나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3760 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 제16층 제1606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해원 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상가, 오피스텔, 주상복합아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대로 주위환경은 대체로 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 중 제16층 제1606호로서, (사용승인일 : 2019.08.01) 외벽: 석재붙임 및 드라이비트 마감. 창호: 하이샤시 창호임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.(후첨하는 내부구조도 참조)

설비내역

위생.급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기, 소화설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약12M 내외의 포장도로 및 북측으로 노폭 약8M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 - 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구, 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지 거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간: 2025.10.20.~2026.12.31)임. 기호 2 - 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류 (폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구, 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지 거래계약에관한허가구역(용도:아파트, 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경3760 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 제16층 제1606호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

234,000,000원

1.5. 면적

토지 면적: 7.75㎡ (약 2.34평)

건물 면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 건물 상세정보 (건축물대장 기반)

1.9. 1. 건물명: 골든라인씨티

1.9. 2. 주용도: 업무시설, 근린생활시설

1.9. 3. 구조: 철근콘크리트구조

1.9. 4. 사용승인일: 2019.08.01

1.9. 5. 층수: 16층 건물 중 16층

1.9. 6. 총 세대수: 95세대

1.10. 토지 이용계획 및 제한사항

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상가, 오피스텔, 주상복합아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대로 주위 환경은 대체로 양호합니다.

2.2. 교통

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

2.3. 도로

남서측으로 노폭 약 12M 내외의 포장도로 및 북측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

압류 (세무관리과-18489) 2024.08.29

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-11

대항력: 없음

3.2. 2. 임차인: 이 (주택도시보증공사)

보증금: 232,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-17

확정일자: 2021-08-24

배당신고일자: 2023-10-30

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계 0원. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 등기부 요약 (말소 예정 권리 위주)

소유권보존, 소유권이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 화곡동 일대는 다수의 상가, 오피스텔, 주상복합아파트 등이 혼재된 노선상가지대입니다.

4.2. 주변 시설

주변에 편의시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있으며, 상업 및 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 "화곡1동주민센터"가 소재하고 있어 행정 편의성이 있습니다.

5.2. 주변 환경

상업시설 및 주거시설이 혼재하여 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 대항력 포기 조건

본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인이 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 이는 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없음을 의미하나, 입찰 전 관련 조건을 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 공항, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 용도 제한이 적용되므로, 관련 법규를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동 소재 신축급 오피스텔로, 역세권은 아니지만 대중교통 이용이 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 권리분석상 인수되는 권리 부담이 없으며, HUG 관련 조건으로 인해 안전한 거래가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 주변 환경 및 토지 이용 제한 사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 오피스텔

2019년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

8.2. 양호한 입지

상업 및 주거 시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 높습니다.

8.3. 권리관계 명확

인수되는 보증금이 없으며, HUG 관련 특별 매각 조건으로 인해 법적 리스크가 낮습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 면적(약 9평)의 화곡동 지역 오피스텔 매매가는 2026년 8월 기준 약 1억 9천만 원에서 2억 8천만 원 수준으로 형성되어 있습니다.

감정가는 234,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

현 시세 및 감정가를 고려할 때, 보증금 인수 부담이 없고(0원), HUG 인수 조건 변경 등 추가적인 고려사항을 종합적으로 판단할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 현재 시세의 하단부인 약 200,000,000원 ~ 220,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.