나이스옥션 법원경매 서산 2025타경117 [2] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1645 이안큐브오피스텔 1층101호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "성연초등학교" 북서측 근거리에 위치하며, 주
위는 산업단지, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물중 제101호 및 C-1107호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
바닥 : 시멘트 노출 마감 등,
창호 : 샤시 창호 및 강화유리 마감 등임.

이용상태

기호(1): 오피스텔로 이용중임.
기호(2): 현황 공실임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 토지로, 사다리형 평지로서, 업무시설(오피스텔), 및 근린생활시설부지로 이용중
임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 왕복 4차선 포장도로와 북측 및 동측으로 왕복 2차선 포장도로가 소
재함.

토지이용계획 및 제한상태

오사리 1645 :도시지역, 일반상업지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)
(2014-08-04)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

오사리 1647 : 도시지역, 일반상업지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m
)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2014-08-04)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지
역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업
입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-인접호실인 102호, 103호와 경계를 허물어 하나의 호실로 이용중.
-집행관의 현황조사시 유치권 시행중이라는 안내문이 있었으나 신고하지 않았으며 그 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 경매 컨설턴트의 관점에서 물건의 가치와 잠재적 위험을 분석합니다.

* 사건번호: 서산지원 2025타경117 (2)

* 소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1645번지 (신규 도로명 주소: 충청남도 서산시 성연2로 45) 이안큐브오피스텔 1층 101호

* 용도: 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 (제공된 정보 상 판매시설로 기재되었으나, 건물 특성 및 JSON 정보에 따라 업무시설로 판단됩니다.)

* 감정가: 309,000,000원

* 토지면적: 9.87㎡ (약 2.99평)

* 토지지분: 9.87㎡ (약 2.99평)

* 건물면적: 32.56㎡ (약 9.85평)

* 건물지분: 32.5553㎡ (약 9.85평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OOOOOOOO (본 경매 개시 채권자)

* 특이사항: 유치권, 공동담보

* 주의사항:

* 인접 호실인 102호, 103호와 경계를 허물어 하나의 호실로 이용 중입니다.

* 집행관 현황조사 시 유치권 시행 중이라는 안내문이 있었으나, 정식 신고되지 않았으며 성립 여부는 불분명합니다.

* 특수물건정보: 유치권, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리에 위치하며, "성연초등학교" 북서측 인근에 소재합니다. 주변 지역은 산업단지, 아파트 단지, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 교통상황: 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 18층 건물 중 1층 101호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 몰탈위 페인팅, 바닥은 시멘트 노출, 창호는 샤시 및 강화유리로 마감되었습니다. 2019년 7월 29일 사용 승인되었습니다.

* 이용상태: 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 주차장 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지: 2필 일단의 토지로, 사다리형 평지이며 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

* 도로상태: 본 건 서측 및 남측으로는 왕복 4차선, 북측 및 동측으로는 왕복 2차선의 포장도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 오사리 1645: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 일반산업단지.

* 오사리 1647: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m), 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 일반산업단지.

* 공부와의 차이: 특별한 사항은 없습니다.

* 주변 시설 검토: 외부 지도 서비스 및 검색을 통해 주변 시설을 검토한 결과, 해당 물건 인근에 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 유해 화학물질 공장 등)은 식별되지 않았습니다. 다만, 일반산업단지 지역임을 고려할 때 일부 공업 시설이 존재할 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 을8. 근저당권 (채권자: 김천축산업협동조합, 채권금액: 41,600,000원), 접수일자: 2023-08-25.

* 말소될 권리:

* 을8. 근저당권 (김천축산업협동조합) - 말소 기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

* 갑11. 임의경매개시결정 (채권자: 김천축산업협동조합, 채권금액: 124,846,163원), 접수일자: 2025-01-14 - 매각으로 소멸됩니다.

* 갑12. 압류 (채권자: 서산시), 접수일자: 2025-10-20 - 매각으로 소멸됩니다.

* 인수될 권리:

* 제시된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 유치권, 지상권 등)는 없는 것으로 보입니다. 그러나 유치권의 성립 여부가 불분명하므로 주의가 필요합니다.

* 등기부요약:

* 갑4. 소유권이전 (마룡투자개발주식회사), 접수일자: 2020-07-20

* 갑9. 소유권이전 (주식회사서산이안큐브오피스텔), 접수일자: 2023-07-25 (2021타경5145 관련)

* 을8. 근저당권 (김천축산업협동조합), 접수일자: 2023-08-25 (말소기준권리)

* 갑11. 임의경매 (김천축산업협동조합), 접수일자: 2025-01-14 (본건 경매)

* 갑12. 압류 (서산시), 접수일자: 2025-10-20

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 미상입니다.

* 임대 관계가 미상이라도, 추후 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 충청남도 서산시 성연면 오사리에 위치하며, "성연초등학교" 북서측에 근접해 있습니다. 주변 지역은 산업단지, 아파트 단지, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권의 잠재력을 보유하고 있습니다. 특히, 일반산업단지 및 상업지역에 속해 있어 배후 수요 확보에 유리하며, 근린생활시설의 특성상 지역 주민 및 산업단지 근로자를 대상으로 한 영업이 가능할 것으로 보입니다. 왕복 2차선에서 4차선에 이르는 포장도로가 접해 있어 차량 접근성이 뛰어나며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다.

5. 생활정보

* 교육: "성연초등학교"가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가족 단위 수요자에게 교육 환경이 양호하다는 장점이 있습니다.

* 교통: 주요 도로와 인접해 있어 차량 이동이 편리하며, 대중교통 이용 또한 용이한 편입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 주거 단지와의 연계를 통해 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 존재 가능성: 집행관 현황조사 시 유치권 시행 안내문이 있었으나, 정식 신고되지 않았고 성립 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생으로 이어질 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 인접 호실과의 합병 이용: 102호, 103호와 경계를 허물어 하나의 호실로 이용 중인 상태로, 이는 향후 원상 복구 비용이 발생하거나 전유 부분의 경계 불분명으로 인한 소유권 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임 액수가 파악되지 않아, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 금전적 부담이나 시간 지연이 발생할 가능성이 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건이 공동담보로 제공된 물건일 경우, 다른 담보물의 처리 상황에 따라 경매 절차 및 본 건의 가치에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 이안큐브오피스텔 1층 101호로, 성연초등학교 인근에 위치하며 산업단지와 근린생활시설이 혼재된 지역에 자리하고 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. 또한, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

하지만, 유치권 성립 여부 불분명, 인접 호실과의 합병 이용으로 인한 원상 복구 문제, 임대 관계 미상 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 안고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 불확실성 요인들에 대한 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 배후 수요: 서산 일반산업단지 인근에 위치하여 산업단지 근로자들을 대상으로 한 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 교육 환경: 초등학교가 인접하여 교육 환경을 중시하는 수요자층에게 매력적일 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 309,000,000원입니다.

앞서 언급된 유치권 관련 불확실성, 인접 호실과의 합병 이용으로 인한 추가 비용 발생 가능성, 임대 관계 미상 등의 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

이에 따라, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. (예상 입찰가 범위: 약 216,300,000원 ~ 247,200,000원)

최종 입찰가 결정은 현장 방문을 통한 건물 상태 면밀 확인, 유치권 관련 전문가 상담, 주변 시세 및 임대 수익률 분석 등을 통해 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.