나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3789 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제9층 제904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울우장초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선 "화곡역"이 위치하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 / 지상11층 건내 제9층 제904호건으로서 (사용승인일: 2021.08.17) 외벽: 외장석붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔임.(이용상황 및 내부구조는 후첨"내부구조도" 참고)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 및 주차 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3789 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제9층 제904호

용도: 오피스텔

감정가: 332,000,000원

토지 면적: 6.97㎡ (약 2.11평)

건물 면적: 29.59㎡ (약 8.95평) (전용면적 기준)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울우장초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한, 지하철 5호선 "화곡역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도로: 본 건은 남동측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행에 무리가 없습니다.

1.2. 건물 상세

건축년도: 2021년 08월 17일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상11층 건물 중 제9층 제904호에 해당합니다.

외벽: 외장석붙임 마감으로 되어 있습니다.

창호: 샷시 창호가 설치되어 있습니다.

전용면적: 29.59㎡ (약 8.95평)으로, 소형 오피스텔로 분류됩니다.

내부 구조: 공부상 오피스텔로 등재되어 있으며, 이용상황 및 내부 구조는 별도 제공된 내부구조도를 참조해야 합니다.

설비: 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 및 주차 설비 등이 구비되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지 이용계획: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속해 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역, 수평표면구역(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

제한사항: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 거래가 가능합니다.

2. 권리분석

본 건은 채권자인 주택도시보증공사의 신청에 의한 부동산강제경매로 진행됩니다.

말소기준권리: 2023년 06월 28일 계양세무서장의 압류 등기가 말소기준권리가 됩니다.

등기부상 권리 현황:

* 소유권보존 (주식회사비에스건설하우징)

* 소유권이전 (박일성)

* 주택임차권 (김효미, 보증금 329,000,000원) - 매각으로 말소 예정

* 압류 (계양세무서장) - 매각으로 말소 예정

* 압류 (부천세무서장) - 매각으로 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사, 329,000,000원) - 매각으로 말소 예정

인수되는 권리: 상기 권리 분석 결과, 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 판단됩니다. (단, 토지이용계획상의 지상권 등은 말소되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 본 건에는 해당 사항이 없는 것으로 보입니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김효미)

* 보증금: 329,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 10일

* 확정일자: 2022년 01월 06일

* 배당신고일자: 2024년 02월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 임차권은 말소될 예정입니다. 특별 매각 조건으로 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

인수 보증금 합계: 0원. 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3. 상권분석

위치: 서울 강서구 화곡동, 지하철 5호선 화곡역 인근의 역세권에 위치하고 있어 유동인구 및 접근성이 좋습니다.

주변 환경: 오피스텔, 근린생활시설, 주택 등이 혼합된 지역으로, 다양한 연령대의 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

상권 특징: 역세권 오피스텔 밀집 지역으로서, 소규모 임대 수익 창출에 적합한 상권입니다. 주변 상업시설과의 연계성도 양호하여 생활 편의성이 높습니다.

4. 생활정보

주변 시설: "서울우장초등학교"가 인접해 있어 자녀가 있는 가구에 유리할 수 있습니다. 또한, 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등이 주변에 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교통: 지하철 5호선 "화곡역"을 통해 서울 주요 도심으로의 이동이 용이합니다. 다수의 시내버스 노선도 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주거 환경: 오피스텔 및 주택이 혼재된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

토지 이용 계획상 여러 제한사항(중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한 등)이 존재하므로, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

임대 관계가 미상으로, 공실 발생 시 임대차 계약 체결 및 관리에 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 진행되는 매각이므로, 매각기일 관련 공고를 상세히 확인하여 법적 효력 및 후속 절차를 명확히 파악해야 합니다.

주변 오피스텔의 신규 공급 및 임대 시세 변동 추이를 지속적으로 모니터링하여 공실 리스크를 관리해야 합니다.

해당 물건 주변에는 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 서울우장초등학교와 인접해 있어 교육환경 보호구역(상대보호구역)으로 지정되어 있어, 특정 업종의 입점에는 제한이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축급 오피스텔로, 건물 상태가 양호하고 관리 상태도 좋을 것으로 예상됩니다.

화곡역 역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력이 없고 인수해야 할 보증금도 없어 권리상 매우 깨끗한 물건입니다.

신축급 오피스텔이라는 점과 권리 관계의 명확성을 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

신축급 오피스텔로서 최신 시설 이용 및 낮은 관리비 기대.

화곡역 역세권 입지로 임대 수요 확보 및 환금성 우수.

권리관계가 깨끗하여 명도 후 즉시 임대 또는 실거주 가능.

향후 지역 개발 가능성에 따른 시세 차익 기대.

8. 예상 입찰가 산정

감정가: 332,000,000원

인수 보증금: 0원

시세 분석:

본 물건과 유사한 면적(전용 29~30㎡) 및 연식(2020년 이후 준공)의 화곡동 일대 오피스텔 매매 시세는 약 3억 1천만원에서 3억 4천만원 범위로 파악됩니다. 특히, '웨인씨티'와 같이 비교적 신축인 건물의 경우 3억 2천만원 이상의 가격대를 형성하고 있습니다. 감정가 3억 3천2백만원은 이러한 시장 시세를 고려했을 때 적정하게 책정된 수준으로 보입니다.

예상 입찰가: 315,000,000원 ~ 330,000,000원

산정 근거: 본 건은 신축급 오피스텔로서 건물 상태가 우수하고, 화곡역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 또한, 인수되는 권리 없이 명도 부담이 적고 권리 관계가 명확하여, 현재 시장 시세(약 3억 1천만~3억 4천만원) 및 감정가(3억 3천2백만원) 수준에서의 입찰을 고려할 수 있습니다. 경쟁 상황 및 물건의 가치 판단에 따라 상기 제시된 범위 내에서 유동적으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.