나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50363 [1] 경기도 광주시 문형동 490-2 노블클라세1동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 문형동 소재 "참바대교" 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 저층의 공동주택, 소규모 공장 등이 혼재하는 곳으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 대체로 보통 시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층건 중 3층 303호로서 외벽: 치장벽돌 붙임 등 마감 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시 및 유리창호 구조입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. (별첨 `건물개황도` 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 공동현관 보안설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지를 평탄 조성하여 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 세로의 포장된 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1, 2 토지 (490-2, -15) : 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권 역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

* 임대관계: 임대관계는 미상입니다. * 기타사항: 본건의 구조, 현황 등은 거주인 부재로 건축물현황도, 인근의 탐문 등에 의거하 였고, 표준적인 설비를 기준으로 하였습니다.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2026타경50363 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 이용 현황

소재지: 경기도 광주시 문형동 490-2 노블클라세1동 3층303호

용도: 다세대주택

이용상태: 다세대주택으로 이용 중임.

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 201,000,000원

토지면적: 61.84㎡ (약 18.71평)

토지지분: 61.84㎡ (약 18.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.04㎡ (약 15.14평)

건물지분: 50.04㎡ (약 15.14평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 광주시 문형동 소재 "참바대교" 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 저층의 공동주택, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 대체로 보통 수준입니다.

주요 노선으로는 34-2번, 119번 버스 등이 있으며, 문형동잣나무골 정류장을 이용할 수 있습니다.

2.3. 도로 상태

서측으로 세로의 포장된 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑구 3번: 소유권이전(2번 신탁등기말소) - 권리자: 김효연

* 갑구 4번: 소유권이전 - 권리자: 김순애 (매매)

* 을구 1번: 근저당권 - 권리자: 조도연 (80,000,000원, 말소기준권리)

* 을구 2번: 주택임차권 - 권리자: 김봉선 (185,000,000원) - 전입일자: 2021-04-16, 확정일자: 2021-04-05. 물건명세서 상으로는 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 기재되어 있으나, HUG의 인수조건확약서 제출로 인해 매수인 인수 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 등기부상 '말소'로 기재되어 있습니다.

* 갑구 11번: 압류 - 권리자: 국민건강보험공단

* 갑구 12번: 강제경매 - 권리자: 주택도시보증공사 (185,000,000원)

총 등기부채권액: 265,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김봉선)

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-16

* 확정일자: 2021-04-05

* 배당신고일자: 2023-05-23

* 대항력: 없음 (HUG 인수조건확약서에 따라 대항력 포기 및 말소 동의)

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리(을구 1번 근저당)보다 선순위인 임차권(을구 2번)이 존재하나, 주택도시보증공사의 인수조건확약서 제출로 인해 잔여 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

문형동 일대는 대규모 상업지구보다는 저층 공동주택과 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설은 비교적 제한적일 수 있습니다. 인근에서 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

4.2. 인근 시설

본 물건지 인근에는 소규모 공장들이 혼재하고 있으며, 주거단지와 함께 이용되고 있습니다.

문형관(한국고용노동교육원)이 인근에 위치해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 오포초등학교, 고산하늘초등학교, 고산별빛초등학교, 오포중학교, 오포고등학교 등이 소재하고 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

5.2. 의료 시설

광주시민의원이 문형동에 위치해 있으며, 토요일 진료도 가능합니다. 광주씨티병원 등 종합병원은 차량 이동 거리에 있습니다.

5.3. 편의 시설

지역 내 경로당, 문형동 체육시설(족구, 배드민턴) 등이 있습니다.

5.4. 주변 환경 및 기타

주변 연립, 다세대, 빌라 등 주거시설이 혼재되어 있습니다.

최근 대형 물류센터 건축허가와 관련하여 진입도로 문제 등으로 주민 반발 및 논란이 있었던 사례가 있습니다. 또한, 공사 중단된 문형교가 방치되어 주민들의 안전 문제가 제기된 바 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 관련

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인의 보증금 관련 확약서를 제출하여 매수인 인수 보증금은 없는 것으로 분석되었으나, 관련 조건을 재확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 선순위 임차권

등기부상으로는 임차권이 말소 예정이나, 물건명세서에 '대항할 수 있는 권리'로 명시된 점은 주의가 필요합니다. 다만, HUG의 인수조건확약서로 인해 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

6.3. 주변 개발 및 기반시설 문제

인근 지역의 대형 물류센터 건축 허가 관련 논란 및 공사 중단된 문형교 방치 사례 등은 향후 지역 발전 및 기반시설 확충에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 문형동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 201,000,000원입니다. 건축물 사용 승인일이 2019년으로 비교적 신축에 해당합니다.

권리분석상 인수할 보증금은 없으나, HUG의 인수조건확약서와 물건명세서 상의 임차권 관련 기재를 면밀히 검토해야 합니다.

인근 지역은 저층 공동주택과 소규모 공장이 혼재된 주거 지역이며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 교육, 의료, 편의시설은 근거리에 분포하고 있습니다.

최근 주변 개발 관련 논란 및 기반시설 문제 사례가 있어 향후 지역 가치 변동 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축에 해당하는 건물 연식 (2019년 사용 승인)

* HUG의 인수조건확약서 제출로 인한 임차보증금 인수 부담 해소 (인수 보증금 0원)

* 광주시의 개발 잠재력

9. 예상 입찰가

감정가는 201,000,000원이나, 최근 매매 사례(2026년 5월)에서 유사한 건물 연식의 다세대주택(58.14㎡)이 168,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건(50.04㎡)의 시세는 대략 145,000,000원 내외로 추정됩니다. (168,000,000원 * (50.04㎡ / 58.14㎡) ≈ 144,615,600원)

건물의 신축 연식과 최신 시세를 감안할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰이 권장됩니다.

인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 160,000,000원에서 175,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.