나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3830 [1] 서울특별시 구로구 구로동 408-7 제비층 제비01호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로2동주민센터 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건으로 차량출입 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 5층 건물로서, (사용승인일: 2004.07.07) 외벽 : 치장벽돌 및 일부 외장석재 붙임 마감 등 창호 : 새시창호

이용상태

기호1 : 공부상 제2종근린생활시설(제조업소)이며 제조업소로 이용중임. 기호2 : 공부상 근린생활시설이나 주거용(원룸형 2개호)로 이용중임. 기호3 : 공부상 근린생활시설이나 주거용(원룸형 4개호)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 주차장 등

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 토지로 및 근생시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 4차선 도로에 접하며, 남측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<408-7> 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 건축허가.착공제한지역((최초)제한공고(고시)일 부터 2년(단, 정비계획의 결정 및 정비구역의 지정고시가 있는 경우 고시일까지),<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건 축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025. 7.29 ~ 2026.8.30) <408-8> 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접함), 건축허가.착공제한지역((최초)제한 공고(고시)일부터 2년(단, 정비계획의 결정 및 정비구역의 지정고시가 있는 경우 고시일까 지),<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반 +건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025. 7.29 ~ 2026.8.30)

공부와의 차이

집합건축물대장상 기호2 101호는 무단증축으로 인한 '위반건축물'로 등재되어 있으나, 실제 현황은 기호1 비01호 에 부속되어 있는 것으로 조사됨. 기호2,3은 공부상 용도가 근린생활시설이나, 현황은 원룸형 주거용으로 개조되어 있는 것으로 파악됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3830 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (중OOOOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 188,100,000원

물건 용도: 근린상가 (현황 주거용으로 개조된 부분 있음)

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 408-7 제비층 제비01호

토지 면적: 22.99㎡ (약 6.95평)

건물 면적: 59.47㎡ (약 18.00평)

제시외 건물 면적: 14.00㎡ (약 4.24평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 평스라브지붕 5층 건물 (2004년 7월 7일 사용승인)

토지 이용 현황: 2필지 일단의 사다리형 토지로, 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로2동주민센터' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건으로 차량 출입이 가능하며, 인근 도로에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통임.

본건 서측으로 4차선 도로에 접하며, 남측 및 동측으로는 노폭 약 4m 내외의 도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2007년 5월 28일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을3)

말소기준권리보다 선순위의 권리 사항은 확인되지 않음.

소유권 보존 등기: 2004년 7월 20일 (송승일)

매각으로 인하여 후순위 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매)는 모두 소멸될 것으로 예상됨.

등기부 채권 총액: 74,400,000원

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 김

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2003년 6월 30일

확정일자: 2021년 7월 29일

배당신고일자: 2026년 3월 20일

대항력: 있음.

주의: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임에 대한 배당 내역 및 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 권리 분석 시 임차인의 보증금 인수 여부는 신중하게 검토되어야 합니다.

본 건은 유동화 물건으로, 채권이 금융기관에 매각되었음을 의미함.

4. 상권분석

서울특별시 구로구 구로동 408-7번지 일대는 소규모 상가와 주택이 혼재된 지역으로, 구로디지털단지 및 G밸리 직장인들을 대상으로 하는 식당, 카페, 편의점 등 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 또한, 인근에 대규모 주거단지가 있어 배후 수요도 확보된 편입니다. 교통이 편리하고 접근성이 좋아 상권 활성화 가능성이 높으며, 최근 몇 년간 젠트리피케이션 영향으로 젊은 상권도 형성되고 있습니다.

5. 생활정보

본 물건지 주변으로는 구로2동 주민센터, 구로2동우체국, 구로세무서 등 관공서가 위치해 있으며, 이마트 구로점, 롯데백화점 구로점 등 대형 쇼핑 시설 접근성이 용이합니다. 또한, 명지병원, 고대구로병원 등 종합병원 이용이 편리하며, 서울공연예술고등학교, 구로초등학교 등 교육시설도 인근에 자리하고 있습니다. 교통 면에서는 지하철 1호선 구로역, 2호선 구로디지털단지역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하며, 올림픽대로, 경인로 등 주요 도로망이 잘 구축되어 있어 서울 시내 및 수도권 이동이 편리합니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 보고되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 대항력이 있어 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되었으나, 실제 인수되는 보증금이 있는지, 명도 과정에서 발생할 수 있는 비용 등을 충분히 고려해야 합니다.

* 유동화 물건: 채권이 금융기관에 매각된 유동화 물건이므로, 채권 양수도 과정 및 관련 서류 확인이 필요합니다.

* 위반 건축물: 집합건축물대장상 기호2 (101호)가 무단 증축으로 인한 '위반건축물'로 등재되어 있으나, 현황은 기호1 비01호에 부속되어 조사되었습니다. 매각으로 인해 위반건축물에 대한 이행강제금 부과 또는 원상복구 의무가 발생할 수 있으므로, 이에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

* 건축법상 제한: 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 건축허가.착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있으므로, 향후 건축 관련 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 공부상 용도와 현황의 차이: 공부상 용도는 근린생활시설이나, 현황은 원룸형 주거용으로 개조되어 이용 중입니다. 이는 추후 용도 변경, 양성화, 또는 원상복구 관련 문제가 발생할 수 있는 요인이 됩니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울특별시 구로구에 위치한 근린상가 및 주거용 건물로서, 일반적인 도시 생활 인프라를 갖춘 지역에 소재합니다.

단, 대항력 있는 임차인 존재, 위반 건축물 등재, 공부상 용도와 현황의 차이, 토지이용계획상의 제한 등 복합적인 요소를 포함하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

입찰 전 권리 관계, 임차인 현황, 위반 건축물 관련 사항, 그리고 명도 진행 가능성에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 구로 디지털단지 등 업무지구와 인접하여 직장인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 소액으로 서울 지역 부동산에 투자할 수 있는 기회를 제공합니다.

* 현황 주거용으로 개조된 부분이 많아, 향후 리모델링 또는 용도 변경을 통해 가치를 상승시킬 잠재력이 있습니다. (단, 관련 법규 확인 필수)

9. 예상 입찰가

감정가: 188,100,000원

인수 보증금 (제시된 정보 기준): 0원

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 특이사항이 있습니다. 이는 임차인과의 합의 또는 배당을 통해 보증금 전액이 변제될 가능성을 시사하나, 입찰 전 명확한 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

예상 입찰가 산정 시, 위에서 언급된 잠재적 리스크(명도 비용, 위반 건축물 이행강제금, 원상복구 비용 등)를 고려해야 하며, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

상세한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 결정해야 하나, 일반적인 시세 및 유사 물건 사례를 참고하여 감정가의 70% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 (참고용): 130,000,000원 ~ 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.