나이스옥션 법원경매 대구 2025타경6301 [2] 대구광역시 북구 읍내동 1285-21 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.03.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 읍내동 소재 ""읍내동행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

세정형에 가까운 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며, ""주거용""으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단독주택용지), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 별첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외 건물 ㉠~㉤)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브 위 강판지붕 3층건으로서,
(사용승인일 : 1994.11.17.)
외 벽 : 외장타일 및 징크 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감.
바 닥 : 장판지 및 타일 등 마감.
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

가) 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급?배수설비 되어 있으며, 도시가스보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

공부상 구조 ""시멘트벽돌조 슬래브지붕""이나 실제 ""슬래브 위 강판지붕""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 동천동 소재 ""대구북부초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 부근일대는 대단지 아파트 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진·출입이 가능하며, 대중교통의 이용 및 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상15층 중 제12층 1207호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감
바닥 : 장판지 깔기 및 타일 등 마감
창호 : 샷시 창호 등 마감

이용상태

가) 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형에 가까운 토지로서, 인접 필지와 대체로 등고 평탄하며, ""주상복합""으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 30미터, 서측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- 공부상 구조 '시멘트벽돌조 슬래브지붕'이나, 실제 '슬래브 위 강판지붕'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 대구지방법원 2025타경6301 (2) 부동산 강제경매 물건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경6301 (2)

* 소재지: 대구광역시 북구 읍내동 1285-21

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 427,550,660원

* 토지면적: 234.10㎡ (약 70.82평)

* 건물면적: 333.32㎡ (약 100.86평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물 제시외 면적: 63.70㎡ (약 19.27평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 류OO

* 특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 공부상 구조 '시멘트벽돌조 슬래브지붕'이나, 실제 '슬래브 위 강판지붕'임.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 대구광역시 북구 읍내동 소재 ""읍내동행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황:

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 판단됩니다. 본건 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단독주택용지), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 택지개발지구기타(택지개발사업완료)로 지정되어 있습니다.

* 건물 현황 (건축물표제부 요약):

- 신주소: 대구광역시 북구 관음중앙로33길 3-28 (읍내동)

- 건물구조: 시멘트벽돌조 슬래브 위 강판지붕 3층건

- 사용승인일: 1994년 11월 17일

- 총 면적: 333.32㎡ (약 100.86평)

* 주변 시설:

읍내동행정복지센터가 인근에 있으며, 단독주택 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리:

토지 및 건물 등기부 요약상 을4 근저당권 (강북새마을금고, 2015-06-04 접수)이 말소기준권리입니다.

* 권리관계 요약:

말소기준권리보다 선순위 권리는 확인되지 않아, 경매를 통해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 대항력 있는 임차인은 별도 확인 필요)

* 경매 신청 채권자:

류OO (강제경매, 2025타경6301)

* 등기부채권 총액:

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 163,992,464원입니다.

* 임차인 현황:

- 권

보증금: 24,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2004-12-06, 확정일자: 2006-12-07, 배당신고일자: 2025-05-02

대항력: 있음 (주의 요망)

- 김

보증금: 55,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2018-07-27, 확정일자: 2018-07-27, 배당신고일자: 2025-04-30

대항력: 없음

- 김

보증금: 35,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2016-02-29, 확정일자: 2016-03-02, 배당신고일자: 2025-05-08

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 가압류 권리자(갑10)이기도 합니다.

- 한

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2020-08-21

대항력: 없음

* 인수 보증금:

제시된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계: 0원'으로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없을 것으로 보입니다.

단, 대항력 있는 임차인(권 )의 경우, 배당 절차에서 전액 배당받지 못하면 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수 있으므로, 반드시 사전에 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 대구 북구 읍내동의 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있습니다. 주변에는 단독주택과 함께 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어, 지역 내에서의 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점 및 서비스 시설 위주로 구성될 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설:

읍내동행정복지센터가 인근에 있어 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 주변 상가들을 통해 기본적인 식료품, 생필품 구매 및 기타 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설:

인근에 대구산업정보학교, 읍내초등학교 등이 위치하고 있으나, 명확한 초등학교 학군 정보는 별도 확인이 필요합니다. (상대보호구역 지정 있음)

* 교통:

서측으로 약 6미터 폭의 도로와 접하고 있어 차량 접근성은 양호한 편입니다. 대중교통 이용 편의성은 주변 도로망을 통해 간접적으로 판단할 수 있으며, 주요 간선도로 접근성은 보통 수준일 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인:

권 임차인은 대항력이 있어, 만약 배당받지 못하는 보증금이 있다면 낙찰자가 이를 인수해야 합니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 법원의 예측치이며 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 현장 확인 및 권리관계 정밀 분석이 필수적입니다.

* 중복사건:

본 물건은 중복사건으로 분류되어 있어, 매각 일정 변경 또는 취소 등의 변동 가능성이 있습니다.

* 건물 노후 및 구조 차이:

건물 사용승인일이 1994년으로 약 30년이 경과하여 노후화가 진행되었을 수 있습니다. 또한, 공부상 구조와 실제 구조(지붕 마감)에 차이가 있어, 건물 상태 및 안전성, 유지보수 필요성 등에 대한 면밀한 점검이 요구됩니다.

* 제시외 건물:

토지 지상에 별도 제시외 건물 63.70㎡ (약 19.27평)가 소재하며 일괄 매각에 포함됩니다. 불법 건축물 여부, 사용 현황 및 철거/이행강제금 부과 가능성 등을 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 읍내동에 위치한 다가구주택으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 4억 2천만 원대이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다. 권리관계는 말소기준권리 대비 선순위 채권이 없어 비교적 명확하나, 대항력 있는 임차인의 존재는 가장 큰 위험 요소로 작용할 수 있습니다. '인수 보증금 0원'이라는 정보만을 맹신하기보다는, 반드시 임차인과의 관계 및 배당금을 확인해야 합니다.

건물의 노후화, 공부와의 구조 차이, 제시외 건물 존재 등 물리적, 법적 점검이 필요한 부분들이 있습니다. 또한 중복사건이라는 점도 변동성을 내포하고 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지: 대구 북구 읍내동의 주거 밀집 지역 내 위치.

* 일괄 매각: 토지 및 건물을 일괄 취득하여 활용 가능.

* 개량 후 가치 상승 기대: 건물을 적절히 리모델링하거나 활용 방안을 모색할 경우, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 427,550,660원입니다.

'인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 최종 배당 결과를 반드시 확인해야 합니다.

입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 건물 노후도 및 예상 수리/보수 비용

* 대항력 있는 임차인 관련 리스크 및 잠재적 인수 보증금

* 중복사건으로 인한 일정 변동 가능성

* 지역 내 유사 물건 시세 및 향후 시장 전망

이러한 요소들을 감안할 때, 보수적으로 접근할 경우 감정가 대비 약 80% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 340,000,000원 ~ 385,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.