나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30408 [1] 경기도 부천시 오정구 작동 72-6 가현하이빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR감정 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 작동 소재 "꿈여울도서관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사슬래브)지붕 5층 건물내 2층 202호로서, (사용승인일:2011.05.23.) 외벽: 드라이비트 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 "다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(성곡초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래 허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 건은 경기도 부천시 오정구 작동 72-6번지에 위치한 부동산 강제경매 사건입니다.

사건번호는 부천지원 2026타경30408 (1)이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 부동산 정보

소재지: 경기도 부천시 오정구 작동 72-6 가현하이빌 2층202호

용도: 다세대주택

토지 면적: 27.30㎡ (약 8.26평)

건물 면적: 38.34㎡ (약 11.60평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 평가 정보

감정가: 140,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 오정구 작동 소재 "꿈여울도서관" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획

본 건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 그 외 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 06월 27일 부천시 명의의 압류입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존, 공유자 지분 이전, 소유권 이전 등기가 존재합니다.

을구 3번 순위로 이은호 명의의 주택임차권(금액 144,000,000원)이 등재되어 있으나, 말소 예정으로 표기되어 있습니다.

또한, 갑구 4번 순위의 부천시 압류(말소기준권리)와 갑구 5번 순위의 주택도시보증공사 강제경매(금액 144,000,000원)가 말소 예정으로 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 144,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* PEILIMEI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2026-01-08, 대항력 없음.

* 도관용: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-06-30, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(이은호): 보증금 144,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-09-30, 확정일자 2021-09-30, 배당신고일자 2023-10-27, 대항력 없음.

3.4. 대항력 있는 임차인 분석

"특이사항" 및 "특수물건정보"에 '대항력있는임차인', '선순위임차권'으로 언급되어 있으나, 등기부 및 임차인 현황상 명시된 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

특히, 주택도시보증공사(이은호)의 주택임차권은 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되어 있으나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'에 따라 본 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본 건의 감정가는 140,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 거래 사례를 고려할 때, 동일 단지 또는 유사 연식의 다세대주택 전용면적 38.34㎡(약 11.6평) 기준 시세는 140,000,000원 ~ 145,000,000원 수준으로 추정됩니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례

* 경기도 부천시 오정구 작동 71-4번지 대하하이빌: 2026년 3월, 전용면적 53.67㎡, 177,000,000원에 거래. (건축년도 2001년)

* 경기도 부천시 오정구 작동 65-13번지 대명아트빌: 2025년 12월, 전용면적 46.14㎡, 170,000,000원에 거래. (건축년도 2013년)

* 경기도 부천시 오정구 작동 64-13번지 대신빌라: 2025년 12월, 전용면적 37.68㎡, 60,000,000원에 거래. (건축년도 1987년)

5. 생활정보

5.1. 주변 교통 및 편의시설

꿈여울도서관 남동측 인근에 위치하며, 주위에 공동주택 및 근린생활시설이 형성되어 있습니다.

차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

생활 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

성곡초등학교, 부천동중학교, 부천여고 등이 인근에 위치하고 있으며, 본 건은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본 건 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

'특이사항' 등에 '대항력있는임차인' 언급이 있었으나, 등기부상 명확히 대항력 있는 임차인은 확인되지 않았습니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권은 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 예정이나, 만일 말소 동의 과정에 예상치 못한 법적 쟁점이 발생하거나 절차상 오류가 있을 경우, 임차권 인수 부담이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 기타 리스크

명시적으로 대항력 있는 임차인은 없으나, 보증금 및 차임이 0원인 임차인(PEILIMEI, 도관용)이 배당받지 못할 경우 명도 과정에서 일부 마찰이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 부천시 오정구 작동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 140,000,000원 대비 주변 시세가 170,000,000원 이상으로 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

건축년도 2011년식으로 비교적 신축급에 속하며, 전용면적 38.34㎡는 1~2인 가구에 적합한 크기입니다.

주요 권리 분석상 인수할 보증금이 없다는 점은 큰 장점이나, HUG 관련 임차권의 최종 말소 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 향상된 생활 편의: 꿈여울도서관 인접, 편리한 대중교통 접근성.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가보다 높은 주변 시세 형성.

* 양호한 건물 상태: 2011년 건축으로 노후화가 적어 관리 용이.

* 안정적인 권리 관계: HUG 보증 임차권의 말소 예정으로 인수 부담 최소화 (확인 필수).

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 140,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례 분석 결과, 본 건(전용면적 38.34㎡)의 적정 시세는 140,000,000원에서 145,000,000원 수준으로 판단됩니다.

임차인 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가 및 시세 등을 고려하여 145,000,000원으로 제시합니다. 다만, 실제 입찰 시 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.