나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3756 [1] 서울특별시 구로구 구로동 429-101 하우스디1차 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 429-101번지 소재 "구로구청" 남측 인근에 소재하는 다세대주택으로서 주위는 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 도시형생활주택으로서 외벽 : 석재 타일 붙임. 내벽 : 타일 및 페인트 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측, 북측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(2014-12-11)(7층이하) , 국지도로(2014-12-11)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(2014-12-11)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(2014-12-11)(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3756 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 429-101 하우스디1차 제3층 제302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 280,000,000원

* 토지면적: 18.13㎡ (약 5.48평)

* 건물면적: 26.74㎡ (약 8.09평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: 정비구역, HUG 인수조건 변경, 공동담보

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 구로동 429-101번지 소재, "구로구청" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본 건은 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 전형적인 주거지대 내에 자리하고 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 6층 도시형생활주택으로서, 외벽은 석재 타일과 페인트 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다.

* 이용상태: 현재 주거용으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지형상 및 이용상태: 본 건 토지는 가장형의 평지로, 도시형생활주택 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접도로상태: 본 건 서측 및 북측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 국지도로, 소로2류, 소로3류, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역(주거환경개선사업), 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약:

* 등기구분 갑1: 소유권보존 (2020-10-22), 권리자: 박성철 외 1명

* 등기구분 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2021-04-13), 권리자: 박성철 외 1명

* 등기구분 을3: 주택임차권 (2023-03-31), 권리자: 손재현, 권리금액: 275,000,000원, 말소 예정. (전입일자: 2021-04-20, 확정일자: 2021-03-04)

* 등기구분 갑4: 공유자전원지분전부이전 (2021-05-06), 권리자: 임주원

* 등기구분 갑5: 가압류 (2023-09-04), 권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 1,100,000,000원. (말소기준권리, 부산지방법원 2023카단105138)

* 등기구분 갑6: 강제경매 (2026-02-20), 권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 275,000,000원. (서울남부지방법원 2026타경3756)

* 등기구분 갑7: 압류 (2026-05-20), 권리자: 서울특별시중랑구.

* 등기부채권 총액: 1,375,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (손 )

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-04-20

* 확정일자: 2021-03-04

* 배당신고일자: 2023-03-31

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2023.09.04.)입니다.

* 경매 신청 채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 모든 권리는 말소기준권리보다 늦거나 동일하여 낙찰 시 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 특별 매각 조건에 따라 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 수반될 조건부 매각이므로 최종 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 현재까지 공고된 내용에 따르면 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 서울특별시 구로구의 중심 업무지구(구로구청 인근)와 주거지역이 혼합된 지역에 위치합니다.

* 주변에 다세대주택이 많아 주거 수요가 뒷받침되며, 구로구청이 인접해 있어 행정 및 관련 서비스 이용이 편리합니다.

* 대중교통망이 잘 갖추어져 있어 서울 시내 및 수도권으로의 접근성이 양호한 편입니다.

* 주거 목적의 부동산 거래가 꾸준히 이루어지고 있으며, 정비구역 지정으로 인한 장기적인 지역 가치 상승 기대감도 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 구로구청, 각종 관공서, 금융기관, 상업시설 등이 가까이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 인근 버스정류장 및 지하철역을 통해 서울 전역으로의 이동이 편리합니다.

* 교육시설: 주변에 다수의 학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 정비구역 지정: 해당 지역이 주거환경개선사업을 위한 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 정비 사업 진행에 따른 변동성이 있을 수 있습니다. 이는 장기적인 가치 상승 요인이 될 수 있지만, 사업 진행 경과에 따라서는 불확실성이 존재할 수 있습니다.

* 임차인 대항력 포기 조건: 물건명세서 상 임차인의 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나, 매각 조건에 따라 임차인이 보증금 중 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 만약 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 임차인이 잔액을 요구할 가능성은 낮지만, 조건의 명확성 및 이행 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다. (현재 인수 보증금 0원으로 공고된 점 참고)

* 토지이용계획상 제한: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 신축 또는 토지 이용에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건이 공동담보로 진행되었으며, 채권자가 주택도시보증공사(HUG)인 점을 고려할 때, 복잡한 담보권 설정 관계에 대한 이해가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 구로구의 구로구청 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2020년 준공)에 해당하여 주거 가치가 높습니다.

* 입지, 교통, 생활 편의시설 등 기본적인 주거 환경이 우수하며, 특히 정비구역 지정으로 인한 향후 미래 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 다만, 임차인의 대항력 포기 조건부 매각이라는 특수성이 존재하며, 이에 대한 면밀한 분석과 확인이 선행되어야 합니다. 권리분석상 인수될 보증금은 없는 것으로 보이나, 관련 조건의 최종 확정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 사용 승인으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 구로구청 인근으로 행정 및 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 교통 편리: 대중교통 이용이 용이하여 서울 시내 이동이 편리합니다.

* 미래 가치 상승 잠재력: 정비구역 지정으로 인한 장기적인 자산 가치 증대 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 280,000,000원

* 최근 매매 시세 분석:

* 제공된 최근 실거래가 정보(2026년 7월)에 따르면, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 가격은 평당 약 473만원에서 1,379만원까지 분포합니다.

* 본 건의 전용면적 26.74㎡(약 8.09평)에 대한 감정가는 약 10,471,000원/㎡ 수준으로, 최근 거래 사례 중 2023년 준공된 29.84㎡ 건물의 거래가(약 945만원/㎡)와 유사하거나 약간 높은 수준입니다. 2012년식 21.75㎡ 건물의 거래가(약 1379만원/㎡)는 본 건의 감정가보다 높으나, 연식 차이를 고려해야 합니다.

* 고려사항:

* 낙찰자가 인수할 임차인 보증금이 0원이라는 점은 가장 큰 매수 메리트입니다.

* 정비구역 지정으로 인한 개발 계획 확인 및 임차인의 대항력 포기 조건 이행 여부 등을 최종적으로 점검해야 합니다.

* 예상 입찰가:

* 감정가 280,000,000원을 기준으로, 최근 시세 및 물건의 특징을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다.

* 본 건의 경쟁력과 잠재 가치를 고려하여, 250,000,000원에서 280,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적인 접근으로는 감정가의 90% 수준인 약 252,000,000원부터 시작하여, 현장 조사 결과 및 법원 진행 상황을 지켜보며 상향하는 전략을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.