나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3848 [1] 서울특별시 구로구 궁동 183-6 다청림빌라 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 "세종과학고등학교" 동측 인근에 위치하며,주위는 아파트,연립주택,단독주택,다세대주택,소규모 근린생활시설,임야 및 학교 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며,대중교통수단으로 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물(사용승인일;2006.07.27.) 내 제4층 제401호로서 외벽;치장벽돌붙임 등 마감 창호;새시창호 입니다.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용 중 입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,도시가스설비,화재탐지 및 경보설비,난방설비 ,주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 평탄시되는 부정형의 토지로,제1종근린생활시설 및 다세대주택 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 6m 정도의 포장도로와 한면으로 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),대공방어협조구역(위탁고도;해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)(군사기지 및 군사시설 보호법),과밀억제권역(수도권정비계획법),토지거래계약에관한허가구역(대상;아파트,지정기간;2025.10.20~2026.12.31),토지거래계약에관한허가구역(대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간;2025.08.26~2026.08.25)임.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상입니다. 기타;집합건물대장상(표제부,갑)에 위반건축물로 표기되어 있는 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3848 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 궁동 183-6 다청림빌라 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 343,000,000원

토지면적: 35.70㎡ (약 10.80평)

건물면적: 69.87㎡ (약 21.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (단, 배영찬 임차인은 대항력 없음)

1.1. 입지조건

주위 환경:

본 건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 "세종과학고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 연립주택, 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 임야 및 학교 등이 혼재한 지역입니다.

건축물 용도는 제1종 근린생활시설 및 다세대주택 건물부지로 이용 중입니다.

교통 상황:

제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 지역입니다. 서측으로 폭 6m 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

등기부등본 상 국민건강보험공단의 압류(2023.11.23.)가 말소기준권리이며, 본 경매 개시 결정 등기(주택도시보증공사, 2026.02.25.)를 포함한 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수/소멸 권리:

매각으로 모든 권리가 소멸됩니다. 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 배 (주택도시보증공사)

보증금: 330,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2022.07.06.

확정일자: 2022.06.08.

배당신고일자: 2024.07.15.

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련. 주택임차권 등기 (을3) 권리자. (말소 예정)

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026.01.12.

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 보증금 및 확정일자 정보가 없어 인수 여부 및 배당받을 권리가 불분명하므로 주의가 필요합니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전: 이귀복(2014), 박만성(2017), 김석(2022)

* 주택임차권: 배영찬 (330,000,000원, 2024.07.15. 접수, 말소 예정)

* 압류: 국민건강보험공단 (2023.11.23., 말소기준권리)

* 압류: 구로구 (2025.02.28., 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (330,000,000원, 2026.02.25. 접수, 말소 예정)

등기부채권 총액: 330,000,000원

물건명세서 참고사항:

임차인 배영찬 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권 및 생활정보

주변 상권:

소규모 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

편의시설 및 교육시설:

"세종과학고등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

주거 환경:

다세대주택이 밀집한 주거 지역으로, 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.4. 잠재적 리스크

건축물 위반사항:

집합건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 증축/대수선/철거/용도변경 제한 등의 행정적 제재 대상이 될 수 있으며, 매수인의 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련:

임차인 배영찬(HUG)은 대항력이 없으나, 임차보증금 반환청구권 포기 조건부 매각이므로 관련 절차 및 법적 해석을 정확히 확인해야 합니다.

감정가와 시장 시세:

감정가는 343,000,000원이나, 최근 매매 사례 및 위반건축물 리스크를 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

1.5. 시세 분석 및 투자 포인트

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 13일 거래: 230,000,000원 (약 46.29㎡, 1998년 준공)

* 2026년 7월 8일 거래: 130,000,000원 (약 28.18㎡, 1993년 준공)

* 2026년 7월 4일 거래: 185,000,000원 (약 47.72㎡, 2010년 준공)

면적 및 시세 추정:

본 물건은 건물면적 69.87㎡ (약 21.13평)입니다.

위 사례들을 바탕으로 제곱미터당 시세는 약 387만원 ~ 496만원 수준으로 분석됩니다. 본 물건의 면적(69.87㎡)에 적용 시, 시장 시세는 약 2억 7천만원 ~ 3억 4천만원 범위로 추정할 수 있습니다.

감정가(3억 4천 3백만원)는 최근 거래된 유사 물건의 최고가와 유사한 수준이나, 면적과 준공 연도를 고려할 때 일부 높은 감정으로 판단될 수 있습니다.

투자 포인트:

* 양호한 입지 조건: 학교 인근의 주거 지역으로 안정적인 수요 기대.

* HUG 채권자: 대한민국의 공적 보증기관이 채권자이므로 경매 절차의 투명성 및 안정성 확보.

* 대항력 없는 임차인: 임차인 배영찬(HUG)은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.6. 예상 입찰가

본 물건은 위반건축물이라는 중대한 리스크 요인이 존재하며, 감정가가 최근 매매 사례의 상단에 위치하는 점을 고려할 때, 이를 상쇄할 수 있는 가격으로 접근해야 합니다.

최근 시세 및 위험 요인을 종합적으로 고려하여, 보증금 인수 금액(0원)을 제외한 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 320,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.