나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3843 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 369-37 더라온 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공공시설, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 보통차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 도시형생활주택(단지형다세대) 건물 내 제5층 제501호로서, 외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임. (후첨 ' 내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북동측으로 가로공원로80길 및 가로공원로82길과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3843 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 369-37 더라온 제5층 제501호

건물명: 더라온

건축년도: 2017년

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

해당 층: 5층 (총 6층)

1.3. 면적 및 감정가

전용면적: 35.13㎡ (약 10.63평)

토지면적: 21.69㎡ (약 6.56평)

감정가: 256,000,000원

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공공시설, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 관련 사항

본건 토지는 인접 필지 및 도로와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 남서측 및 북동측으로 가로공원로80길 및 가로공원로82길과 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도, 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가 요건을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2019년 5월 31일 접수된 박종갑 근저당권 (채권액 135,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 모든 권리(근저당, 압류, 강제경매, 임차권)는 말소기준권리 이후 순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이 (LYUMINGZHU)

보증금: 20,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2024년 9월 2일

확정일자: 2024년 9월 11일

배당신고일자: 2026년 4월 15일

대항력: 없음

* 임차인: 이 (LYUYUNYING)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 9월 2일

대항력: 없음

* 임차인: 이 (LYUZHENGRUN)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 9월 2일

대항력: 없음

* 임차인: 왕 (WANGXUEMEI)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 9월 2일

대항력: 없음

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 5월 16일

확정일자: 2019년 4월 1일 (등기부상 확정일자 2019-05-22 기재)

배당신고일자: 2023년 7월 4일

대항력: 없음

3.4. 특이사항 및 주의사항

등기부상 주택임차권(을7)은 말소 예정으로 확인됩니다. 다만, "HUG 인수조건 변경, 선순위임차권" 및 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 특이사항이 있습니다. 이는 주택도시보증공사가 보증금 일부 또는 전부를 배당받지 못할 경우, 매수인에 대해 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다. 낙찰자는 HUG에 대한 임차보증금 반환 청구권 포기 조건에 유의해야 합니다. 모든 임차인의 대항력은 없으나, 임차인 L.YUMINGZHU의 보증금 2,000만원에 대한 배당 여부는 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 시세

최근 매매 사례 분석 결과, 2019년에 건축된 19.98㎡ 전용의 "더원"이 2026년 7월 216,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 35.13㎡ 전용에 2017년 건축 연도로, 유사한 신축급 주택의 시세가 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

"화원중학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교통

단지형 다세대 주택 밀집 지역으로 근린생활시설 이용이 용이하며, 버스 정류장 등 대중교통 접근성이 양호합니다.

5.3. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트 구조의 6층 건물 내 5층에 위치하며, 개별난방, 도시가스, 승강기, 주차장 등 기본적인 생활 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 임차인 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각으로 인해 낙찰자는 HUG에 대한 특정 권리 포기 조건을 승인해야 합니다. 또한, 임차인 L.YUMINGZHU의 보증금 2,000만원은 대항력이 없으나, 배당받지 못할 경우 잔액 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

본 물건은 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 다수의 제한 사항이 존재합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 거래 시 허가를 받아야 합니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 권리관계가 비교적 명확하고 주변 주거 환경 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 권리상 낙찰자에게 부담이 되는 부분은 없습니다. 그러나 HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 특이사항, 그리고 다수의 토지이용계획상 제한 사항은 계약 시 반드시 확인하고 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구 화곡동 지역의 신축급(2017년 건축) 도시형생활주택.

* 말소기준권리 이후 모든 등기부상 권리가 소멸될 예정으로 권리관계가 깨끗함.

* 실거주 및 임대 수익 목적 투자에 적합.

* 주변 유사 부동산의 시세 비교 시, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 256,000,000원입니다. 최근 유사한 신축 건물의 매매 사례(2019년식, 19.98㎡ 전용, 216,000,000원)를 고려할 때, 본 건의 면적(35.13㎡)과 건축 연도(2017년)를 감안하면 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 관련 특이사항 및 토지이용계획상 제한 등 잠재적 리스크를 고려하여 감정가 대비 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 215,000,000원 ~ 230,000,000원

본 예상 입찰가는 주변 시세, 감정가, 그리고 본 건의 특수성을 종합적으로 고려한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 변동 등을 재확인하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.