나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3776 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1061-30 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산초등학교" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 독산역등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층 중 4층 401호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시마감 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형의 토지로서, 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2026-03-12)(독산2구역 주택정비형 재개발사업), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2024-02-14)(제한기간 : (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 건축허가·착공제한지역(2025-03-27)(제한기간 : (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2026-03-12)(독산2구역 주택정비형 재개발사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2024-03-21)(지정기간: 2024.04.04.~2025.04.03./2025.04.04.~2026.04.03.),토지거래계약에관한허가구역(2025-03-14)(지정기간: 2025.3.19.~2026.4.3./2026.4.4.~2027.4.3.),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 집합건축물대장(전유부, 갑)상 위반건축물로 등재되어 있는 바 경매진행시 유의바람.( 변동일 : 2023.12.14, 변동내용 및 원인(위반건축물:401호, 렉산/철파이프,21㎡비가리개(발생년도:2023년)[주택과-35997(2023.12.13)호]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경3776 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 금천구 독산동 1061-30 제4층 제401호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

400,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 34.74㎡ (약 10.51평)

토지지분: 34.736599999999996㎡ (약 10.51평)

건물면적: 52.88㎡ (약 15.99평)

건물지분: 52.88㎡ (약 15.99평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

금OOO

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 인근에 독산초등학교가 소재합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에는 지하철 1호선 독산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남동측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1: 근저당권, 금천신용협동조합, 2021년 01월 28일 접수

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 근저당권 (을1, 을4, 을5)

* 가압류 (갑2, 갑3, 갑4, 갑5)

* 압류 (갑7, 갑8)

* 임의경매개시결정 (갑11)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 안규성

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 06월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 거래 사례가 있습니다.

* 2026년 5월 6일 거래된 53.72㎡(약 16.25평) 다세대주택이 44,000만원에 거래되었습니다. (건축년도 2017년)

* 2026년 5월 5일 거래된 29.87㎡(약 9.04평) 다세대주택이 32,500만원에 거래되었습니다. (건축년도 2023년)

* 2026년 5월 1일 거래된 21.99㎡(약 6.65평) 연립주택이 14,000만원에 거래되었습니다. (건축년도 2012년)

4.2. 시세 분석

본건 건물의 전용면적은 52.88㎡(약 15.99평)로, 2017년에 건축된 53.72㎡(약 16.25평) 다세대주택이 44,000만원에 거래된 사례와 면적 및 건물의 연식이 유사합니다. 이를 기준으로 평당 약 819만원으로 환산 시, 본건 건물의 시장 가치는 약 433,000,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

감정평가액 400,000,000원 대비 시세가 다소 높게 형성되어 있으나, 위반건축물 등재 및 건축 제한 등의 리스크 요소를 고려해야 합니다.

4.3. 예상 입찰가

종합적인 시세, 감정가, 물건의 제반 상황(재개발 구역, 위반건축물, 건축 제한 등)을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가와 유사한 수준 또는 약간 상회하는 수준에서 결정될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕의 지상 5층 건물 중 4층 401호입니다. 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 마감입니다. 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있으며, 특별히 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

5.3. 주변 학교

단지 인근에 독산초등학교가 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본건은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. (렉산/철파이프, 21㎡ 비가리개) 이는 향후 재개발 사업 진행 시 또는 건물 이용에 제약을 줄 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 재개발/정비구역 지정

본건은 독산2구역 주택정비형 재개발 사업 구역으로 지정되어 있습니다. 2026년 3월 12일 정비구역으로 지정되었으며, 조합설립인가가 완료되었습니다. 그러나 매수인은 도시정비법 제39조 제1항 제3호에 따라 1명의 대표조합원을 지정하여 권리를 행사할 수 있으며, 조합원의 지위를 승계취득할 수는 없다는 특이사항이 있습니다. 이는 향후 재개발 진행 과정에서 예상치 못한 제약을 초래할 수 있습니다.

6.3. 건축허가·착공 제한

본건은 건축허가·착공 제한 지역으로 지정되어 있습니다. 2024년 2월 14일 및 2025년 3월 27일부터 각각 2년간 건축 허가 및 착공이 제한되어 있어, 해당 기간 동안 신축 또는 증축 등 건축 행위가 불가합니다.

6.4. 기타 제한사항

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하), 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 허가를 받아야 하는 등 추가적인 절차가 요구될 수 있습니다.

6.5. 임대관계

본건의 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 금천구 독산동의 재개발 예정 지역 내에 위치하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 다세대주택입니다. 특히 최근 유사 면적의 거래 사례가 감정가보다 높게 형성된 점은 긍정적인 요소입니다.

그러나 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 2년간의 건축 허가 및 착공 제한이 있다는 점은 단기적인 투자 가치나 활용에 제약을 줄 수 있습니다. 또한, 재개발 구역 내 조합원 지위 승계에 관한 특정 규정은 향후 사업 진행 시 발생할 수 있는 변수로 작용할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 장기적인 재개발 사업 추진 가능성으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 인근 독산역 접근성과 독산초등학교가 근접한 입지 조건.

* 최근 거래 사례 대비 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어 가격 메리트 존재 가능성.

9. 예상 입찰가

현재 파악된 시세 정보, 감정가, 그리고 재개발 구역 지정 및 건축 제한, 위반건축물 등재 등 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 400,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 약 410,000,000원에서 430,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다. 재개발 사업의 구체적인 진행 상황과 규제 완화 여부 등이 입찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.