나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3800 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 656-52 강서메트로칸 제11층 제1122호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동에 소재하는 "경복비즈니스고등학교" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 업무시설, 아파트, 근린생활시설, 다세대주택, 공원, 학교 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선(가양역)이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상15층 건물 내 제11층 제1122호로서, (사용승인 : 2013.10.28.) 외벽 : 복합판넬마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

공부상 "오피스텔"로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 유사 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 광대로 및 북동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구 역별 최고높 이 제한지역(2015-08-27)<건축법>,도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축 물최고높이:건축과문의)< 건축법>,원추표면구역(원추표면)<공항시설법>,상대보호구역(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교 육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~ 2026.12.31), 도시관리계획 입안중, 건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행 중인 2026타경3800 (1) 사건의 부동산 강제 경매 물건입니다.

* 소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 656-52, 강서메트로칸 제11층 제1122호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 110,000,000 원

* 토지면적: 4.07㎡ (약 1.23평)

* 토지 지분: 4.07㎡ (약 1.23평)

* 건물면적: 17.58㎡ (약 5.32평)

* 건물 지분: 17.58㎡ (약 5.32평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 2013년 10월 28일

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

* 규모: 지하 4층, 지상 15층 건물 중 제11층 제1122호

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 임차인 및 임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각.

2. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "경복비즈니스고등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주위는 업무시설, 아파트, 근린생활시설, 다세대주택, 공원, 학교 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 및 업무 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통:

* 차량 접근 및 진출입이 용이합니다.

* 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 지하철 9호선 가양역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본건의 권리관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 관련 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 말소기준권리: 노원세무서장 압류 (2024년 4월 3일 접수, 등기부표시: 갑6)

* 인수되는 권리: 없음. 특별 매각 조건에 따라 임차권 등은 말소될 예정입니다.

* 소멸되는 권리:

* 주택임차권 (등기부표시: 을1, 권리자: 윤선화, 2024년 11월 28일 접수)

* 노원세무서장 압류 (갑6)

* 주택도시보증공사 강제경매 (등기부표시: 갑9, 2026년 2월 24일 접수)

* 아프로에프앤아이대부 가압류 (등기부표시: 갑10, 2026년 5월 28일 접수)

* 기타 선순위 신탁 등기 말소(갑3), 소유권 이전(갑4, 갑5), 매매(갑5) 등은 매각으로 정리됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (권리자: 윤 )

* 보증금: 110,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자(사업일자): 2021년 8월 23일

* 확정일자: 2021년 7월 20일

* 배당신고일자: 2024년 11월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 특별 매각 조건에 따라, 임차인은 매수인에 대한 대항력을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인이 인수하는 임차 보증금은 0원입니다.

* 등기부 채권 총액: 115,011,694 원

4. 상권분석

본건이 소재한 등촌동 일대는 업무시설과 주거시설이 혼재된 지역으로, "강서메트로칸" 건물 자체는 오피스텔 및 상업 시설로 구성되어 있습니다. "경복비즈니스고등학교"가 인근에 위치하여 학생 및 교직원 등 고정 수요가 존재하며, 지하철 9호선 가양역을 통한 강남 등 주요 업무지구 접근성이 양호하여 직주근접 수요 또한 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건물: "강서메트로칸"은 2013년 10월 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 오피스텔 건물로, 지하 4층, 지상 15층 규모입니다.

* 내부: 공부상 "오피스텔"로 이용 중이며, 내부 구조는 일반적인 오피스텔 형태입니다.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 소방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 학교, 상업 시설, 주거 단지 등이 인접해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계의 명확성: '선순위임차권'이라는 특이사항 문구와 '대항력 없음' 및 '말소' 표기가 상충되어 보이는 부분이 있습니다. 그러나 특별매각조건에 명시된 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건에 따라 매각으로 소멸될 가능성이 높으며, 인수 보증금 또한 0원이므로 권리 승계 위험은 낮습니다. 다만, 법률 전문가를 통한 최종 권리 분석 확인을 권장합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용을 파악하여 매수인이 부담해야 할 추가 조건이 있는지 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 규제가 적용될 수 있습니다. 건축 및 개발 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

* 인근 혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구의 역세권(9호선 가양역) 및 학교 인근에 위치한 오피스텔로서, 입지적 장점을 보유하고 있습니다. 2013년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 일반적인 오피스텔로서의 기본적인 생활 및 업무 편의성을 갖추고 있습니다.

가장 중요하게 검토해야 할 부분은 임차인 관련 권리 사항입니다. '대항력 없음' 및 '말소' 표기와 '선순위임차권' 문구의 혼재로 인해 권리 분석상 혼란의 소지가 있으나, 특별 매각 조건상 매수인이 인수하는 보증금은 0원이며 임차권은 말소될 예정이므로, 권리 승계의 위험은 크지 않을 것으로 판단됩니다. 다만, 최종적인 법률적 검토는 필요합니다.

다양한 토지이용계획 및 제한사항은 추후 건물 활용에 영향을 미칠 수 있으므로, 이에 대한 정확한 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구의 우수한 입지 조건: 9호선 가양역 이용 편리, 학교 및 상업시설 인접.

* 안정적인 수요층 확보 가능성: 학교와 업무지구 접근성을 바탕으로 임대 수요 기대.

* 합리적인 감정가: 유사 면적 오피스텔 시세 대비 저평가 가능성.

* 임차 보증금 인수 부담 없음: 특별 매각 조건으로 인한 안전한 권리 관계.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 강서메트로칸 11층, 전용면적 18.75㎡(약 5.67평) 물건이 2025년 12월 및 2026년 3월에 각각 11,000만원(1억 1천만원)에 거래된 것으로 나타납니다. 본건의 감정가 역시 110,000,000원(1억 1천만원)으로 책정되어 있어, 현재 시세와 감정가가 일치하는 것으로 보입니다.

매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 0원이고, 혐오시설이 인접하지 않은 점, 그리고 역세권이라는 입지 조건을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상회하는 가격에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 임차인 권리관계의 명확성 확인 및 HUG 인수조건의 구체적인 내용을 추가적으로 검토한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 감정가를 기준으로, 105,000,000 원 ~ 115,000,000 원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다. (보수적인 접근 시 감정가 이하, 적극적인 접근 시 감정가 이상 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.