나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30420 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 48-3 아르테 5층 501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '원미구청' 북측 인근에 위치하며 주위는 동류형의 업무시설, 공동주택 및 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장과 전철역이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건내 제5층 제501호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위페인팅 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 승강기설비, 난방, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 15미터 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2026타경30420 (1)

1.2. 소재지

경기도 부천시 원미구 원미동 48-3 아르테 5층 501호

1.3. 용도

오피스텔 (업무시설, 제2종근린생활시설)

1.4. 감정가

360,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 20.78㎡ (약 6.28평)

건물면적: 71.92㎡ (약 21.76평)

1.6. 건축 연도

2020년 9월 25일 (사용승인일 기준)

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매 구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '원미구청' 북측 인근에 위치하며, 동류형의 업무시설, 공동주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 여건은 무난합니다.

2.2. 교통상황

인근 버스정류장과 전철역으로 인해 교통 사정이 무난하며, 차량 출입이 가능합니다.

2.3. 인접 도로상태

남측으로 약 15미터 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2023년 7월 5일자 계양세무서장의 압류입니다.

3.2. 등기부 요약

말소되는 권리:

* 주택임차권 (을6): 이은지 (보증금 395,000,000원, 2022-02-21 전입, 2022-01-20 확정, 2024-03-05 배당신고, 2025-12-30 말소) - 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되는 것으로 판단됩니다.

* 압류 (갑3): 계양세무서장 (말소기준권리)

* 가압류 (갑4): 주택도시보증공사 (225,000,000원)

* 압류 (갑5): 부천시

* 압류 (갑6): 부천세무서장

* 강제경매 (갑7): 주택도시보증공사 (395,000,000원)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 없음. 물건명세서상 을구 순위 6번 주택임차권 등기가 언급되나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸되는 것으로 해석됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (전 임차인: 이은지)

* 보증금: 395,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-21

* 확정일자: 2022-01-20

* 배당신고일자: 2024-03-05

* 대항력: 없음 (등기부상 주택임차권이 말소되었고, 배당신고일자로 보아 우선변제권 행사 후 잔여 보증금에 대한 권리를 주장하나, 매수인에게 인수되는 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.)

* 임차인: 임준우

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-12-26

* 대항력: 없음 (보증금 및 차임이 없어 대항력 주장 근거가 미약하며, 임대차 관계가 불분명합니다.)

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 건은 '원미구청' 북측에 위치하며, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 행정 기능을 이용하기 편리합니다.

4.2. 주변 혐오시설

주변에 특별히 보고된 혐오시설은 없으나, 공장이 혼재된 지역 특성상 환경적 요인에 대한 고려는 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

도보 가능한 거리에 버스정류장이 있으며, 전철역 접근성도 양호하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 진출입 또한 용이합니다.

5.2. 편의시설

원미구청 인근에 위치하여 관공서 이용이 편리하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교육시설

인근에 부일초등학교, 원미중학교, 원미고등학교 등이 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며 (2025.8.26.~2026.8.25.), 해당 기간 내 잔금을 납부하고 소유권 이전 등기를 진행할 경우, 관할 관청의 허가를 받아야 합니다.

6.2. 임차인 관련

주택도시보증공사가 임차인으로 등기되었으나, 대항력이 없는 것으로 분석되며 등기부상 주택임차권도 말소 예정입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어, HUG와의 계약 관계 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 임준우라는 임차인은 보증금 및 차임이 없어 권리 관계가 불분명합니다.

6.3. 건축물 용도

복합 용도(업무시설, 제2종근린생활시설)로 이용 중으로, 특정 업종 운영 시 추가적인 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

6.4. 공장 혼재

주위 환경에 공장이 일부 혼재되어 있어, 소음이나 환경 관련 민감도가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구의 중심 상업 및 행정 구역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 감정가는 3억 6천만원이며, 현재 등기부상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 내 거래 시 허가 절차가 필요하며, 임차인 HUG와의 명도 관련 세부 조건 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 부천시 중심지 인근의 준공업지역 내 오피스텔로, 향후 지역 개발 및 재건축/재개발 가능성 고려 시 투자 가치가 있습니다.

* 감정가 대비 시세 차익 또는 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 인수할 권리 및 보증금이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 오피스텔이 약 3억 5천만원에서 4억원 사이에서 거래되고 있음을 확인했습니다. 본 건의 감정가는 3억 6천만원이며, 권리상 인수 부담이 없다는 점과 토지거래허가구역 지정에 따른 절차적 요소를 고려할 때, 현재 시세 및 감정가를 바탕으로 예상 입찰가는 330,000,000원에서 360,000,000원 사이에서 결정될 것으로 보입니다. 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 345,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.