나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30413 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 313-23 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름감정 · 평가일 2026.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

당해 부동산은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 ´고강초등학교´ 북동측 인근에 위치한 다세대주택으로서 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 일반주택지대로 제반 주위환경 무난한 편임.

교통상황

당해 부동산까지 차량 진·출입 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는등 제반 대중교통여건 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 6층건으로(사용승인일:2015.12.11), 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 돌붙임 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감. 창호 : 플라스틱창 및 철제문.

이용상태

다세대주택(으)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 대체로 가장형의 토지로 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 토지 남측 및 동측으로 폭 약6미터 내외의 포장도로에 2면이 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

고강동 313-23 :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 내역 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30413 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 313-23, 4층 401호

건물명: (신주소: 경기도 부천시 오정구 고강로154번길 67-28)

용도: 다세대주택

토지면적: 21.80㎡ (약 6.59평)

건물면적: 37.51㎡ (약 11.35평)

감정가: 219,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치: 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 소재하는 일반주택지대로 구성되어 있습니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정(2026타경30413) 등기 (갑10)

주요 권리 내역:

* 을구 순위 1번 주택임차권: 윤대성, 보증금 245,000,000원. 등기부상 해당 권리는 말소 예정이나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 다만, 채권자인 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기가 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 없음. (임차권은 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예정)

인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

본 물건은 주택가 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 특정 상업 지구 중심지라기보다는 주거 지역의 배후 상권으로서의 성격을 띱니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 고강초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

주거 환경: 다세대주택이 밀집한 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 매수인은 해당 구역 내에서 토지거래계약 허가를 받아야 합니다.

임차권 관련: 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, '선순위임차권', 'HUG 인수조건 변경' 등의 특이사항이 있습니다. 그러나 물건명세서에 명시된 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인이 해당 임차보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

혐오시설: 주변 지역에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없습니다. 다만, 보다 정확한 확인을 위해 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 조사할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치한 다세대주택으로, 준수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 등기부상 말소기준권리보다 선순위로 인수되는 권리가 없으며, 임차권 또한 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 토지거래허가구역이라는 점을 인지하고 허가 절차를 반드시 준수해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

인수 부담 없는 권리관계로, 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

비교적 양호한 입지 조건과 2015년 사용승인된 건물이라는 점에서 실거주 또는 임대 수익을 위한 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

인근 학교 및 교통 시설 접근성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 219,000,000원

주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기반):

* 37.28㎡ (1999년 건축, 3층, 2025.12.10 거래): 100,000,000원

* 43.56㎡ (1990년 건축, 2층, 2025.12.10 거래): 136,000,000원

* 57.51㎡ (2019년 건축, 3층, 2025.12.02 거래): 225,000,000원

본 물건(37.51㎡, 2015년 건축)과 면적 및 건축 연도를 고려할 때, 가장 유사한 매매 사례는 37.28㎡의 1999년 건축물(100,000,000원)입니다. 본 물건이 해당 사례보다 건축 연도가 16년 신축이라는 점을 감안하면 시세는 더 높을 것으로 판단됩니다. 가장 신축인 57.51㎡(2019년 건축)가 225,000,000원에 거래된 점은 본 물건의 감정가(219,000,000원)가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

토지거래허가구역이라는 점과 현재 제공된 시세 정보가 2025년 말 기준임을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적이나, 본 물건의 경우 감정가 대비 시세 괴리가 크지 않고 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 감정가 근접까지도 전략적으로 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 제안: 180,000,000원 ~ 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.