나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70419 [1] 경기도 포천시 내촌면 진목리 463-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영진 · 평가일 2026.03.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 내촌면 진목리에 소재하는 부동산(토지 및 건물)으로서, 본건이 소재 하는 지역 주위에는 도로변 일부 상가, 공장지대 및 전답, 임야 등이 혼재하고 있는 지역으 로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있으며 대체적으로 대중교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

◆기호(1, 4) 토지 : 대체로 부정형 평지의 토지로서 인접지 대비 등고평탄한 노변의 상업용 (기호 1) 및 공업용(기호 4) 토지로 이용중임. ◆기호(8) 토지 : 세장형의 토지로서 기호(1) 토지에서 분할된 도로부지임.

인접 도로상태

◆기호(1) 토지 : 본건 서측으로 소로한면의 포장도로에 접함. ◆기호(4) 토지 : 본건 북측으로 세로(가)의 포장도로에 접함. ◆기호(8) 토지 : 본건 서측으로 소로한면의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

◆기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(20 23-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물 환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(( 20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문 의1533-2200))<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) ◆기호(4) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(20 23-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물 환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(( 20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문 의1533-2200)) ◆기호(8) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(20 23-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물 환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(( 20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문 의1533-2200))

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

◆기호(2-1) : 벽돌조 슬래브지붕 단층 사무실 및 숙소로서, 외벽 : 치장 벽돌 쌓기 등 마감 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임. ◆기호(2-2) : 벽돌조 슬래브지붕 단층 화장실로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감임. ☆본건의 사용승인일은 1994.09.14.일임. ◆기호(3) : 경량판넬구조 판넬조지붕 단층 제2종근린생활시설로서, 외벽 : 경량판넬구조 등 마감임. ☆본건의 사용승인일은 1998.10.16.일임. ◆기호(5, 6, 7) : 일반철골구조 판넬지붕 단층공장 각각 나, 다 및 라동호로서, 외벽 : 경량판넬구조 등 마감임. ☆본건의 사용승인일은 2010.08.17.일임.

이용상태

◆기호(2-1) : 벽돌조 슬래브지붕 단층 사무실 및 숙소로 이용중임. ◆기호(2-2) : 벽돌조 슬래브지붕 단층 화장실로 이용중임. ◆기호(3) : 경량판넬구조 판넬조지붕 단층 제2종근린생활시설(카센터)로 이용중임. ◆기호(5, 6, 7) : 일반철골구조 판넬지붕 단층 각각 나, 다 및 라동의 창고형공장임. ☆상기 건물의 상세 이용상황 등은 별첨 "건물개황도" 등을 참조.

설비내역

기본적인 전기설비 및 일부 위생, 급배수 설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

▶본건 기호 (4) 토지상에 [제시외건물 ㉠화장실, ㉡창고, ㉢개방형창고]가 소재함. (별첨 : 건물개황도 등 참조)

공부와의 차이

◆본건 기호(6) 건물은 단층공장 (다)동호로서 중2층을 사무실로 사용하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70419 (1)

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 정OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 포천시 내촌면 진목리 463-3

용도: 공장

토지면적: 3021.00㎡ (약 914.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 740.81㎡ (약 224.1평)

건물 제시외면적: 77.00㎡ (약 23.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 요약

감정가: 2,026,970,110원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건이 소재하는 지역 주위에는 도로변 일부 상가, 공장지대 및 전답, 임야 등이 혼재하고 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다. (출처: 감정평가서 요약)

2.2. 교통 접근성

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대체적으로 대중교통 상황은 보통시 됩니다. (출처: 감정평가서 요약)

본건은 서측 및 북측으로 소로한면의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. (출처: 감정평가서 요약)

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26까지)으로 지정되어 있으므로, 거래 시 허가 여부를 확인해야 합니다. (출처: 감정평가서 요약)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부상 소유권 이전, 상속, 매매 이력이 있으며, 2026년 2월 26일 정희창 명의의 임의경매개시결정(말소기준권리)이 등기되었습니다. 건물 등기부상으로도 유사한 소유권 변동 이력이 확인됩니다. 공유물분할을 위한 경매 절차가 진행 중입니다. (출처: 토지 등기부요약, 건물 등기부요약)

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 250,000원

전입/사업자 등록일: 2014-01-14

배당신고일자: 2026-04-19

대항력: 있음 (출처: 임차인현황)

임차인: 김혜영

보증금: 20,000,000원

차임: 1,500,000원

전입/사업자 등록일: 2023-09-21

배당신고일자: 2026-03-17

대항력: 있음 (출처: 임차인현황)

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

3.3. 권리 분석 의견

본 물건은 공유물분할을 위한 경매이며, 위에 명시된 두 명의 임차인이 모두 대항력을 갖추고 있어 주의가 필요합니다. 임차인 김 은 2014년에 전입하여 대항력을 갖추고 있으며, 임차인 김혜영은 2023년에 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 인수되는 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 낙찰 후 인수 여부 및 명도 관련 사항을 철저히 확인해야 합니다. (출처: 임차인현황, 특수물건정보)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 경기도 포천시 내촌면 진목리는 계획관리지역에 속하며, 주변은 공장, 상가, 전답, 임야 등이 혼재하는 복합적인 지역입니다. 수도권정비계획법상 성장관리권역으로 지정되어 있어 개발 잠재력을 가지고 있습니다. (출처: 감정평가서 요약)

이 지역은 산업 활동과 농업 활동이 공존하며, 점진적인 도시화 및 산업단지 개발이 이루어질 수 있는 잠재력이 있습니다.

4.2. 주변 유사 물건

인근 지역에 유사한 규모 및 용도의 공장 또는 창고 시설에 대한 구체적인 거래 사례 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 주변에 공장지대가 형성되어 있어 관련 산업 종사자나 기업의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

감정평가서 상으로는 구체적인 편의시설 정보는 제한적이나, 주변 도로변에 일부 상가 및 공장지대가 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. (출처: 감정평가서 요약)

추가적인 편의시설 및 생활 인프라는 포천시청 및 인근 읍/면 지역을 통해 파악이 필요합니다.

5.2. 주변 기반 시설

* 교통: 차량 출입 용이, 인근 버스정류장 소재 (보통 수준)

* 도로: 서측 및 북측으로 포장도로 접합 (양호)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 김 (2014년 전입) 및 김혜영 (2023년 전입) 두 명의 임차인이 모두 대항력을 보유하고 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

* 공유물분할 경매: 소유권이 여러 명에게 분산되어 있어 경매 절차 및 이후 소유권 정리 과정이 복잡할 수 있습니다. (출처: 공유물분할소송에 대한 총정리, 대금분할, 경매분할 및 주의사항까지 알려드립니다!)

6.2. 물리적/환경적 리스크

* 건물 공부와의 차이: 기호(6) 건물(단층공장 다동호)은 중2층을 사무실로 사용하고 있으나 공부상에는 단층으로만 등재되어 있어, 현황과 공부상 불일치로 인한 추후 건축물대장 정리 또는 하자 발생 가능성이 있습니다. (출처: 건물감정평가요항표)

* 제시외 건물: 토지 기호(4) 상에 화장실, 창고, 개방형 창고 등 제시외 건물이 소재하므로, 이 또한 일괄 매각 대상에 포함됩니다. (출처: 건물감정평가요항표)

* 인근 혐오시설: 포천시 내촌면 진목리 일대에 환경배출시설, 가축사육시설, 폐기물처리시설 등이 일부 분포하는 것으로 확인됩니다. (출처: 포천시 내촌면 진목리 463-3 주변 시설 혐오시설) 직접적인 혐오시설의 존재는 명확하지 않으나, 인근 지역의 환경 시설 분포를 고려할 때 잠재적인 환경 리스크에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 내촌면에 위치한 공유물분할을 위한 공장 경매 물건입니다. 상당한 규모의 토지와 건물을 비교적 합리적인 감정가로 취득할 수 있는 기회입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고, 건물 공부와의 차이점, 공유물 분할 경매라는 특수성으로 인해 낙찰 후 복잡한 절차나 추가적인 부담이 발생할 수 있다는 점을 충분히 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 상당한 규모의 토지와 공장 시설: 총 토지 면적 3021.00㎡(약 914.5평)와 건물 면적 740.81㎡(약 224.1평)로, 다양한 사업 용도로 활용 가능한 규모입니다.

* 계획관리지역: 향후 개발 가능성 및 용도 변경 가능성을 내포하고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있어 관리 및 활용이 용이합니다.

* 감정가 대비 시세: 권리관계 등을 고려하여 적정 입찰가를 산정한다면 시세 대비 유리한 조건으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인 2명(김 , 김혜영)이 존재하며, 이들의 보증금 합계는 0원으로 되어 있으나 명도 관련 제반 사항을 충분히 고려해야 합니다. 또한, 공유물분할 경매라는 특성상 복잡성이 따릅니다. (출처: 대항력 있는 임차인 보증금, 무조건 떠안아야 할까?)

현재 감정가는 2,026,970,110원입니다.

대항력 있는 임차인의 존재, 건물 공부와의 차이, 공유물 분할 경매라는 점을 감안할 때, 실제 입찰 시에는 감정가보다 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

인수되는 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외한 계산은 필요 없습니다.

잠재적인 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 약 70~80% 수준으로 보수적으로 산정하는 것을 제안합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 1,400,000,000원에서 1,600,000,000원 사이로 검토해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 시세 조사, 권리 관계 심층 분석, 명도 가능성 및 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.