나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3852 [1] 서울특별시 양천구 신월동 72-2 라온미브빌 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신화중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 노변 근린생활시설, 공원 등이 혼재한 기존 주택 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 6층 건 내 제4층 제403호로서 (사용승인일: 2019.03.22), 외벽: 청고벽돌 및 치장벽돌 마감 등, 창호: PVC 창호 등.

이용상태

도시형생활주택/단지형다세대주택(침실2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2024-05-01)<건축법>, 수평표면구역<공항시설법 >, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-05-30)(2025.8.31. ~ 2026.8.30.), 토지 거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025. 10.20. ~ 2026.12.31.)임. 일련번호 2 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2024-05-01)<건축법>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어 협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-05-30)(2025.8.31. ~ 2026.8.30.), 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2 026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울남부지방법원 2026타경3852 (1)

소재지

서울특별시 양천구 신월동 72-2 라온미브빌 제4층 제403호

용도

도시형생활주택

토지면적

17. 81㎡ (약 5.38평)

건물면적

28. 50㎡ (약 8.62평)

감정가

253,000,000원

경매구분

부동산강제경매

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신화중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주변 시설

신화중학교가 인근에 있으며, 노변 근린생활시설 및 공원이 있어 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 서서울호수공원 등 녹지 공간도 가까이 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

서울남부지방법원의 가압류 결정 (2024카단201589), 권리금액 20,000,000원, 접수일자 2024-04-01.

* 낙찰로 소멸되는 권리

- 을1: 주택임차권 (황인애, 240,000,000원, 말소)

- 갑4: 강제경매 (주택도시보증공사, 240,000,000원, 말소)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. 단, 임차인 황인애 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 김민수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-16

대항력: 없음

비고:

- 임차인: 황인애 (주택도시보증공사)

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-26

확정일자: 2021-02-22

배당신고일자: 2024-10-28

대항력: 없음

비고: 본건 매각 조건에 따라 매수인에게 보증금반환청구권 포기 의무 발생.

* 인수 보증금 합계

0원. 본건은 임차인 관련 인수 보증금이 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 건물 및 토지 정보

* 건축 연도

2019년 03월 22일 사용승인되었습니다.

* 건축 구조

철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 6층 건물 중 제4층 제403호입니다.

* 이용상태

도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구성은 침실 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 이루어져 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

- 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속합니다.

- 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

- 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 외국인, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 등의 거래 시 허가를 받아야 합니다. (지정기간 확인 필요)

1.4. 상권분석

본건이 위치한 신월동 일대는 다세대주택과 도시형생활주택이 밀집된 주거 지역입니다. 단지형 다세대주택 및 소형 아파트와 함께 일부 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다. 대중교통 이용이 용이하고 주거 환경이 안정적이며, 신화중학교 등 교육 시설과 공원, 서서울호수공원 등 편의 및 녹지 시설이 인접해 있어 주거 상권으로서의 입지는 양호한 편입니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설

신화중학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설

노변 근린생활시설, 공원, 서서울호수공원 등 이용 가능합니다.

* 교통

단지 북측으로 약 5m 내외의 도로에 접해 있으며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 정비구역 지정: 재개발, 재건축 등의 정비사업 추진 가능성이 있으나, 사업 추진 여부, 일정, 방식 등이 불확실하며 장기간 소요될 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 주의사항: 임차인 황인애의 보증금 관련 매각 조건부 인수 사항은 낙찰자의 권리를 보호하는 측면이 있으나, 관련 절차 및 조건에 대한 정확한 이해가 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 건축허가·착공 제한, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 제한사항이 존재하여 향후 건축물 활용 및 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 시세 대비 감정가: 최근 유사 연식의 인근 다세대주택 매매 사례와 비교 시, 본건의 감정가가 상대적으로 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.7. 종합 의견

본건 라온미브빌 제4층 제403호는 2019년에 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 양호한 건축 상태와 주거 환경을 갖추고 있습니다. 정비구역 지정은 장기적인 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다. 권리관계는 비교적 명확히 정리되어 있으며, 임차인 관련 특이사항은 매수인의 인수 부담을 최소화하는 조건으로 진행됩니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가와 괴리가 있는 점을 감안할 때, 면밀한 시세 분석을 통한 신중한 입찰가 산정이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 및 임대가 용이합니다.

* 정비구역 지정: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확화: 임차인 보증금 인수 부담이 없도록 매각 조건이 설정되어 있어, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 적습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 253,000,000원

최근 인근 유사 신축(2019년식) 매매 사례 분석 결과, 55.56㎡ (약 16.8평) 물건이 32,900만원에 거래되었습니다. 이를 평당 약 1,958만원으로 환산할 수 있습니다.

본건의 전용면적 28.50㎡ (약 8.62평)에 동일한 평당가를 적용하면, 시세는 약 16,880만원으로 산정됩니다.

이는 본건의 감정가 253,000,000원과 상당한 차이를 보입니다. 감정가가 최근 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단되므로, 시세에 기반한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

본건은 임차인 보증금 인수 부담이 없으며, 매각 조건을 통해 권리관계가 명확하게 정리될 예정입니다. 정비구역 지정의 미래 가치를 고려하더라도, 현재 시점에서는 감정가의 70~80% 수준을 보수적인 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 입찰가 범위: 177,100,000원 (감정가의 70%) ~ 202,400,000원 (감정가의 80%)

* 시세 분석 기반 최적 입찰가: 약 180,000,000원 내외로 판단됩니다.

최종 입찰가는 본건에 대한 추가 조사, 현장 방문 결과, 그리고 입찰 당일의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.