나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30415 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1068 미리내고촌 7층 702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "고촌역(김포골드라인)" 북서측으로 약100미터 지점에 위치하며 주위 일대는 동류형의 업무시설, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장과 전철역이 소재하여 제반교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층건내 제7층 제702호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감등. 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감. 창호 : 하이새시 창호등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약8미터의 포장도로와 북서측으로 폭 약4미터의 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 고도지구, 중심지미관지구, 소로3류(국지도로)(폭 8m미만) 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한), 수평표면구역 장애물제한표면구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 토지구획정리사업지구, 하수처리구역 (신기처리분구), 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30415 (1)

소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1068 미리내고촌 7층 702호

용도: 오피스텔

감정가: 208,000,000원

토지면적: 4.10㎡ (약 1.24평)

건물면적: 26.08㎡ (약 7.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

총 채권액: 232,000,000원

2. 물건 상세정보

2.1. 입지조건

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 '고촌역(김포골드라인)'에서 북서측으로 약 100미터 지점에 위치한 역세권 오피스텔입니다. 주변으로는 동류형의 업무시설, 아파트 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 북동측으로는 폭 약 8미터의 포장도로, 북서측으로는 폭 약 4미터의 보행자도로에 접해 있습니다.

2.2. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 중 제7층 제702호 오피스텔로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이새시 창호 등으로 구성되어 있습니다. 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 급/배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

본 경매 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 등기부등본 상 말소기준권리는 강서세무서장의 압류(갑6)이며, 이보다 후순위 또는 동일한 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 임차인으로 주택도시보증공사(김태훈)가 확인되나, 전입일자(2022-03-21)보다 확정일자(2022-03-04)가 빠르고, '대항력 없음'으로 표기되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다. 또한 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.

기타 압류 및 강제경매 기록 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸됩니다.

'HUG 인수조건 변경', '특수물건정보: HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 주택도시보증공사가 채권자이자 임차인으로서 관련된 인수 조건에 변동이 있었음을 시사하나, 권리분석 상으로는 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 보입니다.

3.2. 권리분석 요약

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권 개요 등 추가 확인 필요)

* 인수되는 임차보증금: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 고촌읍 신곡리 일대는 김포골드라인 고촌역을 중심으로 상업시설, 업무시설, 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 역세권이라는 지리적 이점 덕분에 임대 수요가 꾸준하며, 주변에 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다. 또한, 인근의 신도시 개발과 맞물려 향후 상권의 성장 잠재력도 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 김포골드라인 고촌역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 김포 시내로의 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 인근에 이마트에브리데이, 홈플러스익스프레스 등 상업시설이 위치하며, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 주변에 아파트 단지 및 다양한 업무시설이 혼재되어 있어 주거 및 업무 환경이 비교적 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 복합적인 관계에 있어, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 거래 과정이나 향후 소유권 이전 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현재 권리분석 상 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 고도지구, 중심지미관지구 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있습니다. 또한, 성장관리권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등 다수의 제한사항이 존재하나, 이는 일반적인 사항으로 국내 투자자에게는 큰 리스크로 작용하지 않을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포 골드라인 고촌역 초역세권에 위치하여 교통 및 입지 조건이 매우 우수합니다. 오피스텔로서의 기본 용도에 충실하며, 주변 상권 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 권리분석상 특이사항은 없으며, 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 깨끗한 권리 상태로 파악됩니다. 'HUG 인수조건 변경'은 추가 확인이 필요하나, 현재로서는 낙찰자에게 부담이 될 사항은 아닌 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 고촌역 도보권으로 출퇴근 및 역세권 프리미엄 기대 가능.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 정리되어 낙찰 후 권리관계가 명확함.

* 편리한 생활환경: 주변 상업시설 및 편의시설 이용이 용이함.

* 지속적인 개발 가능성: 고촌읍 일대의 도시 개발 사업과 연계하여 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가는 208,000,000원입니다. 본건의 채권자인 주택도시보증공사의 채권액은 232,000,000원으로 감정가보다 높습니다. 또한, 인근 '미리내고촌' 오피스텔의 경매 진행 물건들이 2억 1천만 원 ~ 2억 2천만 원 수준에서 시작하는 것으로 보입니다. 최근 고촌역 인근 오피스텔의 분양가 및 시세가 2억 원대 초중반에서 형성되어 있는 점을 감안할 때, 본건의 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

이에 따라, 현 시세 및 감정가를 고려했을 때, 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 에서 신중하게 접근하는 것이 바람직할 것으로 사료됩니다. 다만, 실제 입찰 참여 전, 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최신 시세 변동 추이를 면밀히 분석하여 입찰가를 최종 결정하시기를 권고합니다.1.물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30415 (1)

소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1068 미리내고촌 7층 702호

용도: 오피스텔

감정가: 208,000,000원

토지면적: 4.10㎡ (약 1.24평)

건물면적: 26.08㎡ (약 7.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

총 채권액: 232,000,000원

2. 물건 상세정보

2.1. 입지조건

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 '고촌역(김포골드라인)'에서 북서측으로 약 100미터 지점에 위치한 역세권 오피스텔입니다. 주변으로는 동류형의 업무시설, 아파트 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 북동측으로는 폭 약 8미터의 포장도로, 북서측으로는 폭 약 4미터의 보행자도로에 접해 있습니다.

2.2. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 중 제7층 제702호 오피스텔로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이새시 창호 등으로 구성되어 있습니다. 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 급/배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

본 경매 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 등기부등본 상 말소기준권리는 강서세무서장의 압류(갑6)이며, 이보다 후순위 또는 동일한 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 임차인으로 주택도시보증공사(김태훈)가 확인되나, 전입일자(2022-03-21)보다 확정일자(2022-03-04)가 빠르고, '대항력 없음'으로 표기되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다. 또한 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.

기타 압류 및 강제경매 기록 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸됩니다.

'HUG 인수조건 변경', '특수물건정보: HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 주택도시보증공사가 채권자이자 임차인으로서 관련된 인수 조건에 변동이 있었음을 시사하나, 권리분석 상으로는 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 보입니다.

3.2. 권리분석 요약

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권 개요 등 추가 확인 필요)

* 인수되는 임차보증금: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 고촌읍 신곡리 일대는 김포 골드라인 고촌역을 중심으로 상업시설, 업무시설, 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 역세권이라는 지리적 이점 덕분에 임대 수요가 꾸준하며, 주변에 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다. 또한, 인근의 신도시 개발과 맞물려 향후 상권의 성장 잠재력도 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 김포골드라인 고촌역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 김포 시내로의 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 인근에 이마트에브리데이, 홈플러스익스프레스 등 상업시설이 위치하며, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 주변에 아파트 단지 및 다양한 업무시설이 혼재되어 있어 주거 및 업무 환경이 비교적 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 복합적인 관계에 있어, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 거래 과정이나 향후 소유권 이전 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현재 권리분석 상 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 고도지구, 중심지미관지구 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있습니다. 또한, 성장관리권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등 다수의 제한사항이 존재하나, 이는 일반적인 사항으로 국내 투자자에게는 큰 리스크로 작용하지 않을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포 골드라인 고촌역 초역세권에 위치하여 교통 및 입지 조건이 매우 우수합니다. 오피스텔로서의 기본 용도에 충실하며, 주변 상권 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 권리분석상 특이사항은 없으며, 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 깨끗한 권리 상태로 파악됩니다. 'HUG 인수조건 변경'은 추가 확인이 필요하나, 현재로서는 낙찰자에게 부담이 될 사항은 아닌 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 고촌역 도보권으로 출퇴근 및 역세권 프리미엄 기대 가능.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 정리되어 낙찰 후 권리관계가 명확함.

* 편리한 생활환경: 주변 상업시설 및 편의시설 이용이 용이함.

* 지속적인 개발 가능성: 고촌읍 일대의 도시 개발 사업과 연계하여 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가는 208,000,000원입니다. 본건의 채권자인 주택도시보증공사의 채권액은 232,000,000원으로 감정가보다 높습니다. 또한, 인근 '미리내고촌' 오피스텔의 경매 진행 물건들이 2억 1천만 원 ~ 2억 2천만 원 수준에서 시작하는 것으로 보입니다. 최근 고촌역 인근 오피스텔의 분양가 및 시세가 2억 원대 초중반에서 형성되어 있는 점을 감안할 때, 본건의 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

이에 따라, 현 시세 및 감정가를 고려했을 때, 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 에서 신중하게 접근하는 것이 바람직할 것으로 사료됩니다. 다만, 실제 입찰 참여 전, 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최신 시세 변동 추이를 면밀히 분석하여 입찰가를 최종 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.