나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30424 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 747-13 부성힐하우스 8층 102동 801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "부천역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 상가 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 19층중 8층 801호로서 외벽 : 돌 붙임 및 시멘트몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비 ,자동화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단지의 부정형의 업무시설 및 근린생활건물부지로 인접도로와 등고. 평탄함.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 포장도로에 접하며 본건까지 차량출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(접함), 가축사육제한 구역, 상대보호구역, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역으로 토지거래계약에 관한 허가구역(이하동일,기호2-6))임. 기호2 : 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 중점경관관리구역임. 기호3 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역임. 기호4,5 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(접함), 소로3류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관 관리구역임. 기호6 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로3류(접합), 가축사육제한 구역, 상대보호구역, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30424 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 747-13 부성힐하우스 8층 102동 801호 (참고: 건축물대장상 동 정보는 101동으로 확인됨)

용도: 오피스텔

감정가: 349,000,000원

토지면적: 12.90㎡ (약 3.90평)

건물면적 (전유면적): 78.13㎡ (약 23.64평)

토지지분: 12.90㎡

건물지분: 78.13㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자 (경매 신청): 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (단, 권리분석상 해당 임차인은 대항력 없음으로 확인됨)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 위치하며, 지하철 1호선 부천역 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설, 상가 등이 혼합된 지역으로, 생활 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

북측 및 동측으로 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등에 해당하여 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2020년 11월 11일자 부평구의 압류입니다.

말소기준권리 이후 등기된 모든 권리(을구의 근저당, 주택임차권, 갑구의 압류, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 유 (주택도시보증공사 보증)

* 보증금: 295,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-11

* 확정일자: 2020-02-26

* 배당신고일자: 2022-04-19

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않습니다. 따라서 인수 보증금은 0원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 심곡본동 일대는 부천역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다.

단지 내외로 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 편입니다.

업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등의 복합 용도로 이용되고 있어, 임대 수요 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1호선 부천역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

편의시설: 부천역 주변에 백화점, 대형마트, 병원, 각종 금융기관 및 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

주거 환경: 오피스텔 밀집 지역으로, 주변 공동주택과 더불어 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

주변시설:

* 부천역 (지하철 1호선, 경인선)

* 부천역 로데오거리 (상업지구)

* 이마트, 현대백화점 (중동점) 등 대형 쇼핑 시설 (차량 이동 거리)

* 부천시청, 경찰서 등 공공기관 (차량 이동 거리)

* 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 명기:

권리분석 결과, 임차인(유 )은 대항력이 없는 것으로 명확히 확인되었으며, 보증금 인수 부담은 없습니다. '선순위임차권'이라는 문구는 과거 이력이거나 특수한 상황을 지칭할 수 있으나, 현재 법적 권리관계상으로는 소멸 대상입니다. HUG 인수조건 변경 역시 경매 절차 및 보증금 관련 사항으로, 현재로서는 매수인에게 직접적인 인수 사항이 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 경매 절차 진행 과정에서 변동사항이 있는지 최종 확인이 필요합니다.

* 동 정보 불일치:

주소지상에는 '102동 801호'로 표기되어 있으나, 건축물대장상 전유부 정보에는 '101동 801호'로 기재되어 있습니다. 이는 현장 방문 또는 관련 서류 확인을 통해 정확한 호수를 파악해야 할 부분입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지를 자랑합니다.

특히, 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있으며, 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

다만, 건축물대장상 동 정보의 불일치 문제는 현장 확인이 필수적입니다. 'HUG 인수조건 변경', '선순위임차권' 문구는 권리 분석상 인수 사항이 없으므로 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 경매 진행 관련 최종 확인 절차는 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

부천역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건으로 공실 위험이 낮고 임대 수익률 기대 가능합니다.

모든 권리가 소멸되는 '클린 물건'으로, 명도 외에는 특별한 인수 부담이 없습니다.

주변 상권 및 편의시설 발달로 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

오피스텔로서 소액 투자가 가능하며, 임대 수요가 꾸준한 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 349,000,000원입니다.

최근 유사 물건(2024년 3월)의 매매가는 약 290,000,000원(전용면적 67.91㎡ 기준)으로 확인되었습니다.

본 건의 전용면적(78.13㎡)이 더 넓은 점과 최근 실거래가, 감정가를 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가는 감정가의 80%~95% 수준에서 형성될 수 있습니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없고 권리관계가 명확한 점을 감안하여, 보수적으로 시장 가치 및 잠재적 상승 가능성을 고려한 예상 입찰가는 약 320,000,000원 내외로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 91.7% 수준입니다. (본 입찰가는 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.