나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50374 [1] 경기도 광주시 능평동 654-17 헤븐하우스7차 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한양 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 '능평1리마을회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위일대는 다세대주택 및 임야 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 북동측 원거리로 '능평로', 북서측 인근으로 '수레실길'이 통과하고, 인근에 버스정류 장이 위치하고 있어 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2018. 08. 17. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사)지붕 4층건내 2층 202호로서, 외벽 : 파벽돌 붙임 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감, 창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 현관, 발코니 등)으로 이용중이며, 전,후면 발코니 확장 이용중임.

설비내역

급,배수설비, 위생설비, 소방설비, 무인출입구보안시스템 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 평탄하게 조성한 세장형의 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로(수레실길)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,준 보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>,토 지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도 :단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

소유자 또는 이해관계인의 부재로 내부는 확인하지 못하였는바 경매시 유의하시기 바라며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2026타경50374 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 능평동 654-17 헤븐하우스7차 2층 202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 240,000,000원

* 토지면적: 57.88㎡ (약 17.51평)

* 건물면적: 51.71㎡ (약 15.65평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 현OOOOOOO (현대캐피탈)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 광주시 능평동 소재 '능평1리마을회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택 및 임야 등이 혼재하는 주택지대임.

* 교통상황: 북동측 원거리로 '능평로', 북서측 인근으로 '수레실길'이 통과하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 사정은 보통으로 평가됨. 향후 판교~오포 도시철도 사업이 추진될 예정으로, 능평동에도 역사가 신설될 계획이 있어 대중교통 접근성이 개선될 것으로 전망됨.

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로(수레실길)에 접함.

* 주변 시설:

* 주변에는 다세대주택이 밀집한 주거 지역이 형성되어 있습니다.

* 능평동에는 놀이·돌봄시설 25곳이 운영 중이며, 현대APT, 오포베르빌APT, 롯데캐슬 APT 등 다수의 아파트 단지가 위치하고 있습니다.

* 가까운 편의시설로는 마트, 병원 등이 있으나, 대규모 상업 시설 이용 시에는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설과 관련하여, 광주시 자체적으로 쓰레기 소각장 건립과 관련하여 일부 지역에서 갈등이 있었던 사례가 있으나, 본건이 위치한 능평동 인근에 직접적인 혐오시설이 대규모로 입지한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황 요약:

* 말소기준권리: 인천지방법원 2025카단100593 (인천신용보증재단 가압류)

* 말소예정 권리:

* 갑20 (2025-01-20) 가압류 (인천신용보증재단, 35,331,800원) -> 말소

* 갑21 (2025-03-07) 가압류 (현대캐피탈, 30,011,662원) -> 말소

* 갑22 (2026-02-23) 강제경매 (현대캐피탈주식회사, 35,811,872원) -> 말소 (본 경매 사건)

* 인수되는 권리:

* 을5 (2024-07-02) 주택임차권 (고도아, 169,000,000원, 전입 2022-06-20, 확정 2022-05-19) -> 인수

* 임차인: 고 (주택도시보증공사)

* 보증금: 169,000,000원

* 대항력: 있음

* 비고: 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 매수인이 인수해야 합니다. 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 남은 금액은 매수인이 부담해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-09-02

* 대항력: 없음

* 비고: (임대관계 미상)

* 임차인: 고 (주택도시보증공사)

* 보증금: 169,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-20

* 확정일자: 2022-05-19

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금 총액: 169,000,000원

* 권리분석 종합: 본건에는 대항력 있는 임차인(고 )이 존재하며, 보증금 169,000,000원은 매수인에게 인수됩니다. 임차보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 추가로 인수해야 하는 가장 큰 위험 요소입니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 포레스빌(103동), 2013년식, 53.84㎡, 16,000만원 (2026-05-09 거래) -> 약 297,000원/㎡

* 두루미인3차(바동), 2012년식, 59.96㎡, 16,400만원 (2026-05-09 거래) -> 약 273,500원/㎡

* 필하우스, 2019년식, 52.3㎡, 24,700만원 (2026-05-05 거래) -> 약 472,300원/㎡

* 본건(헤븐하우스7차, 2018년식, 51.71㎡)은 비교적 신축급 건물이며, 유사한 연식 및 면적의 '필하우스'가 24,700만원에 거래된 점은 긍정적인 시세 형성 가능성을 보여줍니다.

* 감정가는 240,000,000원이며, 이는 '필하우스'의 거래가와 유사한 수준입니다.

* 그러나 본건은 169,000,000원의 임차보증금 인수 부담이 있어, 실질적인 매수 비용이 크게 증가하므로 시세 대비 저가 입찰이 필수적입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 설비:

* 2018년 8월 17일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 2층 202호입니다.

* 외벽은 파벽돌, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 샷시 이중창으로 마감되었습니다.

* 내부 이용 상태는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있으며, 전면과 후면 발코니를 확장하여 사용 중입니다.

* 급배수, 위생, 소방, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 환경:

* '능평1리마을회관' 남서측 인근의 주택가에 위치합니다.

* 북동측 원거리로 '능평로', 북서측 인근으로 '수레실길'이 통과하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.

* 향후 판교~오포 도시철도 노선이 계획되어 있어 교통 편의성이 향상될 것으로 기대됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(고 )에게 지급해야 할 169,000,000원의 보증금입니다. 이 금액이 배당을 통해 전액 회수되지 않을 경우, 매수인이 추가로 인수해야 합니다.

* 내부 확인 불가: 소유자 또는 이해관계인의 부재로 내부를 확인하지 못하였으며, 임대관계 또한 미상입니다. 이는 물건의 정확한 상태 파악 및 실질적인 임대 수입 예측에 어려움을 줍니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형)

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역

* 준보전산지, 자연보전권역, 특별대책지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26 ~ 2026.08.25, 외국인 등 대상)

* 이러한 토지 이용 제한은 향후 재산권 행사 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 240,000,000원입니다. 건물은 2018년식으로 비교적 신축급이며, 확장된 발코니 등으로 실사용 면적이 넓은 장점이 있습니다. 또한, 향후 도시철도 노선 개통 시 교통 편의성 증대가 기대됩니다. 그러나 가장 큰 위험 요소는 169,000,000원의 대항력 있는 임차보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 총 실질 부담액이 감정가를 상회할 가능성이 있으며, 내부 확인 불가 및 토지 이용 제한 사항 또한 신중히 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 사용승인으로 건물 상태가 양호하여 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 확장된 실사용 면적: 전, 후면 발코니 확장으로 넓은 생활 공간을 확보했습니다.

* 교통 개선 기대: 향후 판교~오포 도시철도 개통 시 지역 교통망 개선 효과가 클 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수해야 하는 임차보증금 169,000,000원을 고려하여 산정해야 합니다.

* 감정가: 240,000,000원

* 인수 보증금: 169,000,000원

* 주변 시세 (필하우스, 2019년식): 약 247,000,000원

낙찰자는 법원에 입찰가격을 납부하고, 임차인에게는 별도로 보증금을 지급해야 합니다. 따라서 매수인의 총 실질 부담액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다. 합리적인 투자를 위해서는 이 총 부담액이 감정가 또는 시장 시세 대비 과도하지 않아야 합니다.

인수 보증금이 169,000,000원이므로, 총 부담액을 감정가인 240,000,000원 수준으로 맞추기 위한 입찰가는 다음과 같이 계산됩니다.

240,000,000원 (총 부담액 목표) - 169,000,000원 (인수 보증금) = 71,000,000원

만약 주변 시세인 247,000,000원을 총 부담액 목표로 설정한다면,

247,000,000원 (총 부담액 목표) - 169,000,000원 (인수 보증금) = 78,000,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 위의 계산을 바탕으로, 감안해야 할 위험 요소를 고려하여 약 75,000,000원으로 제안합니다.

이 가격으로 낙찰될 경우, 매수인의 총 실질 부담액은 약 75,000,000원 (입찰가) + 169,000,000원 (인수 보증금) = 244,000,000원이 됩니다.

(주의: 상기 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁자, 개인의 투자 성향에 따라 변동될 수 있습니다. 또한, 임차인의 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않을 경우 총 부담액은 더 늘어날 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.