나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3822 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3 우장산자하클래식 제18층 제1805호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우에셋 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 상업시설, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 19층 건물 중 제18층 제1805호로서, [사용승인일: 2020.08.28] 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 창호: 시스템 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설(소매점) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 35미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3822 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3, 우장산자하클래식 제18층 제1805호

용도: 오피스텔

건물명: 우장산 자하클래식

건축일자: 2020년 8월 28일

감정가: 180,000,000 원 (1억 8천만원)

토지면적: 2.59㎡ (약 0.78평)

건물면적: 14.75㎡ (약 4.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "강서구청" 북동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건은 업무시설, 상업시설, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건 남동측으로 노폭 약 35미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등에 해당하며, 건축법 및 공항시설법 등 관련 법규에 따른 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 등기부상 압류(강서세무서장, 2022-09-14)가 말소기준권리로 파악됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단되며, 모든 권리가 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 190,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자(사업일자): 2020년 12월 21일

* 확정일자: 2020년 11월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, "HUG 인수조건 변경" 및 "매수인에 대한 대항력 포기조건"에 따라 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

등기부상 총 채무액: 약 978,000,000원으로 파악됩니다.

4. 상권분석

지역 특성: 강서구청 인근 상업지역으로, 오피스, 상업시설, 오피스텔 등이 밀집하여 낮 시간대 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

업종: 본 건물은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설(소매점)로 복합 사용 중이며, 본건 물건은 오피스텔로 이용 중입니다.

경쟁 환경: 해당 지역에는 유사한 소형 오피스텔이 다수 존재할 수 있으나, 본건은 2020년에 준공된 비교적 신축 건물이므로 시설 면에서 경쟁 우위를 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 본건 인근에는 강서구청을 비롯한 다양한 관공서, 금융기관, 병원, 대형마트, 음식점 등 풍부한 생활 편의시설이 밀집해 있어 생활이 매우 편리합니다.

교통시설: 인근 지하철역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

주변 환경: 업무 및 상업 복합지대로서 지역 경제 활동이 활발하지만, 주거 쾌적성은 도심 지역의 특성상 상대적으로 낮을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

소형 면적: 전용면적 14.75㎡ (약 4.46평)으로, 매우 작은 소형 오피스텔입니다. 이는 향후 재매각 또는 임대 시 수요층이 특정 계층(1인 가구, 소규모 사업자 등)으로 제한될 수 있으며, 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.

공실 위험: 소형 오피스텔의 경우 공급 물량이 많아 경쟁이 치열할 수 있으며, 경기 변동이나 지역 내 공급 증가 시 공실이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

부동산 경기 변동: 금리, 부동산 정책, 지역 개발 계획 등 외부 경제 환경 변화에 따라 부동산 가치가 변동할 위험이 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 유해하거나 혐오감을 줄 수 있는 시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 보호지구에 속해 있어 항공기 소음 또는 관련 규제가 있을 수 있으므로, 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구청 인근에 위치한 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 특히, 권리 분석상 임차인의 대항력이 없고 HUG 인수 조건 변경으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리 관계가 명확하고 추가적인 부담이 없는 것이 큰 장점입니다. 하지만 전용면적 14.75㎡(약 4.46평)의 매우 작은 면적인 점은 향후 임대수익률 및 환금성 측면에서 신중한 고려가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

소액 투자 기회: 낮은 감정가와 인수 보증금 0원으로 인해 비교적 적은 자금으로 부동산 투자를 시작할 수 있는 기회를 제공합니다.

신축 건물: 2020년 준공된 건물로 노후화에 따른 수리비 지출이 적고, 현대적인 시설 및 디자인을 갖추고 있어 임차인 유치에 유리합니다.

핵심 입지: 강서구청 등 주요 행정기관과 다수의 상업시설이 밀집한 지역으로, 꾸준한 임대 수요 발생 가능성이 높습니다.

안정적인 권리관계: HUG 관련 임차인의 대항력이 없어 권리 분석이 간단하며, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 분쟁 발생 위험이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 180,000,000원입니다.

현 시세 조사 결과, 본건과 유사한 면적(약 15㎡ 내외) 및 연식(2010년대 후반 준공)의 오피스텔이 강서구 및 인근 지역에서 대략 150,000,000원부터 200,000,000원 사이에 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

특히, 본 건은 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금이 전혀 없다는 점, 그리고 2020년에 준공된 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 감정가 수준 이상으로 입찰 경쟁이 형성될 가능성이 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 185,000,000원 범위로 제시합니다. 실제 입찰 참여 시에는 현장 조사를 통한 정확한 시세 재확인, 임대수익률 분석, 주변 경쟁 물건 현황, 그리고 입찰 당일의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.