나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3791 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 327-41 마곡시티빌 제2층 제204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 복정 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "마곡중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철역(마곡나루역)이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 6층 건물내 제2층 제204호로서, - 외벽 : 석재붙임 마감 등 - 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사) - 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 단지형다세대주택으로 이용 중임

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 단지형다세대주택 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. .용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3791 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 327-41 마곡시티빌 제2층 제204호

건물명: 마곡시티빌

용도: 다세대주택 (단지형다세대주택)

준공년도: 2021년 9월 6일

감정가: 351,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

토지면적: 19.34㎡ (약 5.85평)

건물면적: 28.88㎡ (약 8.74평)

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "마곡중학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 일반적인 주거환경을 이루고 있습니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 마곡나루역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 남측으로는 로폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 6월 27일자 계양세무서장의 압류이며, 이에 따라 본건 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부등본상 소유권보존 및 이전 등기가 있으며, 2021년 9월 14일 최초 소유권보존 등기 후 여러 변동사항이 있었습니다.

주택임차권(이소리, 357,000,000원)이 등기되어 있으나, 본건은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"으로 진행되므로, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

채권자인 주택도시보증공사가 2026년 2월 23일 강제경매를 신청하였습니다.

4. 상권분석

본건은 다세대주택 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 주거 및 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 청람아트빌 (2018년식, 26.09㎡): 2026년 5월 14일, 168,300,000원 (약 6,450,747원/㎡)

* 삼익마곡스테이 (2018년식, 20.89㎡): 2026년 7월 10일, 99,000,000원 (약 4,739,110원/㎡)

* 샘터마을 (2002년식, 48.77㎡): 2026년 7월 3일, 347,000,000원 (약 7,115,035원/㎡)

본건의 감정가는 351,000,000원 (28.88㎡, 2021년식)으로, 제곱미터당 약 12,153,739원에 해당합니다.

이는 제공된 최근 매매 사례의 제곱미터당 가격(약 470만~710만원)에 비해 현저히 높은 수준입니다.

건축연도가 가장 유사한 청람아트빌(2018년식)의 매매가(168,300,000원)를 고려할 때, 본건의 감정가는 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

다만, 본건은 2021년 준공으로 신축 건물이므로 신축 프리미엄이 적용되었을 수 있습니다.

샘터마을의 경우 면적이 더 크지만 건축연도가 오래되었음에도 불구하고 제곱미터당 가격은 청람아트빌보다 높습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 마곡나루역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 마곡중학교 북측 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 시 인근에 주거 환경을 저해하는 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항)로 지정되어 있어 항공기 소음 등이 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건: 본건은 주택도시보증공사(HUG) 관련 이슈가 있는 물건으로, 매각 조건에 따라 임차권 관련 복잡한 사항이 정리되는 조건으로 매각됩니다. 채권자가 HUG이며, HUG의 임차권 등기가 말소 조건으로 매각되는 점은 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 감정가와 시세 격차: 감정가(약 1,215만원/㎡)와 제공된 최근 매매 사례(약 470만~710만원/㎡) 간의 큰 가격 차이는 입찰 시 리스크 요인이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획: 공항 관련 보호지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 마곡동에 위치한 신축(2021년 준공) 다세대주택으로, 역세권 입지와 비교적 양호한 생활환경을 갖추고 있습니다.

권리상 특별한 인수 부담은 없을 것으로 보이나, HUG 관련 복잡한 인수 조건이 존재하며, 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 격차는 투자 시 주의가 필요합니다.

신축 건물이라는 점은 긍정적이나, 제공된 시세 정보와의 괴리가 크므로 철저한 시세 조사를 바탕으로 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)로 내부 상태 양호 기대.

* 마곡나루역 역세권 입지로 교통 및 생활 편의성 우수.

* 마곡지구 개발에 따른 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 매각 조건으로 인해 임차권 등 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 351,000,000원(약 12,153,739원/㎡)입니다.

그러나 제공된 주변 다세대주택 매매 사례들을 분석한 결과, 제곱미터당 시세는 약 470만~710만원 수준으로 감정가와 큰 격차를 보입니다.

가장 유사한 조건(2018년식, 26.09㎡)의 청람아트빌 매매가(168,300,000원)를 고려할 때, 본건 감정가의 신뢰성에 의문이 제기될 수 있습니다.

또한, HUG 관련 복잡한 인수 조건은 입찰자에게 리스크로 작용할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가에서 상당 부분 할인된 가격으로 입찰하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.