-03-23

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금 1억원.

* * 임차인: 이

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-09-23

* 확정일자: 2024-09-23

* 배당신고일자: 2026-04-09

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금 7천 5백만원.

* 총 인수 보증금 (대항력 있는 임차인): 5,000,000원 + 100,000,000원 + 100,000,000원 + 75,000,000원 = 285,000,000원.

* (주의: 제공된 정보 중 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재는 위 대항력 있는 임차인들의 총 보증금 합계(2억 8천 5백만원)와 상이하므로, 낙찰 시 실제 인수되는 보증금은 2억 8천 5백만원임을 명확히 인지해야 합니다.)

1.4. 상권분석

* 위치: 충청북도 음성군 맹동면 두성리, "가스안전공사" 인근에 위치하여 지역 내 거점 기능을 수행할 수 있는 입지입니다.

* 지역 특성: 주위는 근린생활시설, 주택, 주거나지가 혼재된 지역이며, 본 물건은 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 개발 잠재력: 혁신도시개발예정지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다. 제1종일반주거지역으로 주거 및 근린생활시설 용도 활용이 가능합니다.

* 인근 시설: 음성혁신도시가 인근에 위치하여 관련 종사자 및 주민을 대상으로 한 근린생활시설의 수요가 존재할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근 상업시설 및 주거 시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육 시설과의 관계를 고려해야 합니다. (자세한 내용은 교육지원청 고시 확인 필요)

* 교통: 버스정류장이 인근에 위치하고 차량 진출입이 용이하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

* 병원/관공서: 음성혁신도시 내 관련 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 인수되는 근저당 (6억 3천 7백만원): 낙찰 후 추가적인 재정 부담이 발생합니다.

* 대항력 있는 임차인 다수: 총 2억 8천 5백만원의 임차인 보증금을 인수해야 하므로, 초기 투자 비용 외 추가 자금 계획이 필수적입니다.

* 토지이용계획 제한: 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등 일부 제한사항이 존재하여 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2014년 준공 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 제시외 건물: 101.20㎡의 제시외 건물이 포함 매각되므로, 이에 대한 권리 관계 및 철거/양성화 등 처리 방안을 검토해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충북 음성군 맹동면 두성리 소재의 근린주택으로, 1층은 근린생활시설, 2층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 토지 및 건물 일괄 매각되며 감정가는 12억 8천 4백 5십 4만 9천 2백원입니다.

본 건의 가장 큰 특징은 대동새마을금고의 근저당 6억 3천 7백만원과 대항력 있는 임차인 4명으로부터 발생하는 총 2억 8천 5백만원의 보증금을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가적으로 부담해야 할 금액으로, 총 투자 비용을 신중하게 고려해야 합니다.

음성혁신도시 개발과 연계된 지역 발전 잠재력은 긍정적이나, 막대한 채무 부담으로 인해 투자 결정에 있어 매우 면밀한 분석이 요구됩니다. 제시외 건물 101.20㎡도 포함되어 매각되므로, 이 또한 인수 시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 음성혁신도시 개발 기대 효과: 지역 발전과 더불어 상권 및 주거 수요 증가로 인한 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 수익 다각화 가능성: 1층 근린생활시설과 2층 다가구주택 구성으로 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 인근 기관과의 연계: "가스안전공사" 등 인근 기관과의 협력 또는 임대 수요 발생 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 1,284,549,200원

* 인수되는 근저당: 637,000,000원

* 인수되는 임차인 보증금 합계: 285,000,000원

* 총 부담 예상액 (감정가로 낙찰 시): 약 2,206,549,200원

* 시세 분석: 주변 유사 건물(근린생활시설+다가구주택)의 시세는 약 10억 ~ 15억원 선으로 파악됩니다. 그러나 본 건은 6.37억원의 근저당과 2.85억원의 임차보증금을 인수해야 하므로, 총 실질 부담액은 낙찰가에 인수되는 채무를 더한 금액이 됩니다.

* 예상 입찰가: 위와 같은 채무 부담과 시장 시세를 종합적으로 고려할 때, 낙찰 시 실질 총액이 과도하게 높아지지 않도록 보수적인 접근이 필요합니다. 현 시세 및 잠재적 수익률을 감안하여, 인수되는 채무를 고려한 적정 입찰가는 감정가 대비 할인된 수준에서 결정될 필요가 있습니다.

* 적정 입찰가 범위: 10억 5천만원 ~ 11억 5천만원

* (본 입찰가는 건물을 직접 취득하는 금액이며, 여기에 인수되는 근저당 6.37억원과 임차보증금 2.85억원이 추가로 부담되어야 함을 유의해야 합니다.)

* 주변 혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 본 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

(참고: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 조사 내용과 차이가 있을 수 있습니다. 투자 결정 시에는 반드시 현장 방문 및 권리 관계, 세무, 법률 전문가와 상담 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.