나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30417 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 584-1 성도리치빌5차 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스감정 · 평가일 2026.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 소재하고, "도원초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하는 등 제반교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 2층 201호이며, 외벽 : 치장벽돌 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

"다세대주택"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 승강기 설비 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 평탄한 2필지 일단의 가장형 토지이며, "다세대주택 및 제1종근린생활시설" 건부지임.

인접 도로상태등

본건 토지는 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

심곡본동 584-1 : 제2종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-7호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천남중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해아유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 심곡본동 584-6 : 제2종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-7호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천남중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해아유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면표시 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함). 본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령(2023.11.14.)이 되어 있으므로 관련 사항은 등기사항전부증명서를 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2026타경30417 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 584-1 성도리치빌5차 2층 201호

건물명: 성도리치빌5차

용도: 다세대주택

감정가: 250,000,000원

토지면적: 27.49㎡ (약 8.32평)

건물면적: 53.19㎡ (약 16.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

건축년도: 2019년

총층수: 5층 (본건 2층)

건축구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

주차: 4대 (자주식, 실내)

1.2. 토지 정보

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 584-1

토지면적: 27.4949㎡ (약 8.32평)

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 성도리치빌5차

전유부분: 2층 201호

건물면적: 53.19㎡ (약 16.09평)

주요용도: 다세대주택 (총 8세대)

부대용도: 제1종근린생활시설 (1호)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 연면적: 556.58㎡

대지비율: 59.24%

용적률: 226.71%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 소재하며, "도원초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능합니다. 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 부천역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 동측으로 포장된 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 요약

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다. 말소기준권리는 2022년 11월 24일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)이며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 등기부 상 을구 1번 주택임차권이 있으나, 집합건물 등기부요약 상 '말소'로 기재되어 있고 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 점을 참고해야 합니다.

3.2. 등기부채권 총액

총 1,320,000,000원 (갑3 가압류 1,070,000,000원 + 갑4 압류 1,070,000,000원 + 갑5 압류 1,320,000,000원 + 갑6 강제경매 250,000,000원)

* 상기 금액은 등기부등본 상 기재된 총 채권액이며, 실제 인수 또는 소멸 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김동혁

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-18

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (전진주)

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-08

확정일자: 2021-10-08

배당신고일자: 2023-11-15

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경

3.4. 권리분석 상 주의사항

"특이사항" 및 "특수물건정보"에 "대항력있는 임차인"이 명시되어 있으나, 임차인 현황에는 모든 임차인의 대항력이 '없음'으로 기재되어 있습니다. 이러한 상반된 정보는 입찰 참여 시 반드시 직접 확인 및 법률 전문가와 상담이 필요합니다. 또한, "HUG 인수조건 변경"은 본건 처리에 있어 주택도시보증공사의 역할이 중요함을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건 소재지는 공동주택, 단독주택과 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 도원초등학교 인근으로 학군 배후 수요가 있으며, 지역 내 상권은 생활 편의시설을 중심으로 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 관련)

부천시 일대에는 과거 다이옥신 배출 문제 등으로 논란이 있었던 소각장(삼정동, 대장동)이 위치해 있습니다. 본건과의 직접적인 인접성은 확인되지 않으나, 지역 전체의 환경적 민감성을 고려할 때 잠재적 요인으로 검토할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 도원초등학교 (북동측 인근)

* 부천남중학교 (상대보호구역)

* 해아유치원 (상대보호구역)

5.2. 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 다세대주택을 취득 시 관할관청의 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 거래 시 법적 제재를 받을 수 있으므로 반드시 확인이 필요합니다.

6.2. 대항력있는 임차인 관련 상반된 정보

"특이사항"에 '대항력있는 임차인'이 언급되었으나, 실제 임차인 현황에서는 '대항력 없음'으로 기재되어 있는 상반된 정보가 존재합니다. 이는 명도 및 소유권 취득 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있는 주요 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 명확한 사실관계 확인이 필수적입니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 경매를 진행함과 동시에 '인수조건 변경' 특이사항이 있는 점은 HUG의 적극적인 개입 또는 특정 조건 하의 인수가 진행될 가능성을 시사합니다. 이는 경매 절차 및 물건 인수에 영향을 미칠 수 있으므로, HUG의 구체적인 입장 및 조건에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2019년 준공)에 해당하는 다세대주택으로, 기본적인 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나 '토지거래허가구역' 지정, '대항력있는 임차인' 관련 상반된 정보, 'HUG 인수조건 변경' 등의 복합적인 특이사항 및 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 대항력 관련 상반된 정보는 명도 및 권리 취득에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 법률 전문가의 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 주택도시보증공사(HUG)가 관련 정보의 핵심 주체이므로, HUG의 입장과 진행 상황을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2019년 준공) 다세대주택으로 건물 상태 양호

* 부천역 등 대중교통 이용 편리한 주거 지역

* 도원초등학교 등 교육시설 인접

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 유사한 연식과 면적의 다세대주택 실거래가는 약 588만원/㎡ 수준으로 추정됩니다. 본건의 전용면적 53.19㎡를 기준으로 산정 시, 시장 가치는 약 31,267만원으로 예상됩니다. 감정가는 25,000만원으로, 시장가치 대비 상당한 차이가 있습니다.

그러나 '대항력있는 임차인' 관련 정보의 불일치 및 'HUG 인수조건 변경' 등 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 불확실성을 감안하여, 감정가와 시장 가치의 중간 지점, 그리고 리스크 프리미엄을 고려한 보수적인 접근이 권장됩니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 약 275,000,000원 수준에서 검토해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 10% 상승한 금액으로, 시장 잠재력과 리스크를 반영한 보수적인 추정치입니다. 최종 입찰가는 본건에 대한 추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 더욱 정밀하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.