나이스옥션 법원경매 강릉 2026타경50073 [1] 강원특별자치도 강릉시 옥천동 39-5 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해인 · 평가일 2026.03.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 옥천동 소재 "옥천초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근 시내버스 정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안한 대중교통사정은 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

가장형 평지의 토지로서 현황 "주상용 건부지"로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 소로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 등은 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층 건물로서 외 벽 : 드라이비트 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 일부 타일마감 등 바 닥 : 타일마감 등 창 호 : 샤시 이중창 등입니다.

이용상태

"근린생활시설 및 주택"으로 이용중입니다.

설비내역

전기설비, 위생설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

토지건물평가명세표 및 건물개황도를 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-지상 소재 이동가능한 창고 및 비닐조 야외테라스용 천막은 매각대상에서 제외함
-건물 2층 일부분에 누수가 있는 것으로 조사된 바. 추후 다시 수리를 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 강릉지원 2026타경50073 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 옥천동 39-5

용도: 근린주택 (건축물대장상 제1종근린생활시설 및 주택)

감정가: 489,219,190원

토지면적: 301.00㎡ (약 91.06평)

건물면적: 416.53㎡ (약 126.00평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

건축년도: 1983년

1.2. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 강릉시 옥천동 소재 "옥천초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설 및 단독주택이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

차량의 접근이 용이하며, 인근 시내버스 정류장과의 거리 및 노선 등을 고려할 때 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 가장형 평지로 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

북측으로는 소로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 가능합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로2류(국지도로)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역, 절대보호구역), 비행안전제6구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2010년 11월 3일 접수된 중부새마을금고의 근저당(을3)으로, 본 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지 등기부채권 총액은 309,000,000원이며, 건물 등기부채권 총액은 389,000,000원입니다.

토지 및 건물 등기부 상의 모든 근저당, 전세권, 가압류, 강제경매 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2022-11-01. 대항력 없음. (건물 등기부상 전세권 설정자 동일)

* 임 : 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2025-09-15, 확정일자 2026-03-03. 대항력 없음.

* 조 : 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입/확정일자 2024-08-28. 대항력 없음.

* 최 : 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2013-06-04, 확정일자 2024-08-28. 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 강릉시 옥천동 주거지역 내에 위치한 근린주택으로, 지역 내 상업 기능 및 주거 기능을 동시에 수행하는 입지입니다. "옥천초등학교" 인근으로 학생 및 학부모 유동인구와 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성이 가능합니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 본 물건의 용도(근린주택)와 상이하여 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 해당 자료들은 전용면적 54.97㎡~69.13㎡ 규모의 연립/다세대 주택이 2023년~2026년에 걸쳐 5천만원에서 1억원 사이로 거래된 사례를 보여주나, 이는 본 건의 대지면적 301㎡, 건물면적 416.53㎡ 규모와는 큰 차이가 있습니다.

따라서 정확한 시세 파악을 위해서는 유사 용도(근린생활시설 및 주택 복합 건물)의 거래 사례 조사가 필요합니다. 다만, 지역 내 생활권 형성이 잘 되어 있는 편으로, 잠재적인 임대 수익 및 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

단지 주변으로 "옥천초등학교"가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

생활 편의 시설로는 인근의 소규모 상점, 편의점, 그리고 옥천시장 등 전통 시장 이용이 가능할 것으로 보입니다.

대중교통 이용이 편리하여 강릉 시내 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1983년 건축된 건물로, 일부 시설에 대한 수리 및 유지보수가 필요할 수 있습니다.

* 누수 발생: 건물 2층 일부분에 누수가 발견되어 추후 수리가 필요합니다. 수리 비용 발생을 고려해야 합니다.

* 제시외 건물 제외: 이동 가능한 창고 및 비닐 조 야외 테라스 천막은 매각 대상에서 제외되므로, 이를 감안해야 합니다.

* 토지이용계획 제한: 비행안전구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 제한 사항이 있어 향후 건축 행위 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 강릉시 옥천동에 위치한 근린주택으로, 주거와 상가 용도를 겸할 수 있는 장점이 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하며 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다. 옥천초등학교 인근이라는 입지 조건은 안정적인 수요를 기대하게 합니다. 다만, 건물의 노후화 및 2층 누수로 인한 수리 비용 발생 가능성은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 다양한 토지이용계획 제한 또한 향후 활용 계획 수립 시 중요하게 검토되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 복합 용도: 주거 기능과 근린생활시설(상가) 기능을 동시에 갖추고 있어 다각적인 활용이 가능합니다.

* 권리 깨끗함: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 명도 및 권리관계에 대한 부담이 적습니다.

* 안정적 입지: 초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 지역 내 기반 시설 접근성이 양호합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 489,219,190원입니다.

제공된 주변 연립/다세대 주택 시세 자료는 본 물건의 용도 및 규모와 차이가 있어 직접적인 비교가 어렵습니다.

건물의 노후화, 2층 누수로 인한 수리 비용 등을 감안할 때, 적정 입찰가는 감정가를 기준으로 하되 수리 비용 및 시장 상황을 고려하여 결정해야 합니다.

종합적으로 고려 시, 현 시세 및 잠재적 가치, 수리 비용 등을 반영하여 420,000,000원 ~ 460,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 85% ~ 94% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.