나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3826 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 773-3 힐스테이트에코동익 제3층 제102-308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "마곡역(지하철5호선)" 동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 오피스텔 등으로 형성되는 지역으로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건이 속한 "힐스테이트에코동익" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 마곡역(지하철5호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건(사용승인일: 2017.03.17.)중 제3층 제102-308호로서 외 벽 : 석재붙임 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 힐스테이트에코동익 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "힐스테이트에코동익" 남측으로 공항대로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24) ), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10. 20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면 및 외부관찰 등에 의하였는 바 내부구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3826 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 하나캐피탈 (등기부상 확인)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 773-3 힐스테이트에코동익 제3층 제102-308호

* 건물 용도: 오피스텔

* 토지 면적: 10.09㎡ (약 3.05평)

* 건물 면적: 44.04㎡ (약 13.32평)

* 총 층수: 15층 중 3층

1.3. 매각 정보

* 감정가: 391,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 지하철 5호선 마곡역 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등이 형성된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 마곡역(지하철 5호선)이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 일반상업지역, 마곡도시개발사업 지구단위계획구역 등 다양한 도시계획이 적용됩니다.

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법) 등 공항 관련 제한 사항이 있습니다.

* 그 외 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 규제가 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리인 乙3 근저당권(전길자, 75,000,000원)보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소되는 권리: 乙3 근저당권, 甲5 강제경매(하나캐피탈), 甲6, 甲7, 甲8 가압류.

* 총 등기부채권액: 174,796,905원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 전입일자: 2025년 12월 29일

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 일반적인 임대차 계약과는 다른 상황으로, 명도 시 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (등기부상 모든 권리는 말소될 것으로 예상됨)

* 주의: 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본 건이 위치한 힐스테이트에코동익 주변은 마곡역을 중심으로 다양한 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 마곡지구 개발 현황

* 해당 물건은 마곡도시개발사업구역 내에 위치하여, 지속적인 개발과 인프라 확충의 수혜를 기대할 수 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 마곡역(지하철 5호선) 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

* 현대적인 건축물인 힐스테이트에코동익에 속해 있으며, 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* 보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 대항력을 갖춘 임차인 김 이 존재합니다. 명도 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 도시개발구역 및 토지 이용 제한

* 도시개발구역, 공항 관련 보호구역 등 복잡한 도시계획 및 개발 제한 사항은 향후 재산권 행사나 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 공항 인접성

* 공항 인근 지역 특성상 소음 등의 영향이 있을 수 있으며, 중요시설물보호지구(공항) 등으로 지정되어 관련 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 지하철 5호선 마곡역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 최근 유사 면적의 오피스텔이 3억 5천만원에 거래된 이력이 있어 시장성은 양호한 편입니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 0원이라는 특이사항은 명도 과정에서 추가적인 검토와 주의가 요구됩니다.

* 복잡한 토지 이용 규제 사항도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 마곡지구의 지속적인 개발에 따른 미래 가치 상승 기대

* 마곡역 역세권 입지로 인한 높은 임대 수요 및 환금성

* 동 일 면적의 최근 실거래가 대비 합리적인 낙찰가 확보 가능성 (주의사항 고려 시)

9. 예상 입찰가

* 본 건의 최근 실거래가는 44.04㎡ 기준 350,000,000원입니다. 감정가(391,000,000원)와 최근 시세를 종합적으로 고려하여, 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 리스크를 감안하면, 현 시세 및 경매 물건의 특성을 반영한 예상 입찰가는 355,000,000원으로 산정됩니다. (인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려되지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.