나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10835 [4] 경상북도 구미시 산동읍 신당리 1393 1동 6층605호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 완성 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 산동읍 신당리 소재 ""구미시립산동도서관"" 남서측 인근에 위치하는 통칭 ‘아이프라자Ⅰ’ 제6층 제602호외 3개호로서, 인근은 대규모 아파트단지, 각종 근린생활시설, 상업나지, 공원 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 중 제6층 제602호, 제603호, 제604호, 제605호로서,
- 외벽 : 석재붙임, 복합판넬 등 마감,
- 내벽 : 몰탈 위 페인트칠 등 마감,
- 바닥 : 미마감(콘크리트 노출) 등,
- 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

기호 (1~4) 공히 공부상 용도는 근린생활시설(의원)이고, 현황 ‘공실’입니다.

설비내역

공동 위생 설비 및 급·배수 설비, 소화전설비, 화재경보설비, 스프링클러설비, 승강기 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 가각정리된 장방형의 토지로 ‘상업용건부지’로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 30미터, 북측으로 폭 약 18미터, 동측으로 폭 약 15미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지(구미확장단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 대상물건의 소재지, 지번, 면적 등은 귀 제시목록, 공부 등에 의거하였으나, 귀 제시목록 상 본건 기호 (1~3)의 대지권 소유권의 면적이 공부와 차이가 있어, 본 평가에서는 등기사항증명서, 토지대장 대지권등록부를 기준으로 평가하였는 바 경매 진행시 유의 및 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

본 물건은 경상북도 구미시 산동읍 신당리 1393번지, 1동 6층 605호에 위치한 집합건물입니다.

소재지: 경상북도 구미시 산동읍 신당리 1393 1동 6층605호

건물 명칭: 아이프라자Ⅰ

용도: 근린상가 (제1, 2종 근린생활시설)

감정가: 338,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

사건번호: 김천지원 2025타경10835 (4)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 29.04㎡ (약 8.78평)

토지 지분: 29.04㎡ (약 8.78평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 100.04㎡ (약 30.26평)

건물 지분: 100.04㎡ (약 30.26평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 특이사항

공동담보 물건으로, 여러 채권이 담보로 설정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상북도 구미시 산동읍 신당리에 위치하며, '구미시립산동도서관' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 대규모 아파트 단지, 다양한 근린생활시설, 상업 용지, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

본 건은 서측 30미터, 북측 18미터, 동측 15미터 폭의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2020년 5월 22일 구미강동새마을금고의 근저당권(채권최고액 1,066,000,000원)입니다.

* 말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 여기에는 을4, 을5, 갑3, 갑4, 갑5 등의 권리가 포함됩니다.

* 을4: 합자회사한진산업 근저당권 (2021-12-17, 22,000,000원)

* 을5: 유한회사군장종합주류 근저당권 (2023-10-11, 80,000,000원)

* 갑3: 경북 가압류 (2025-02-06, 56,250,010원)

* 갑4: 구미강동새마을금고 임의경매개시결정 (2025-03-07, 832,287,830원) - 본 경매 사건

* 갑5: 하나카드 가압류 (2025-04-28, 30,570,452원)

* 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 다만, 제공된 등기부 요약 정보에서는 지상권이 확인되지 않으므로, 경매 진행 시 법원이나 관련 기관을 통해 반드시 재확인하시기 바랍니다.

* 기타 권리:

* 갑1: 주식회사아이앤씨 소유권보존 (2018-02-09)

* 갑2: 곽승숙 소유권이전 (2020-05-22, 매매 236,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임대차 관계: 임대차 관계는 미상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임대차 관계가 미상이나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 경매 진행 시 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 구미시 산동읍 신당리는 신축 아파트 단지가 대규모로 조성되어 있으며, 이에 따라 배후 수요가 풍부한 근린상업지역입니다. '아이프라자Ⅰ'은 이러한 지역 내 주요 상가 건물 중 하나로 파악됩니다.

4.2. 주변 상업시설

인근에는 다양한 근린생활시설, 소매점, 음식점 등이 위치하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 구미시립산동도서관이 인접해 있어 유동인구 확보에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.3. 잠재적 경쟁

대규모 아파트 단지를 배후로 하고 있어 상가 수요는 꾸준할 것으로 예상되나, 유사한 집합상가 건물들이 다수 존재할 경우 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주요 편의시설: 인근에 다수의 아파트 단지가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 마트, 병원, 학원 등의 근린생활시설 접근성이 양호합니다.

* 공공시설: 구미시립산동도서관이 근접해 있어 문화생활 향유에 유리합니다.

5.2. 교육시설

아파트 단지 내 또는 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육시설이 위치하고 있어 주거 환경 및 상업 시설 이용에 긍정적인 영향을 미칩니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 지도 및 위성 사진 검색 결과, 본건 및 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

본건은 현재 '공실' 상태로 이용 중입니다. 경기 변동, 상권 변화, 경쟁 심화 등으로 인해 향후에도 공실이 지속될 가능성이 있습니다.

6.2. 권리관계 불확실성

* 미확인 지상권: 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있으나, 등기부상 명확히 확인되지 않아 잠재적 인수 부담이 될 수 있습니다. 경매 진행 시 법원 담당자에게 반드시 문의하여 정확한 권리 관계를 파악해야 합니다.

* 대지권 면적 차이: 기타 참고사항에 따르면, 본건 기호 (1~3)의 대지권 소유권 면적이 공부와 차이가 있다고 명시되어 있습니다. 평가 시에는 등기사항증명서 및 토지대장 기준으로 진행되었으나, 실제 경매 진행 시 유의 및 재확인을 요합니다.

6.3. 명도 부담

현황 '공실' 상태이므로 명도에 대한 직접적인 부담은 적을 것으로 보이나, 잔존 유치권, 유질권, 또는 기타 점유자가 있을 경우 추가적인 명도 협상 또는 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시 산동읍의 신축 아파트 단지 배후에 위치한 근린상가 물건으로, 상권 잠재력은 양호한 편입니다. 교통 여건 또한 보통 이상으로 평가됩니다.

다만, 미확인된 지상권 존재 가능성 및 대지권 면적 차이에 대한 추가 확인이 필수적이며, 현재 공실 상태이므로 향후 임대 수익 확보를 위한 면밀한 시장 조사 및 전략 수립이 필요합니다.

전반적으로 양호한 입지에도 불구하고, 권리관계의 불확실성과 공실 위험성을 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 대규모 아파트 단지 및 인프라 구축 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요 기대 가능

* 개발 호재: 구미확장단지 내 국가산업단지 관련 개발 가능성

* 면적: 전용 면적 30평대로 비교적 넓은 공간 활용 가능

* 공실 리스크 관리: 현재 공실이므로 신규 임차인 유치 전략 수립 시 빠른 수익화 기대

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 338,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리(미확인 지상권 등) 존재 가능성, 현재 공실 상태, 유사 상가 물건의 실제 거래가 및 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 권리관계 재확인 및 시장 상황을 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

추후 명확한 권리 관계 확인 및 시장 조사를 통해 구체적인 예상 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.