나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50361 [1] 경기도 광주시 회덕동 156-159 휴먼파크빌 101동 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인덕감정 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 회덕동 소재 "벽산블루밍 아파트단지" 북측 원거리에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근은 무난하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하나 운행 여건으로 보아 대중 교통사정은 불편함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 중 2층 202호로서 외벽 : 벽돌 치장쌓기 마감 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준 보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대 책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인 ,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2024.04.22일자 수원지방법원 성남지원의 임차권등기명령(2024카 임50292)으로 2024.04.24일자에 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 광주시 회덕동 156-159번지에 위치한 휴먼파크빌 101동 2층 202호 다세대주택에 대한 경매 물건입니다.

사건번호는 성남지원 2026타경50361 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 167,000,000원입니다.

토지 면적은 59.17㎡ (약 17.90평)이며, 건물 면적은 50.02㎡ (약 15.13평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 회덕동 소재 "벽산블루밍 아파트단지" 북측 원거리에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황으로는 차량 접근은 무난한 편이나, 인근에 노선버스 정류장이 있으나 운행 여건상 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 판단됩니다.

건물의 북서측으로 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 개발 및 이용에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리분석 결과, 특이사항으로는 대항력 있는 임차인이 존재하며 선순위 임차권이 등기되어 있습니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2026년 02월 20일 접수된 주택도시보증공사 신청의 강제경매 개시결정(2026타경50361)입니다.

매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 을구 3번 주택임차권으로, 권리자는 강소원이며 임차보증금은 168,000,000원입니다. 이 임차인은 2022년 02월 11일 전입하여 2022년 01월 25일 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다. 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

집합건물 등기부 요약에서도 해당 주택임차권(강소원, 168,000,000원)이 '인수'로 명시되어 있습니다.

임차인 현황 정보는 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(강 )

* 보증금: 168,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-11

* 확정일자: 2022-01-25

* 배당신고일자: 2024-04-24

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인에게 보증금 전액 인수될 수 있음.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼합된 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능하나, 대규모 상업지구보다는 지역 주민을 위한 생활 편의 상권으로 볼 수 있습니다.

주변에 "벽산블루밍 아파트단지"가 위치하고 있어 일정 수준의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물대장상 본건은 2016년 10월 06일 사용 승인된 철근콘크리트구조의 건물로, 4층 중 2층에 위치한 다세대주택입니다.

외벽은 벽돌 치장쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중 창호로 구성되어 있습니다.

내부에는 위생, 급배수, 난방(도시가스) 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설로는 도보 또는 차량 이동 거리에 마트, 병원, 학교 등이 있을 것으로 예상되나, 대중교통 접근성은 다소 불편한 편입니다. (Google 검색 결과, 주변에 학교, 공원, 마트 등이 있으나 대중교통 접근성은 다소 불편한 편임.)

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 168,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이 금액은 낙찰가 외에 매수인이 추가로 부담해야 하는 금액으로, 총 매수 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

또한, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 특별대책지역 등 다수의 지역 제한이 존재하여 향후 부동산의 이용 및 개발에 제약이 발생할 수 있습니다.

대중교통 사정이 불편한 점은 향후 시세 상승 잠재력을 제한할 수 있는 요소입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 168,000,000원이 매수인에게 인수되는 조건으로 인해 투자에 있어 매우 신중한 접근이 필요합니다.

낙찰가에 인수되는 보증금을 포함한 총 매수 비용이 본건의 실제 시장 가치 및 주변 시세와 비교하여 경쟁력이 있는지 면밀한 검토가 필수적입니다.

다수의 지역 제한으로 인해 장기적인 지역 개발 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

인수되는 임차인의 보증금(168,000,000원)이 감정가(167,000,000원)와 거의 동일하거나 소폭 높은 수준입니다. 만약 합리적인 가격으로 낙찰받는다면, 실수요자 관점에서 장기적인 관점으로 접근 시 시세 상승에 따른 이익을 기대해볼 수 있습니다.

경매 시장의 경쟁률과 현재 부동산 시장 동향을 면밀히 분석하여, 감정가 이하 또는 적정 시장 가격 수준에서 낙찰받는다면 매력적인 투자가 될 가능성이 있습니다. 다만, 인수되는 보증금을 포함한 총 매수 비용을 반드시 고려해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 167,000,000원

주변 최근 매매 사례:

* 2026년 5월, 59.36㎡, 145,000,000원

* 2026년 5월, 56.45㎡, 150,000,000원

* 2026년 5월, 59.81㎡, 175,000,000원

본건의 건물 전용 면적은 50.02㎡(약 15.13평)으로, 주변 매매 사례(56.45㎡ ~ 59.81㎡)보다 약간 작습니다.

이를 바탕으로 시세 분석 시, 본건의 시장 가치는 대략 130,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 추정됩니다.

본건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인의 보증금 168,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 따라서 총 매수 비용은 '예상 입찰가' + '인수되는 보증금'이 됩니다.

이러한 인수 보증금의 부담으로 인해, 예상 입찰가를 산정함에 있어 총 매수 비용이 시장 가치 범위를 크게 벗어나지 않도록 매우 신중해야 합니다.

만약 총 매수 비용이 시장 가치(약 130,000,000원 ~ 150,000,000원)를 초과하게 되면 투자로서 큰 손실을 볼 수 있습니다.

감정가 167,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 위험 요소를 고려하여 보수적으로 85% 수준의 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 142,000,000원

*주의: 상기 예상 입찰가 142,000,000원 외에, 168,000,000원의 임차인 보증금을 매수인이 추가로 인수해야 합니다. 따라서 총 매수 비용은 약 310,000,000원 (142,000,000원 + 168,000,000원)이 됩니다. 이는 앞서 분석한 본건의 시장 가치(약 130,000,000원 ~ 150,000,000원)를 크게 상회하는 수준이므로, 본건은 매우 높은 위험을 수반하는 물건으로 판단됩니다. 입찰 참여 시 이 점을 반드시 숙지하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.