나이스옥션 법원경매 서산 2025타경117 [1] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1645 이안큐브오피스텔 17층씨-1710호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "성연초등학교" 북서측 근거리에 위치하며, 주
위는 산업단지, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물중 제101호 및 C-1107호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
바닥 : 시멘트 노출 마감 등,
창호 : 샤시 창호 및 강화유리 마감 등임.

이용상태

기호(1): 오피스텔로 이용중임.
기호(2): 현황 공실임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 토지로, 사다리형 평지로서, 업무시설(오피스텔), 및 근린생활시설부지로 이용중
임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 왕복 4차선 포장도로와 북측 및 동측으로 왕복 2차선 포장도로가 소
재함.

토지이용계획 및 제한상태

오사리 1645 :도시지역, 일반상업지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)
(2014-08-04)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

오사리 1647 : 도시지역, 일반상업지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m
)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2014-08-04)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지
역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업
입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경117 (1)

소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1645 이안큐브오피스텔 17층씨-1710호

건물명: 이안 큐브 오피스텔

용도: 오피스텔

감정가: 228,000,000원

토지 면적: 24.88㎡ (약 7.53평)

건물 면적: 84.96㎡ (약 25.69평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 김천축산업협동조합 (김OOOOOOOO)

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "성연초등학교" 북서측 근거리에 위치합니다.

* 주위 환경: 산업단지, 아파트 단지, 각종 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 토지 이용: 2필 일단의 토지로, 사다리형 평지이며 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 서측 및 남측으로 왕복 4차선, 북측 및 동측으로 왕복 2차선 포장도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (2022-08-29) 근저당권 (채권자: 김천축산업협동조합, 채권최고액 113,100,000원) 입니다.

* 소멸 예상 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 본건 임의경매 개시 결정, 압류 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부 요약상 "지상권개요"로 표시된 권리가 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 현재 임대 관계는 미상이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 성연면 오사리 지역은 산업단지와 주거, 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 폭 15~30m의 도로가 접해 있어 개발이 용이한 지역입니다. 일반산업단지와의 인접성은 배후 수요 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 18층 건물 중 17층 B-1710호입니다.

* 마감: 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 몰탈위 페인팅, 바닥은 시멘트 노출, 창호는 샤시 및 강화유리로 마감되었습니다.

* 이용 상태: 본건 호실은 오피스텔로 이용 중이나, 다른 호실(기호2)은 현황 공실 상태입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 성연초등학교가 근거리에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 권리: 등기부 요약에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'가 명시되어 있어, 이에 대한 추가적인 조사 및 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대차 관계: 현재 임대 관계가 미상이며, 추후 임대 시 임차인의 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다. (단, 현재까지 인수할 보증금은 없습니다.)

* 지역 개발 동향: 인근 산업단지 및 개발 계획의 변동에 따른 부동산 가치 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서산시 성연면의 신축급 오피스텔로, 산업단지와 근린생활시설이 인접하여 배후 수요가 예상되는 지역에 위치하고 있습니다. 건물 상태 및 기반 시설이 양호하며, 권리관계가 비교적 명확하여 경매 절차상 큰 부담은 없을 것으로 보입니다. 감정가는 228,000,000원으로, 최근 실거래가 추이를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다. 임대 수익형 투자나 장기 보유 목적의 실거주용으로 고려해 볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 준신축급 오피스텔로 건물 노후화 정도가 낮습니다.

* 산업단지 및 상업시설 밀집 지역에 위치하여 임대 수요 확보가 용이합니다.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적습니다.

* 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 접근성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 228,000,000원

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 4월, 전용면적 약 42.9㎡, 18층): 116,000,000원 (평당 약 2,703,800원)

* 본 물건 면적(84.96㎡) 기준 환산 시 예상 가치: 84.96㎡ * 2,703,800원/㎡ ≈ 229,600,000원

* 예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 230,000,000원

입찰 참여 시에는 본 물건의 정확한 현황 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 보수적인 접근이 필요합니다. 현재 공실 상태임을 감안하여 명도 비용 및 초기 공실 기간에 대한 충분한 고려가 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.