나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3768 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 121-5 여의도리슈빌디에스 제9층 제922호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가 소재 '지하철 신길역' 남서측 인근에 위치하며 , 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등, 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물내, 제9층 제922호로서, 석재 붙임마감 및 새시창호 임.

이용상태

일련번호 1)의 공부상 용도는 '업무시설(오피스텔)'임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 장방형 토지로, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북측 및 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-영등포동 1가 121-5 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시 계획과문의), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>,토지거래계약에 관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~20 26.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)). -영등포동 1가 121-6 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시 계획과문의), 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드 시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축 +옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간 :2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)),건축선(건축과 문의).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3768 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동1가 121-5 여의도리슈빌DS 제9층 제922호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 210,000,000원 (21000만원)

토지면적: 5.01㎡ (약 1.52평)

건물면적: 21.41㎡ (약 6.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가에 소재하며, 지하철 신길역 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통이 편리한 편입니다.

인접 도로상태:

대상 물건의 북측 및 동측으로 도로가 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리:

서울중앙지방법원의 가압류 결정(2024카단828439) (2024-12-06 접수)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(강 )

보증금: 170,800,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-03

확정일자: 2023-02-06

배당신고일자: 2025-01-09

대항력: 없음

비고: HUG 인수 조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각으로, 등기부상 주택임차권은 말소될 예정입니다.

주의 필요: HUG 관련 특별 조건에 대한 명확한 이해 및 법률 검토가 필수적입니다.

* 정재용

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-02-09

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고: 임대 관계 미상.

주의 필요: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 임대관계 미상으로 추후 발생할 수 있는 상황에 대한 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계:

0원

특별매각조건:

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 HUG 인수조건 변경 및 임차인(주택도시보증공사)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각에 해당합니다.

1.4. 상권분석

대상 물건이 위치한 영등포동1가 지역은 오피스텔과 근린생활시설이 밀집한 상업지역입니다.

지하철 신길역 역세권을 바탕으로 유동인구 및 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 활동 및 편의시설 이용이 용이합니다.

업무시설(오피스텔)과 상가 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 복합적인 상권의 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

주거 및 편의시설:

오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 인근에 위치하여 생활 환경이 양호합니다.

지하철 신길역을 도보로 이용 가능하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에 상업시설이 발달해 있어 식사 및 쇼핑 등 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋습니다.

교육 및 환경:

인근에 학교가 소재하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

공원이 가까이 있어 쾌적한 주거 및 업무 환경에 기여할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 관련 특수 조건:

본 건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건 매각이라는 특수한 조건을 가지고 있습니다. 이러한 조건의 법적 효력 및 이행 여부에 대한 철저한 법률 검토가 필수적이며, 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

임대차보증금 인수 여부:

특별매각조건에 따라 매수인이 인수하는 임대차보증금은 없으나, HUG와의 협의 내용 및 채권자의 보증금 반환청구권 포기 조건이 명확하게 이행되는지 반드시 확인해야 합니다.

등기부상 권리관계:

가압류 및 강제경매 등 다수의 권리가 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, HUG 관련 임차권 등의 말소 여부는 특별매각조건과 연계하여 신중하게 판단해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 신길역 역세권에 자리한 소형 오피스텔로, 입지적 강점을 지니고 있습니다.

2020년에 준공된 신축 건물로 물리적인 상태는 양호할 것으로 판단됩니다.

하지만 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건 등 복잡한 특수 물건이므로, 권리 분석 및 법률 자문에 대한 철저한 사전 검토가 반드시 요구됩니다.

이러한 특수 조건이 명확하게 해소될 경우, 소형 오피스텔로서의 투자 가치는 충분할 것으로 예상됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 신길역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 교통 편리성이 매우 뛰어납니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 실수요자 및 투자자에게 매력적인 소형 오피스텔입니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며, 낮은 유지보수 비용이 기대됩니다.

* 권리관계 명확화 가능성: 특별매각조건 이행 시 인수되는 보증금이 없어 명확한 권리 확보가 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 210,000,000원 (21000만원)

최근 3건 매매가 평균: 약 194,167,000원 (19417만원)

최근 최고가: 208,000,000원 (20800만원)

본 물건은 HUG 관련 특수 조건으로 인해 권리분석 및 절차 진행에 신중을 기해야 하는 점을 고려해야 합니다.

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 분석할 때, 보수적인 관점에서 약 195,000,000원에서 205,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

특히, 최근 최고 매매가인 20,800만원을 참고하여, 시장 상황 및 본인의 투자 전략에 따라 200,000,000원 (20000만원) 내외의 입찰을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.