나이스옥션 법원경매 성남 2026타경63 [1] 경기도 광주시 신현동 298-15 더프라임 112동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더나은 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재, "서창퍼블릭골프클럽" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대를 형성하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 데중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 4층 건 중 4층 402호로서 외벽: 치장석재 등 마감. 내벽: 벽지 도배 및 타일붙임 등 마감 창호: 샷시 창호 등임

이용상태

1. 다세대주택(방3, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 2, 발코니, 현관 등, 복층 부분 별도) 2. 본건은 복층구조로서 복층(방 등), 테라스 등으로 탐문되는 바, 경매참여 시 재확인 요함.

설비내역

기본적인 위생 및 급, 배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

신현동 298-15: 대체로 완경사 지대 내에 조성된 사다리형의 평지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임. 신현동 295-10: 대체로 완경사 지대 내 부정형의 토지로서 도로부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 세로(가)의 포장도로와 접하나 출입할 수 없고, 본건 남동측으로 개설된 폭 약 5.5~6M 정도의 포장도로를 통해서 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

신현동 298-15: 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부 제한 구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대), 영농여건불리농지. 신현동 295-10: 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부 제한 구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대), 영농여건불리농지.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 성남지원 2026타경63 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 우OOO (우리은행)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 광주시 신현동 298-15, 더프라임 112동 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 389,000,000원

* 토지 면적: 99.00㎡ (약 30평)

* 토지 지분: 99㎡ (약 30평)

* 건물 면적: 72.44㎡ (약 22평)

* 건물 지분: 72.44㎡ (약 22평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "서창퍼블릭골프클럽" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대를 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 해당 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부 제한 구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.), 영농여건불리농지 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

* 최초 소유권 보존: 신혜영 (2015-10-05)

* 소유권 이전: 김광현 (2015-10-30)

* 소유권 이전: 박찬이 외 1명 (2024-03-28, 매매)

3.2. 주요 권리 관계 (말소기준권리 및 기타)

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2015-10-30, 채권액 312,400,000원)

* 본 경매 신청 채권자: 우리은행 (2026-02-11, 임의경매개시결정, 채권액 303,456,320원)

* 등기부상의 기타 채권, 가압류, 가처분 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 647,214,611원

3.3. 임차인 현황

* 임대관계 미상

* 인수 보증금 합계: 0원

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 주위로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 인근에 "서창퍼블릭골프클럽"이 위치하고 있습니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

* 감정평가액은 389,000,000원입니다.

* 최근 실거래 사례 분석 결과, 주변 신현동 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2019년식, 70.17㎡(약 21평) 다세대주택이 2026년 5월 320,000,000원에 거래되었습니다 (㎡당 약 4,561,000원).

* 2019년식, 84.74㎡(약 26평) 다세대주택이 2026년 5월 465,000,000원에 거래되었습니다 (㎡당 약 5,487,000원).

* 2012년식, 52.25㎡(약 16평) 다세대주택이 2026년 5월 130,000,000원에 거래되었습니다 (㎡당 약 2,488,000원).

* 본건(72.44㎡, 2015년식)의 감정가 389,000,000원은 최근 신축 주택의 최고가 시세보다는 낮으나, 평균적인 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

* 본건은 철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 4층 건물 중 4층 402호입니다.

* 이용 상태는 다세대주택으로, 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

* 복층 구조로, 복층에는 방, 테라스 등이 있는 것으로 탐문되나, 경매 참여 시 재확인 필요합니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의 및 생활 편의 시설

* 주변에 근린생활시설, 마트, 편의점 등의 상업 시설이 위치하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 있습니다.

* 광주시 내 학교(초등학교, 중학교, 고등학교) 접근이 가능하며, 교육 환경은 보통 수준입니다.

* "서창퍼블릭골프클럽"이 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

6.2. 권리 인수 가능성

* 임대차 관계가 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다. 임대차 관계를 명확히 확인해야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

* 본건 소재지는 주택지대로 분류되며, 주변에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

* 다만, 인근 지역(광주시)에서 쓰레기 소각장, 가축분뇨 처리 시설 등 혐오시설 관련 지자체 간 갈등 사례가 있었습니다. 이는 해당 지역 전반의 환경 정책 및 개발 방향에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동의 더프라임 아파트 단지 내 다세대주택으로, 복층 구조와 테라스가 있는 점이 특징입니다. 주변 환경은 주택지대이며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이나, 임대차 관계가 미상이라는 점은 주의가 필요합니다. 최근 주변 시세 대비 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 복층 구조 및 테라스: 일반적인 다세대주택보다 높은 주거 만족도를 제공할 수 있는 특화된 공간입니다.

* 합리적인 감정가: 주변 신축 다세대주택의 높은 실거래가와 비교했을 때, 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어 시세 차익 기대가 가능합니다.

* 개발 가능성: 계획관리지역 및 성장관리구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 389,000,000원이며, 유사 물건의 시세 분석 결과 ㎡당 가격 편차가 존재하나, 본건의 면적과 연식을 고려할 때 330,000,000원에서 400,000,000원 사이의 가치를 추정해 볼 수 있습니다. 인수할 보증금이 없는 점과 복층 구조의 희소성을 감안하여, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 385,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.