나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10835 [3] 경상북도 구미시 산동읍 신당리 1393 1동 6층604호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 완성 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 산동읍 신당리 소재 ""구미시립산동도서관"" 남서측 인근에 위치하는 통칭 ‘아이프라자Ⅰ’ 제6층 제602호외 3개호로서, 인근은 대규모 아파트단지, 각종 근린생활시설, 상업나지, 공원 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 중 제6층 제602호, 제603호, 제604호, 제605호로서,
- 외벽 : 석재붙임, 복합판넬 등 마감,
- 내벽 : 몰탈 위 페인트칠 등 마감,
- 바닥 : 미마감(콘크리트 노출) 등,
- 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

기호 (1~4) 공히 공부상 용도는 근린생활시설(의원)이고, 현황 ‘공실’입니다.

설비내역

공동 위생 설비 및 급·배수 설비, 소화전설비, 화재경보설비, 스프링클러설비, 승강기 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 가각정리된 장방형의 토지로 ‘상업용건부지’로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 30미터, 북측으로 폭 약 18미터, 동측으로 폭 약 15미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지(구미확장단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 대상물건의 소재지, 지번, 면적 등은 귀 제시목록, 공부 등에 의거하였으나, 귀 제시목록 상 본건 기호 (1~3)의 대지권 소유권의 면적이 공부와 차이가 있어, 본 평가에서는 등기사항증명서, 토지대장 대지권등록부를 기준으로 평가하였는 바 경매 진행시 유의 및 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경10835 (3)

* 소재지: 경상북도 구미시 산동읍 신당리 1393, 1동 6층 604호 (아이프라자Ⅰ)

* 용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설

* 감정가: 403,000,000원

* 토지면적: 33.23㎡ (약 10.05평)

* 건물면적: 114.50㎡ (약 34.64평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구미강동새마을금고 (임의경매 개시 결정 기준)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 7층 건물 중 6층

* 준공일: 2018년 2월 2일

* 건축물 총 면적: 6793.48㎡

* 대지 면적: 1256.1㎡

* 건물 총 호수: 52호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본건은 구미시립산동도서관 남서측 인근에 위치하며, 대규모 아파트단지, 각종 근린생활시설, 상업나지, 공원 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 서측으로 폭 약 30미터, 북측으로 폭 약 18미터, 동측으로 폭 약 15미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(25m~30m), 중로2류(15m~20m) 지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 국가산업단지(구미확장단지) 지역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (구미강동새마을금고, 2020-05-22)이며, 경매 절차 진행 시 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 1,254,820,462원

* 주요 등기 현황:

* 소유권보존 (주식회사아이앤씨, 2018-02-09)

* 소유권이전 (곽승숙, 2020-05-22)

* 근저당권 (구미강동새마을금고, 2020-05-22, 1,066,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권 (합자회사한진산업, 2021-12-17, 22,000,000원)

* 근저당권 (유한회사군장종합주류, 2023-10-11, 80,000,000원)

* 가압류 (경북, 2025-02-06, 56,250,010원)

* 임의경매 (구미강동새마을금고, 2025-02-06, 832,287,830원)

* 가압류 (하나카드, 2025-04-28, 30,570,452원)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다.

* 임대차 관계가 미상이므로, 보증금 인수 여부와 관계없이 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 '아이프라자Ⅰ'은 구미시립산동도서관 인근에 자리하며, 주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 다양한 근린생활시설 및 상업용지가 인접해 있어 소비 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

* 구미확장산업단지와의 접근성도 고려할 때, 산업단지 종사자들의 유입 및 소비 잠재력도 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 대규모 아파트 단지 내 상업시설 및 구미시립산동도서관 이용이 편리합니다.

* 교통: 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 또한 원활한 편입니다.

* 주변환경: 주거단지와 상업시설, 공원이 조화롭게 배치되어 있어 생활 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 내부 마감 상태: 일부 내부 마감이 미비한 상태(콘크리트 노출 등)로 확인되어, 즉시 임대가 가능한 상태가 아닐 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 임대차 계약 현황이 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 대지권 면적 차이 가능성: 등기부등본, 토지대장, 대지권등록부 상 대지권 소유권 면적에 차이가 있을 수 있다는 점이 언급되었으므로, 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

* 주변 지역 환경: 구미 산동읍 지역은 과거부터 폐기물 처리 시설, 채석장 등 주민 기피 시설 설치 관련 논란이 있었던 점이 검색 결과에서 확인되었습니다. 본건 부동산 자체에 직접적인 혐오 시설이 인접해 있다는 정보는 없으나, 지역 전반의 환경 문제에 대한 주민들의 민감성이 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 구미확장산업단지 인근의 상업지역에 위치하여 풍부한 배후 수요를 갖춘 근린상가 건물입니다. 2018년에 준공되어 비교적 신축 건물에 속하나, 내부 마감 상태가 일부 미비한 점은 개선이 필요할 수 있습니다. 권리 관계상 인수할 부담은 없어 보이나, 임대차 관계가 불명확하고 대지권 면적 차이 가능성이 제기된 부분은 명확한 확인이 필수적입니다. 주변 지역의 개발 가능성과 함께 환경 이슈 가능성 또한 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 구미확장산업단지와 인접한 역세권 상업시설로서 잠재적 가치 상승 기대.

* 대규모 아파트 단지를 배후로 한 안정적인 상권 형성.

* 차량 접근성이 용이한 4차선 이상 도로 인접.

* 높은 채권 총액으로 보아 채권자의 적극적인 경매 진행이 예상되어 낙찰 가능성이 높음.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 현재 시장 가치, 예상 임대 수익률, 명도 및 수리 비용, 그리고 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 물건은 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정하면 됩니다. 정확한 입찰가 산정은 심층적인 시세 조사 및 현장 조사를 통해 이루어져야 하며, 본 보고서에서는 구체적인 금액 제시 대신 위 고려 사항들을 바탕으로 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.