나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3839 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1038-19 시그니엘6 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무한 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울 강서구 화곡동 소재 '지하철5호선 화곡역' 북서측 근거리에 소재하며, 주위는 단독주택. 다세대주택 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

대상물건까지 자동차 진입 가능하고 남동측 근거리에 지하철5호선 화곡역이 소재하고 남측 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 6층 건 중 제2층 201호로서, 외벽:석재마감 등 내벽:벽지마감등 창호:2중페어유리 알루미늄샷시

이용상태

현장조사일 현재 주거용(방2,거실,주방 및 식당,, 화장실,발코니 등)으로 이용중임

설비내역

기번적인 위생 및 급배수설비, 소화설비,도시가스에 의한 난방설비, 주차장, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대비 등고평탄한 정방형 토지로서 현황 주거용건물(도시형 생활주택)의 건부지로 이용중임. (1층은 주거용이 아니나 면적이 작고 2~6층이 주거용으로 이용 중이므로 전체적으로 주거용으로 봄)

인접 도로상태등

본건의 북동으로 약 8미터 내외의 포장도로(강서로 41길)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 수평표면구역(수평표면)<공항시설법> , 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3839 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1038-19 시그니엘6 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 277,000,000원

토지면적: 19.94㎡ (약 6.03평)

건물면적: 29.34㎡ (약 8.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 입지조건

본 건은 서울 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 5호선 화곡역 북서측 근거리에 자리하고 있습니다.

주위는 단독주택 및 다세대주택이 혼재하는 전형적인 주택지대입니다.

차량 진입이 가능하며, 남동측 인근에 지하철 5호선 화곡역, 남측 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본 건 북동측으로는 약 8미터 내외의 포장도로(강서로 41길)와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(갑3, 2023.06.02.)이며, 이보다 선순위 권리자는 없는 것으로 보입니다.

등기부등본상 을구 3번 임차권(정나은, 보증금 269,000,000원, 2021.01.15. 전입)은 말소 예정이나, 특별매각조건에 따라 매수인에게 인수되지 않도록 주택도시보증공사 측에서 처리하는 조건으로 매각됩니다.

특별매각조건은 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하는 것입니다. 이는 매수인이 임차보증금 부담 없이 명도를 진행할 수 있음을 시사합니다.

현재 등기부상 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-12-26

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 전

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-12-26

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(정 )

보증금: 269,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-15

확정일자: 2020-12-29

대항력: 없음

비고: (을3 주택임차권, 말소 예정)

현재 파악된 인수 보증금은 0원이며, 총 채권액은 1,119,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대주택이 주를 이루고 있습니다.

지하철 5호선 화곡역을 중심으로 상업 및 편의시설이 발달해 있으며, 지역 주민을 위한 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

인근의 최근 매매 사례를 볼 때, 신축 다세대 주택의 경우 평당 1천만원 이상의 시세를 형성하고 있으며, 이는 본 물건의 감정가 대비 잠재적 가치를 시사합니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조의 6층 다세대주택 중 제2층 제201호이며, 2020년에 건축되었습니다.

내부 구조는 방 2개, 거실, 주방 및 식당, 화장실, 발코니 등으로 주거용으로 이용 중입니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화 설비, 도시가스 난방 설비, 주차장, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 현재 주거용 건물(도시형 생활주택)의 건부지로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

특별매각조건에 따른 주택도시보증공사와의 협의 및 매수인 측의 보증금 반환청구권 포기 조건이 수반됩니다. 이 부분에 대한 법률적 검토 및 정확한 이해가 필수적입니다.

0원 보증금 및 차임으로 등록된 임차인들의 전입일자(2025-12-26)가 경매 시점보다 미래인 점은 데이터 오류 가능성 또는 특수한 상황을 내포할 수 있으며, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다. 다만, 현재 정보상 대항력은 없습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있으나, 이는 해당 지역의 일반적인 규제 사항으로 특별한 리스크로 간주되지는 않습니다.

제공된 정보 내에서는 주변 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2020년)에 가까운 다세대주택으로, 역세권 입지와 주거 용이성을 갖추고 있습니다.

주택도시보증공사가 채권자이자 임차인으로서 경매를 진행하며, 임차권 소멸을 위한 특별매각조건을 제시하고 있어 명도 및 권리관계 정리에 있어 복잡성이 따릅니다.

그러나 이러한 조건이 매수인에게 유리하게 작용할 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 잠재적 리스크에 대한 철저한 사전 조사 및 법률 자문이 권장됩니다.

8. 투자 포인트

지하철 5호선 화곡역 역세권으로 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

2020년 준공된 신축급 건물로, 건물 노후도가 낮습니다.

주택도시보증공사의 특수 조건으로 인해 권리 관계가 복잡하나, 이를 잘 해결할 경우 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

유사 면적 및 연식의 인근 다세대 주택 매매 사례를 볼 때, 본 건의 감정가가 시세보다 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 277,000,000원입니다.

최근(2026년 7월) 인근에서 거래된 유사 연식(2019년 건축)의 19.98㎡ 다세대주택이 216,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 제곱미터당 약 10,810,810원의 시세입니다.

본 건의 건물 면적(29.34㎡)에 이 시세를 단순 대입할 경우, 약 317,000,000원의 시세가 추정됩니다.

따라서 감정가(277,000,000원)는 시세 대비 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

권리관계의 복잡성 및 일반적인 경매 참여 전략을 고려할 때, 감정가의 85% ~ 95% 수준을 입찰 희망가 범위로 설정할 수 있습니다.

이를 바탕으로, 본 건의 예상 입찰가는 250,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 입찰 시에는 해당 금액 이상으로 경쟁이 붙을 수 있으며, 최종 입찰가는 시장 상황 및 현장 조사를 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.