나이스옥션 법원경매 여주 2023타경5477 [1] 경기도 여주시 세종대왕면 신지리 392-3 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이앤 · 평가일 2023.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 세종대왕면 신지리 소재 경강선 "세종대왕릉역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 축사, 임야 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 본건 인근에 노선버스 정류장 및 경강선 "세종대왕릉역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 공히 인접도로 및 토지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 기호(1)~(3)은 축사 건부지, 기호(4)는 도로로 각각 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1)~(3)은 북측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하며, 기호(4)는 본건이 노폭 약 4미터 내외의 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 2권역)<환경정책기본법>. -기호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 2권역)<환경정책기본법>. -기호(3): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 수질보전특별대책지역(특별대책지역 2권역)<환경정책기본법>. -기호(4): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 2권역)<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호(1)~(3)은 공부상 지목은 임야, 전이나 현황 축사부지로 이용중이며 기호(4)는 공부상 지목은 잡종지이나 현황 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5) 가 철골파이프,파이프조 갈바륨(함석조)지붕 단층건으로서 벽체: 개방형 일부 블록위 몰탈, 철판 등 마감. 나 철골파이프,파이프조 갈바륨(함석조)지붕 단층건으로서 벽체: 전후면 판넬 등 마감. 다 철골파이프,파이프조 갈바륨(함석조)지붕 단층건으로서 벽체: 개방형 일부 블록위 몰탈 등 마감. 기호(6) 철파이프조 갈바륨(함석조)지붕 단층건으로서 벽체: 상부개방형, 전후면 스레트 등 마감. 기호(7) 마~자 철근콘크리트조 갈바륨지붕 단층건으로서 벽체: 상부개방형, 전후면 스레트 등 마감. 차 철근콘크리트조 갈바륨지붕 단층건으로서 벽체: 개방형 하부 블록위 몰탈 등 마감.

이용상태

기호(5)~(7) 축사 건물이며, 현재는 운영중에 있지 않음.

설비내역

-

부합물 및 종물

본건 기호(1)~(3) 지상에 기호(ㄱ ~ ㅇ)이 소재하며, 제시외물건 기호(ㄷ)은 이동가능성이 있는 것으로 탐문조사됨.(후첨 "지적도 및 건물개황도" 참조)

공부와의 차이

-기호(5)->가: 공부상 면적은 223.21㎡이나 현황 실측면적은 약 120㎡임. -기호(5)->다: 공부상 갈바륨(함석조)지붕이나 현황 스레트지붕임. -기호(7)->마~차: 공부상 구조는 철근콘크리트구조이나 현황 철골파이프구조임. -기호(7)->차: 공부상 철근콘크리트조 갈바륨지붕이나 현황 파이프조 스레트지붕임. -기호(7)->사,아: 등기부등본과 일반건축물대장상 면적이 상이하며,일반건축물대장상 2020.11.2 기준 171.5㎡에서 38.5㎡로, 기호(아)는 294㎡에서 274.4㎡로 일부말소되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록3. 지상 이동가능한 제시외 컨테이너박스 창고 12㎡는 매각에서 제외
3. 목록5. 중 1층 톱밥발효돈사 223.21㎡, 1층 돈분장 189.02㎡ 및 목록7. 중 1층 돈분장 200.2㎡는 현황, 관리 및 이용상태 등에 비추어 가치가 미미하여 평가에서 제외
4. 목록2. 농지취득자격증명 제출 필요[매각허가결정시까지 미제출시 매수보증금 반환하지 않음, 가설건축물(돈분장)을 해체하여 원상회복 필요 - 첨부 2025.12.04.자 세종대왕면장 사실조회회신서 참조]
5. 목록1.2.3.은 공부상 임야, 전이나 현황은 축사부지로 이용 중이며, 목록4.는 공부상 지목은 잡종지이나 현황 도로임
6. 목록5. 중 1층 톱밥발효돈사는 공부상 223.21㎡이나 현황은 120㎡이고, 1층 돈분장(189.02㎡) 은 공부상 갈바륨(함석조)지붕이나 현황 스레트지붕임
7. 목록7.은 공부상 철근콘크리트구조이나 현황은 철골파이프구조이고, 1층 돈분장(200.2㎡)은 공부상 철근콘크리트조 갈바륨지붕이나 현황 파이프조 스레트지붕임
8. 목록7. 중 일부 등기사항증명서와 일반건축물대장상 면적 상이함 [일반건축물대장상 돈사(171.5㎡)는 38.5㎡로, 돈사(294㎡)는 274.4㎡로 일부말소됨(2020.11.02. 기준)]

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

여주지원 2023타경5477 (1)

1.2. 소재지

경기도 여주시 세종대왕면 신지리 392-3

1.3. 용도

동물 및 식물 관련시설

1.4. 감정가

2,138,582,550원

1.5. 토지 면적

11,862.00㎡ (약 3,588.25평)

1.6. 건물 면적

2,567.26㎡ (약 776.83평)

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

농OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 경기도 여주시 세종대왕면 신지리 소재 경강선 "세종대왕릉역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 축사, 임야 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근 가능하며, 본 건 인근에 노선버스 정류장 및 경강선 "세종대왕릉역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 상태

본 건은 공히 인접도로 및 토지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 기호(1)~(3)은 축사 건부지, 기호(4)는 도로로 각각 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본 건 기호(1)~(3)은 북측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하며, 기호(4)는 본 건이 노폭 약 4미터 내외의 도로입니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 기호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)

* 기호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 철도보호지구, 수질보전특별대책지역(2권역)

* 기호(3): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 철도보호지구, 수질보전특별대책지역(2권역)

* 기호(4): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)

2.6. 공부와의 차이

* 기호(1)~(3): 공부상 지목은 임야, 전이나 현황 축사부지로 이용 중입니다.

* 기호(4): 공부상 지목은 잡종지이나 현황 도로입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 한국가스공사의 구분지상권(을구 7번, 2006.02.21. 제5432호)은 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 이 권리는 가스관이 존속하는 동안 유효하며, 토지 전부에 설정되어 있습니다.

3.3. 말소 기준 권리

* 토지 등기부: 근저당권 (을18, 2020.07.09. 농협은행주식회사, 1,905,600,000원)

* 건물 등기부: 근저당권 (을34, 2020.07.09. 농협은행주식회사, 1,905,600,000원)

이 기준 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 기타 권리사항

등기부등본상 다수의 소유권 이전, 근저당권, 가압류 등이 존재하나, 상기 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 것으로 보입니다.

3.5. 특이사항 (농지취득자격증명)

목록2. 토지에 대하여 농지취득자격증명 제출이 반드시 필요합니다. 매각허가결정 시까지 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못하며, 가설건축물(돈분장)을 해체하여 원상회복해야 할 필요가 있습니다. (세종대왕면장 사실조회회신서 참조, 2025.12.04.자)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 경기도 여주시의 농경지, 축사, 임야 등이 혼재된 농촌 지역에 위치합니다. 인근에 경강선 "세종대왕릉역"이 있어 교통 접근성이 일부 확보되어 있습니다.

4.2. 잠재적 활용도

주요 용도가 동물 및 식물 관련시설로 되어 있어, 축산업 또는 농업 관련 시설로의 활용이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 지역 특성상 대규모 축사 운영 또는 관련 시설 구축에 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 대중교통(버스, 기차역) 이용은 가능한 수준입니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 도시 지역에 비해 편의시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

5.2. 기타

임대 관계는 미상입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 관련

목록2. 토지 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 입찰보증금 몰수 위험이 있습니다. 또한, 가설건축물 철거 및 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 관련

일괄 매각에 포함되는 제시외 건물들이 있으나, 목록3. 지상 이동 가능한 컨테이너박스 창고 12㎡는 매각에서 제외되므로 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 면적 및 구조 불일치

* 건물(5)의 1층 톱밥발효돈사는 공부상 면적 223.21㎡이나 현황은 약 120㎡로, 1층 돈분장(189.02㎡)은 공부상 갈바륨 지붕이나 현황 스레트 지붕으로 상이합니다.

* 건물(7)은 공부상 철근콘크리트구조이나 현황은 철골파이프구조이며, 1층 돈분장(200.2㎡) 역시 공부상 갈바륨 지붕이나 현황은 스레트 지붕으로 상이합니다.

* 건물(7)의 일부 등기사항증명서 및 일반건축물대장상 면적이 상이하며, 일부 면적은 말소된 내역이 있습니다 (2020.11.02. 기준).

6.4. 가치 미미 평가 제외 부분

목록5. 및 7.의 일부 돈사 및 돈분장(총 612.43㎡)은 현황, 관리 및 이용상태 등에 비추어 가치가 미미하여 평가에서 제외되었습니다. 이는 해당 부분의 활용 가치 또는 철거/보수 비용 발생 가능성을 시사합니다.

6.5. 법적 제한

본 건 소재지는 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(전부제한), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등에 해당하여 가축 사육 및 시설 운영에 대한 환경적, 법적 규제가 존재합니다.

6.6. 구분지상권 (한국가스공사)

매수인이 인수해야 하는 한국가스공사의 구분지상권이 토지 전부에 설정되어 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있는 중요한 요소입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 경기도 여주시 세종대왕면 신지리에 위치한 대규모 토지 및 동물/식물 관련시설로, 총 감정가는 약 21.39억원입니다. 토지는 약 3,588평, 건물은 약 777평 규모입니다.

7.2. 강점

* 넓은 토지 면적을 활용하여 축산 또는 농업 관련 사업을 운영하기에 유리합니다.

* 경강선 "세종대왕릉역"이 인근에 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다.

* 일괄 매각 대상에 제시외 건물들이 포함되어 있어 활용 가치가 있을 수 있습니다.

7.3. 약점

* 농지취득자격증명 발급 의무 및 관련 시설 원상복구 요구는 주요 리스크 요인입니다.

* 다수의 건물에 대해 공부와 현황 간 면적, 구조, 지붕 재질 등 중대한 차이가 존재하여 추가적인 조사와 비용 발생이 예상됩니다.

* 한국가스공사의 구분지상권은 매수인이 인수해야 하므로 토지 활용에 큰 제약을 받을 수 있습니다.

* 지역 자체의 환경 규제(가축사육, 배출시설, 수질보전)가 사업 운영에 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 토지 활용

약 3,588평의 넓은 토지는 축사 용도 외에도 농업, 농산물 생산/가공 등 다양한 6차 산업화 사업 부지로 활용 가능성이 있습니다.

8.2. 접근성

세종대왕릉역 인근이라는 지리적 이점을 활용하여 물류 및 유통 효율성을 높일 수 있습니다.

8.3. 개발 가능성

기존 축사 시설의 현대화 또는 용도 변경 가능성을 검토해 볼 수 있으나, 이는 지역 규제 및 가스관 설치 위치 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가, 면적, 입지 조건, 권리 관계, 그리고 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 한국가스공사의 구분지상권 인수 부담, 농지취득자격증명 발급 및 원상복구 의무, 건물 현황과 공부 간의 차이로 인한 추가 공사 비용 발생 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다. 현재 인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정 시 고려할 직접적인 인수 금액은 없습니다.

9.2. 입찰 시 고려사항

* 가스관 위치 확인 및 실제 토지 사용 가능 면적 재산정

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차 확인

* 제시외 건물을 포함한 모든 건물에 대한 현황 조사 및 보수/철거 비용 추정

* 지역 환경 규제 및 향후 법규 변화 가능성 검토

* 유사 물건의 최근 실거래가 및 시세 조사

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사와 추가적인 법률 및 건축 전문가의 자문이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.