나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3814 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-69 나인스퀘어 제6층 제604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 인근은 오피 스텔 및 다세대주택 등의 공동주택과 각종 근린생활시설이 밀집한 주상복합지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 5호 선 "화곡역"이 소재하는 등 제반 교통이용 편의는 무난한 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제6층 제604호로서, - 사용승인일: 2021년 8월 30일 - 외벽: 석재붙임 마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 장방형 토지로서, 오피스텔의 건부지 로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 2필지 공히 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축 법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공 방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계 획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다 세대. 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간 : 2025.10.20.~2026.12.31) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3814 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-69 나인스퀘어 제6층 제604호

용도: 오피스텔

감정가: 342,000,000원

토지면적: 8.52㎡ (약 2.58평)

토지지분: 8.522㎡ (약 2.58평)

건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

건물지분: 29.92㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '화곡초등학교' 북측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택 등 공동주택과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있는 주상복합지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스정류장이 있습니다. 또한, 도보로 이동 가능한 거리에 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 9층 건물 중 제6층 제604호입니다. 2021년 8월 30일에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시창호 마감 등으로 되어 있습니다.

2.4. 토지이용상태

본건이 소재한 토지는 인접 필지와 함께 등고평탄한 2필지의 장방형 토지로, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 단지 북동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 현황

매각물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다. 경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

3.2. 임차인 현황

* D

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2026-02-02

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* D

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-12-18

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 고 (주택도시보증공사)

보증금: 339,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-09-22

확정일자: 2022-08-30

배당신고일자: 2024-05-20

대항력: 없음

비고: 매각으로 소멸되는 권리입니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026타경3814)이며, 이보다 선순위인 권리(신탁등기말소 등)는 말소됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

특별매각조건으로 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 일반적인 매각으로는 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.5. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 오피스텔 및 다세대주택 등 주거 시설과 함께 다양한 근린생활시설이 밀집한 주상복합지역입니다.

4.2. 역세권 및 유동인구

지하철 5호선 '화곡역' 역세권에 위치하여 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 편의시설

'화곡초등학교'가 북측 인근에 위치하며, 상업지역에 속해 있어 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 기타

건축물 현황에 따르면, 본 건물은 40세대로 구성되어 있으며, 사용승인일은 2021년 8월 30일입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 복잡성

보증금 0원, 차임 0원의 임차인 D 및 D 는 대항력이 있으나, 금액이 미상인 점을 고려할 때 명도 과정에서 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다. 이는 HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력 있는 임차인이라는 특이사항과 연관되어 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 소재 토지는 여러 제한 사항이 존재합니다. 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 추가적인 확인과 규제 적용을 받을 수 있습니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력 있는 임차인이라는 특수물건 정보와 함께, 임차인 및 임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각이라는 주의사항은 명도 및 권리관계 정리에 있어 특별한 주의가 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 비교적 신축인 화곡역 역세권 오피스텔로, 도심 접근성이 우수하고 지역 내에서 주거 및 상업시설 이용이 편리한 장점을 가지고 있습니다. 그러나 보증금 0원인 대항력 있는 임차인 2명과, HUG 관련 특수 조건 및 복잡한 토지이용계획상의 제한사항들이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 신중한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 화곡역 역세권: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 출퇴근 및 교통이 편리하며, 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 주상복합지역: 주변 상업시설 이용이 편리하고, 주거와 상업 기능을 동시에 누릴 수 있는 입지입니다.

* HUG 조건 명확화: HUG 보증금 관련 임차권이 대항력 없음으로 확인되었고, 특별매각조건에 따라 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리관계가 비교적 명확해질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보와 검색된 시세 정보에 따르면, 해당 물건의 감정가는 342,000,000원입니다. 인근 '나인스퀘어' 오피스텔의 14평형(약 46.28㎡) 시세가 2억 9,500만원에서 3억 900만원(2026년 9월 28일 기준,) 수준임을 감안할 때, 본건의 전용면적(29.92㎡, 약 9.05평) 대비 감정가는 유사한 수준으로 판단됩니다.

다만, 보증금 0원의 대항력 있는 임차인 2명의 존재와 HUG 관련 특수 조건, 그리고 복잡한 토지이용계획상의 제한사항들을 고려해야 합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 3억 3천만원 ~ 3억 5천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가 범위: 330,000,000원 ~ 350,000,000원

* 주변 혐오시설 검색 결과:

강서구 자체적으로 오래전부터 기피/혐오시설 관련 민원이 지속적으로 제기되어 왔으나, 본건 소재지인 화곡동 인근에서 직접적으로 악영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 지역적 특성상 관련 시설이 인근에 존재할 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.