나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3440 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 969-16 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해길 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울우장초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽: 타일붙임마감 등, 샷시: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로대비 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약5~6미터 수준의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3440 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 정

1.2. 물건내역

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 969-16 제2층 제202호

용도: 다세대주택

토지면적: 31.67㎡ (약 9.58평)

건물면적: 54.84㎡ (약 16.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가

감정가: 276,000,000원

토지감정가: (정보 없음)

건물감정가: (정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울우장초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지현황

본 건 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간 및 대상자에 따라 거래 시 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

현재까지 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

말소기준권리는 2015년 5월 18일에 접수된 정효순 씨의 근저당권(을5)이며, 해당 권리 이하로 접수된 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 소유권 이전: 박두경 (2003-09-23), 조학준 (2006-02-21), 신상례 외 3명 (2011-01-07, 상속)

- 근저당권: 정효순 (2015-05-18, 금75,000,000원, 말소기준권리), 조문주 (2018-04-25, 금30,000,000원, 말소)

- 가압류: 신한저축은행 (2025-09-04, 금10,303,784원, 말소), 에스비아이저축은행 (2025-11-25, 금37,302,141원, 말소)

- 임의경매: 정소정 (2026-02-19, 금54,783,561원, 말소)

등기부채권 총액은 약 152,605,925원입니다.

3.2. 임차인현황

임대관계는 미상입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 인수/소멸 권리

본 경매로 인해 말소기준권리(을5, 정효순 근저당) 이하의 모든 등기사항은 소멸됩니다.

지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리이나, 현재 등기부상으로 지상권의 설정 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 화곡동 지역은 주택 밀집 지역으로, 배후 수요가 풍부하며 근린생활시설이 산재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 인근에 서울우장초등학교가 있어 학생 수요를 기반으로 한 상권 형성 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 서울우장초등학교 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 주거 지역 내 근린생활시설이 분포되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다. 특히 외국인, 아파트, 단독/다가구/연립/다세대 등의 용도에 따른 허가 기간 및 대상자 확인이 필수적입니다.

* 공항 관련 제한: 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 군사시설 관련 제한: 대공방어협조구역으로 지정되어 있어 특정 고도 이상으로의 건축이 제한될 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임이 파악되지 않아, 낙찰 후 예상치 못한 명도 또는 법적 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 지하철역 접근성은 다소 떨어지나 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용은 편리합니다. 주변에 학교와 주거시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다. 등기부상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건입니다. 다만, 토지거래허가구역, 공항 관련 보호지구 지정 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로 투자 결정 전 면밀한 검토가 필요합니다. 임대 관계가 불분명한 점 또한 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 경매 물건입니다.

* 향후 소규모주택정비 관리지역 지정으로 인한 사업성 개선 가능성이 있습니다.

* 주거 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 인근 실거래가 분석 및 건물 노후도를 고려할 때, 본 건의 건물 면적(54.84㎡) 대비 평당 시세는 약 426만원 수준으로 파악됩니다. 이를 바탕으로 산출한 예상 시세는 약 233,786,400원입니다. 본 건의 감정가는 276,000,000원이나, 최근 거래 사례와 시장 상황을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 235,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.