나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3866 [1] 서울특별시 강서구 공항동 680-9 유원펠리체 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 「송정중학교」 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 북측 근거리에 지하철역(5호선: 송정역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상6층건 내 제6층 제602호로서 (사용승인일: 2019.01.17) - 외벽: 벽돌쌓기 마감 등, - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 욕실, 거실, 주방 및 식당, 다용도실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,상대보호구역(2013-11-26)(강서교육지원청에반드시확인요망)<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(강서교육청에반드시확인요망)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등.용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트기간:2025.10.20.~2026.12.31),도시관리계획입안중 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3866 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 680-9 유원펠리체 제6층 제602호

용도: 도시형생활주택

감정가: 230,000,000원

토지면적: 19.28㎡ (약 5.8평)

토지지분: 19.28㎡ (약 5.8평)

건물면적: 31.74㎡ (약 9.6평)

건물지분: 31.74㎡ (약 9.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 「송정중학교」 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 일반적인 주위환경을 형성하고 있습니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 북측 근거리에 지하철 5호선 송정역이 소재하고 간선·지선 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 구조

본 물건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕의 지상 6층 건물 내 제6층 제602호이며, 2019년 1월 17일에 사용승인되었습니다. 외벽은 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임, 창호는 새시창호 등으로 마감되었습니다.

이용상태

다세대주택(방 2개, 욕실, 거실, 주방 및 식당, 다용도실, 발코니, 현관 등)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생, 급배수, 도시가스 개별난방 설비 및 승강기 등이 구비되어 있습니다.

토지형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 현재 주거용 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트, 다세대 등), 도시관리계획 입안 중 등의 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

서초세무서장의 압류(2023.08.22)입니다.

등기부채권 총액

1,540,000,000원

임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 1,000,000원

차임: 900,000원

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (최 / 주택임차권)

보증금: 261,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-18

확정일자: 2022-02-04

배당신고일자: 2024-03-20

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 김영이 외 1명 (2019-01-23)

* 공유자전원지분전부이전(매매): 사형택 (2019-09-05)

* 주택임차권(최연재, 261,000,000원): 말소 예정 (전입 2022-02-18, 확정 2022-02-04)

* 압류(서초세무서장): 말소 예정 (말소기준권리)

* 가압류(주택도시보증공사, 1,279,000,000원): 말소 예정

* 강제경매(주택도시보증공사, 261,000,000원): 말소 예정 (사건번호 2026타경3866)

물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026-09-15

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음

* 비고: 임차인 최 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

1.3. 상권분석

주변 지역 특성

본 물건이 소재한 지역은 다세대, 연립주택 등이 밀집한 전형적인 주거지대입니다.

주변 유사 물건 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2016년식, 전용면적 27.18㎡ (약 8.2평) 다세대주택: 2026년 7월 25일 22,000만원에 거래됨. (약 2,683만원/평)

* 2017년식, 전용면적 41.32㎡ (약 12.5평) 다세대주택: 2026년 7월 11일 32,900만원에 거래됨. (약 2,632만원/평)

* 2001년식, 전용면적 18.8㎡ (약 5.7평) 다세대주택: 2026년 7월 1일 14,500만원에 거래됨. (약 2,544만원/평)

본 물건(건물면적 31.74㎡, 약 9.6평)의 경우, 인근 시세와 비교 시 평당 약 2,544만원 ~ 2,683만원 수준을 적용하면 예상 시세는 약 24,400만원 ~ 25,700만원으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

건축물 현황

본 물건은 2019년 1월 17일 사용승인된 유원펠리체 건물 내 6층에 위치한 도시형생활주택입니다. 건물은 총 6층 규모입니다.

내부 구성

실내 방 2개, 욕실, 거실, 주방 및 식당, 다용도실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있어 1~2인 가구에 적합한 구조입니다.

편의시설 및 교통

지하철 5호선 송정역이 인근에 있어 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까이에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 인근에 학교 및 상업시설이 위치하고 있어 생활 편의성이 좋습니다.

1.5. 주변 시설 및 혐오시설

주변 환경

본 물건은 서울 강서구 공항동에 위치하며, 김포공항이 인근에 있습니다. 주변으로는 송정중학교, 서울항공비즈니스고등학교 등 교육시설과 주거 밀집 지역이 형성되어 있습니다. 송정역을 중심으로 상업 시설이 발달해 있습니다.

혐오시설 유무

주변 지역에 통상적으로 혐오시설로 분류되는 폐기물 처리 시설, 소각장, 화장장 등은 확인되지 않았습니다. 다만, 김포공항과 인접해 있어 항공기 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 및 임차권 포기

본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 HUG 보증금 반환청구권 잔액 포기 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인에게 직접적인 보증금 인수 부담은 없으나, 추후 임대 시 임차인 모집 과정에서 임차인에게 불안 요인이 될 수 있습니다.

토지이용계획상 제한

건물이 소재한 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역 등 공항 및 군사 시설 관련 법규에 따른 여러 제한이 존재합니다. 이러한 제한은 향후 건물의 증축, 개축 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

건물 연식

2019년 사용승인으로 비교적 신축에 속하나, 시간이 지남에 따라 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 공항동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 송정역과 인접하여 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다. 2019년 사용승인된 신축급 건물로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 주변이 주거 밀집 지역으로 형성되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 감정가는 23,000만원으로 책정되었으나, 인근 유사 물건 시세 분석 결과 약 24,400만원 ~ 25,700만원 수준으로, 시세 대비 낮은 감정가로 인해 투자 매력도가 있습니다. 다만, HUG 관련 특별 매각 조건과 공항 인접으로 인한 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 송정역 이용이 편리하여 출퇴근 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물로, 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 임대가 용이합니다.

* 시세 대비 저렴한 감정가: 현재 시세보다 낮은 감정가로 책정되어 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

* 소형 평형: 1~2인 가구에 적합한 소형 면적으로, 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 230,000,000원

최근 시세 분석: 약 24,400만원 ~ 25,700만원

인수 보증금: 0원 (매수인이 인수하는 보증금 없음)

고려사항: HUG 인수조건 변경으로 인한 임차권 포기 조건, 공항 관련 법규 제한 사항.

종합적인 판단 하에, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 230,000,000원 ~ 253,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황 및 본인의 투자 성향을 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.