나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3741 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 70-30 라움 제2층 제202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정 · 평가일 2026.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "서울오류초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 "오류동역(지하철1호선)"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층건 중 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2019.08.30) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기, 기계식 주차설비 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔-준주택) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 폭 약 4~5m 내외의 도로, 남동측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1), 2) 공히, 도시지역, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3741 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 70-30 라움 제2층 제202호

용도: 오피스텔

감정가: 301,000,000원

1.3. 토지 및 건물 현황

토지면적: 18.03㎡ (약 5.45평)

토지지분: 18.02969696969697㎡ (약 5.45평)

건물면적: 56.53㎡ (약 17.11평)

건물지분: 56.53㎡ (약 17.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정평가 요약

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층건 중 제2층 제202호 (사용승인일: 2019.08.30)

이용상태: 업무시설(오피스텔)

토지이용: 2필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔-준주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중.

인접도로: 남서측 약 4~5m 도로, 남동측 약 6m 도로 접함.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "서울오류초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

또한, 근거리에 "오류동역(지하철 1호선)"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 개요

건물명: 라움

총 층수: 8층 (해당 층: 2층)

사용승인일: 2019년 8월 30일

구조: 철근콘크리트

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

집합건물 등기부 요약 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 소유권이전, 신탁등기말소, 소유권이전(매매) 등

- 을1: 주택임차권 (권리자: 김기용, 금액: 365,000,000원, 말소) - 전입일자: 2022-07-14, 확정일자: 2022-06-15

- 갑7: 압류 (말소기준권리, 서초세무서장)

- 갑8: 가압류 (주택도시보증공사, 금액: 1,279,000,000원, 말소)

- 갑9: 압류 (구로구, 말소)

- 갑10: 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사, 금액: 365,000,000원, 말소)

등기부채권 총액: 1,644,000,000원

3.2. 말소기준권리

말소기준권리: 갑7 압류 (서초세무서장, 2023-02-08 접수)

3.3. 인수/소멸 권리 분석

말소기준권리(갑7 압류)보다 늦게 설정되거나, 경매 신청된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

- 을1 주택임차권: 등기부상 말소 처리되어 인수 대상이 아닙니다.

- 갑8 가압류, 갑9 압류, 갑10 강제경매: 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸됩니다.

- 토지/건물 일괄매각으로 진행되며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다. (다만, 특별매각조건 확인 필요)

3.4. 임차인 현황 및 보증금 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 365,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-14

확정일자: 2022-06-15

배당신고일자: 2024-01-19

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 특이사항 존재.

권리분석 상 등기부에서 주택임차권(을1)이 말소되었고, 임차인 현황에 대항력이 없다고 명시되어 있어, 보증금 인수 의무는 없을 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.5. 특이사항 및 권리 제한

- HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 내용이 특이사항으로 기재되어 있습니다.

- 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

- 토지이용계획상 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획 관련 제한이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

물건 소재지는 업무시설(오피스텔)과 근린생활시설이 복합적으로 들어서는 준주거 및 상업지역입니다.

안정적인 주거 수요와 배후 상권을 갖춘 지역입니다.

4.2. 주변 시설

- 교육시설: 서울오류초등학교가 인근에 위치합니다.

- 편의시설: 다양한 근린생활시설이 소재하여 이용이 편리합니다.

- 기타: 아파트, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하여 주거 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

단지 내 또는 인근에 주차 시설(기계식 주차설비) 및 승강기 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

위생, 급배수, 난방 설비가 구비된 것으로 추정됩니다.

5.2. 교육 환경

서울오류초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 교통 접근성

지하철 1호선 오류동역 이용이 가능하여 서울 도심 및 수도권 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

등기부등본 상 다양한 압류, 가압류, 강제경매 내역이 존재합니다. 비록 대부분 말소될 예정이나, 권리 분석에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 특수 매각 조건

HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 관련 특별 매각조건이 존재합니다. 이는 매각 절차 및 잔금 납부 시 추가적인 확인을 요구할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지이용계획 상 여러 법규에 따른 제한 사항이 존재하여 향후 건물 증개축 등에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 신축급 오피스텔로, 지하철 1호선 오류동역을 이용할 수 있는 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 주변에 학교 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 투자 가치가 높습니다. 권리 관계가 다소 복잡하고 특별 매각 조건이 존재하지만, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정이며, 임차인 보증금 인수 부담도 없는 것으로 분석됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2019년 사용승인) 오피스텔로 상품성이 우수합니다.

* 지하철 1호선 오류동역 역세권으로 풍부한 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 서울오류초등학교 인접 등 교육 환경이 양호합니다.

* 권리 분석 상 명확한 인수 보증금 부담이 없어 투자 리스크가 상대적으로 낮습니다.

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과:

제공된 JSON 정보에 따르면, 해당 건물(라움) 6층 오피스텔이 2025년 2월 28일에 28,000만원(280,000,000원)에 중개 거래된 내역이 있습니다. (참고: 해당 거래일자는 미래 시점이므로, 실제 거래 시점 또는 과거 유사 거래가를 기준으로 판단해야 합니다.)

본 물건의 감정가는 301,000,000원입니다.

시세 분석:

최근 거래가(280,000,000원)와 감정가(301,000,000원)를 고려할 때, 현재 시장 가격은 감정가 수준 내외로 형성될 것으로 보입니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없고, 권리상의 큰 문제점이 없는 점을 감안하면, 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 285,000,000원 ~ 300,000,000원

이 예상 입찰가는 제공된 감정가, 최근 거래 사례(가정), 및 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 시장 상황 변화 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.