나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30426 [1] 경기도 부천시 소사구 옥길동 795-1 광양프런티어밸리5차지식산업센터 10층 1056호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은감정 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 양지로길에 위치하며, 주위는 각급학교, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2022년 1월에 사용승인된 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 10층 1056호로서, 외벽: 석재, 법랑, 커튼웰 마감 창호: 알루미늄샷시 창호임. (사용승인일:2022-01-26)

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러, 화재탐지시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 공장, 창고시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 남서측 및 북서측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구 지구단위계획구역), 대로2류(폭 30m~35m) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(옥길버들초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(옥길중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독, 다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경30426 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 옥길동 795-1 광양프런티어밸리5차지식산업센터 10층 1056호

* 용도: 지식산업센터 (공장, 창고시설, 제1,2종근린생활시설)

* 감정가: 170,000,000 원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건물 구조: 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 10층

* 사용승인일: 2022년 1월 26일

* 토지 면적: 11.64 ㎡ (약 3.52 평)

* 건물 면적: 40.56 ㎡ (약 12.27 평)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 각급 학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 교통: 차량 출입 및 주정차 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 북동측, 남서측, 북서측으로 포장도로와 접해있어 차량 접근성이 우수합니다.

* 토지 이용 계획: 준주거지역, 지구단위계획구역 (옥길공공주택지구)으로 지정되어 있습니다.

* 제한 사항: 가축사육제한구역, 공공주택지구, 교육환경 보호구역 (옥길버들초, 옥길중 상대보호구역), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (중소기업은행, 2022-02-21 접수, 금175,200,000원)으로, 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 등기부채권 총액: 175,200,000 원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 명도 시 각별한 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 광양프런티어밸리 5차 지식산업센터는 주변에 다수의 아파트 단지와 학교가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 지식산업센터 및 근린생활시설 용도로 복합 이용되고 있어 관련 업종의 사업체 및 종사자 유입이 예상됩니다.

* 옥길공공주택지구 내 위치하여 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 식당, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 옥길버들초등학교, 옥길중학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 유효합니다. 해당 기간 내 부동산 취득 시 관할관청의 허가를 받아야 합니다. (현재 날짜 기준, 허가 기간 만료 임박)

* 유동화 물건: 본건은 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 권리 관계 또는 절차상 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 현황 미상: 임대차 관계 및 보증금, 차임이 미확인되어 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있는 리스크가 있습니다.

* 토지 관련 제한: 토지이용계획상 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 속하여 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 부천시 소사구 옥길동에 위치한 신축(2022년 사용승인) 지식산업센터입니다.

* 쾌적한 입지 조건과 신축 건물이라는 장점을 가지고 있으며, 지역 개발 계획에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 만료 시점이 임박한 점, 임차인 현황의 불확실성, 유동화 물건이라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 근저당권자인 중소기업은행이 임의경매를 신청하였으며, 이는 채권 회수를 위한 절차로 이해됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로 하자 보수 비용이 적을 것으로 예상됩니다.

* 지식산업센터로서 사업체 운영을 위한 사무실, 창고 등으로 활용하거나 임대 수익을 창출할 수 있습니다.

* 옥길공공주택지구 내 위치하여 향후 지역 발전과 더불어 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 건축물대장상 건물 면적 대비 토지 지분이 상대적으로 작으나, 이는 집합건물의 일반적인 특징입니다.

* 주변 도로 접근성이 우수하여 물류 이동 및 통행이 원활합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 170,000,000원

* 채권 총액: 175,200,000원

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 낙찰률은 지역 시장 상황, 경쟁 구도, 물건의 특수성(토지거래허가, 임차인 미상 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 특히, 임차인 현황 미상으로 인한 명도 비용 및 소요 기간을 보수적으로 산정하여 입찰가에 반영해야 합니다.

* 보수적인 관점에서 감정가 대비 80% ~ 95% 범위 내에서 검토하되, 현장 방문을 통한 실질적인 가치 평가와 더불어 경쟁자들의 움직임을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.