나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50321 [1] 경기도 하남시 망월동 968 한강트윈프라자2 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '망월초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 북측, 동측 대규모 아파트 단지를 배후지로 하는 노선상가지대로 제반 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 서측 간선도로변에 각종 노선 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 지하2층, 지상 7층 건물 내 1층 108호로서 외벽 : 석재 및 치장타일 붙임 마감임. 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감임. 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

근린생활시설(음식점)임.

설비내역

승강기설비, 화재탐지설비, 주차시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 30미터, 동측으로 노폭 약 14미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 북측으로 노폭 약6미터 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(전부제 한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[구산 유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부 내용은 교육지원청에 별도 확인요[달봄유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출 시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한 지역<수도법>토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가 대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025. 8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택 (단독,다가구,아파트,연립,다세대))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경50321 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 968 한강트윈프라자2 1층108호

용도: 제1종근린생활시설 (음식점)

감정가: 606,000,000원

토지 면적: 12.28㎡ (약 3.72평)

토지 지분: 12.2813㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 면적: 38.11㎡ (약 11.53평)

건물 지분: 38.11㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국투자저축은행으로 추정)

등기부채권 총액: 704,782,230원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '망월초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 북측과 동측의 대규모 아파트 단지를 배후지로 하는 노선상가지대로 제반 주위환경이 양호합니다. 하남시 미사강변대로 216번지에 위치하며, 미사강변도시의 일부로 신도시 개발과 함께 상권이 형성되고 있는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 서측 간선도로변에 각종 노선 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 특히 미사대로는 올림픽대로 및 서울양양고속도로와도 연결되어 있어 서울 및 수도권 각지로의 이동이 수월합니다.

* 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 30미터, 동측으로 노폭 약 14미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있으며, 북측으로는 노폭 약 6미터 보행자도로와 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m), 소로3류(폭 8m 미만)의 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(구산유치원, 달봄유치원), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다양한 도시계획 및 법규의 적용을 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 03월 19일 접수된 한국투자저축은행의 근저당 (을4, 채권최고액 600,000,000원) 입니다.

* 등기부 요약:

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2016-09-26 접수) - 말소

* 갑4: 소유권이전 (2016-09-26 접수) - 말소

* 갑5: 소유권이전 (2021-03-19 접수) - 말소

* 을4: 근저당 (2021-03-19 접수, 한국투자저축은행, 600,000,000원) - 말소기준권리, 말소

* 을6: 근저당 (2025-10-28 접수, 허윤, 60,000,000원) - 말소

* 갑8: 임의경매 (2026-02-12 접수, 한국투자저축은행, 514,467,717원) - 말소

* 갑9: 가압류 (2026-03-12 접수, 농업협동조합중앙회, 25,088,307원) - 말소

* 갑10: 가압류 (2026-03-12 접수, 농업협동조합중앙회, 19,693,923원) - 말소

* 인수 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 권은미

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-11-17

* 확정일자: 2026-03-10

* 배당신고일자: 2026-03-11

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석 상, 본 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 속한 하남시 망월동 일대는 대규모 아파트 단지들이 밀집한 신도시(미사강변도시) 지역으로, 최근 몇 년간 빠르게 성장하며 주거 및 상업 인프라가 확충되고 있습니다.

* 배후 수요: 인근의 대규모 아파트 단지 거주민을 주요 배후 수요로 확보하고 있으며, 상업지구에 위치하여 유동인구 또한 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 주변 상업시설: 노선상가지대에 위치하며, 음식점, 카페, 병원 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 상권 활성화 정도가 높습니다. 1층 코너에 위치하여 가시성 및 접근성이 양호합니다.

* 교통 접근성: 미사대로 등 주요 도로에 인접하고 대중교통망이 잘 갖추어져 있어 외부에서의 접근성이 우수합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 망월초등학교가 있으며, 구산유치원, 달봄유치원 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 컴퓨터 학원, 종합 사회복지관 등 지역 주민을 위한 교육 및 복지 시설도 잘 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 주변 대규모 아파트 단지와 상업지구에 둘러싸여 있어 각종 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 스타필드 하남과 같은 대형 쇼핑몰도 인근에 위치합니다.

* 주거 환경: 신도시 개발로 인해 계획적이고 현대적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 경쟁 심화: 미사강변도시 개발에 따라 신규 상업 시설이 지속적으로 공급되고 있어, 향후 상가 간 경쟁 심화 가능성이 있습니다.

* 혐오시설 인접 가능성: 하남시에는 '유니온파크'와 같은 대규모 복합 환경기초시설(소각장, 하수처리장 등)이 위치해 있습니다. 해당 시설은 주민 편의시설과 함께 조성되어 환경 민원이 적고 지역 명소로 활용되는 등 성공적으로 관리되고 있으나, 잠재적인 부정적 인식 요소로 고려될 수 있습니다. 다만, 본건의 직접적인 인접지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 이용계획 제한: 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인/아파트 용도 제한) 등의 규제사항이 존재하나, 상가 용도에는 직접적인 큰 영향이 없을 수 있습니다.

* 공실 위험: 경기 변동 및 상권 변화에 따라 잠재적인 공실 위험이 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 하남시 미사강변도시 내 핵심 상업지에 위치한 제1종 근린생활시설(음식점)로, 대규모 아파트 단지를 배후로 안정적인 수요 확보가 가능합니다. 우수한 교통망과 잘 갖춰진 생활 인프라는 장점이나, 신도시 개발에 따른 상권 경쟁 심화 및 인근의 대규모 환경기초시설 존재 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 전반적으로 입지적 장점을 바탕으로 한 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익: 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 지역 가치 상승 잠재력: 미사강변도시의 지속적인 개발 및 성숙에 따른 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 경매 통한 시세 차익: 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 경매를 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 1층 코너 상가: 1층 코너라는 입지적 이점으로 높은 가시성과 접근성을 가집니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 보증금 인수분은 없으므로 감정가 606,000,000원을 기준으로 주변 유사 물건의 시세, 최근 거래 사례, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 통상적으로 감정가의 80%~90% 수준에서 낙찰되는 경우가 많으나, 본 건의 실제 가치는 현장 조사 및 심층적인 시세 조사를 통해 판단하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.