나이스옥션 법원경매 여주 2024타경34977 [2] 경기도 이천시 율면 석산리 284-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 율면 석산리 소재 "석산2리마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주위는
기존주택, 농경지 등의 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등으로 보아 대중교
통사정은 다소 불편시 됩니다.

형태 및 이용상태

대체로 평탄한 사다리형의 토지로서 기호1은 나지, 기호2는 제시외 건물의 부지 등으로 이용
중입니다.

인접 도로상태

기호1은 남동측 및 북서측으로 각각 세로의 도로, 기호2는 남동측, 동측 및 북서측 삼면으로
각각 세로의 포장도로를 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 2 (284-5, -1) : 공히
계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

기호2 지상에 소유자 미상(타인소유로 탐문)의‘제시외 건물(철파이프조 함석지붕 단층 창고
1동)이 소재하고 있습니다.

공부와의 차이

별 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

1. 지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음
2. 제시외 철파이프조 함석지붕 단층 창고 1동, 컨테이너 1동은 매각에서 제외
3. 최저매각가격은 제시외 건물(철파이프조 함석지붕 단층 창고 1동) 소재로 인하여 제한받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 소재지

경기도 이천시 율면 석산리 284-1

2.2. 토지 정보

용도: 대지

토지면적: 584.00㎡ (약 176.67평)

매각대상: 토지일부지분매각

토지지분: 292㎡ (약 88.33평)

2.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

매각에서 제외된 건물: 철파이프조 함석지붕 단층 창고 1동, 컨테이너 1동

2.4. 감정가

48,180,000원

2.5. 경매 정보

사건번호: 여주지원 2024타경34977 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO (이예응)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 율면 석산리 소재 "석산2리마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택, 농경지 등이 혼재된 농촌지대입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장과의 거리 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 판단됩니다.

3.3. 주변 시설 및 환경

주변은 농경지와 기존 주택이 주로 분포하고 있어, 별다른 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지는 않습니다. 다만, 이천시는 다양한 도자기 관련 문화 시설(이천세라피아, 이천시립월전미술관 등)과 자연 휴양지(설봉공원, 부래미마을 등)를 갖추고 있어 이를 활용할 수 있습니다. 검색 결과, 이천시 율면 석산리 인근 지역에서는 과거 의료폐기물 소각장 설치 관련 이슈가 있었으나, 이는 본건의 직접적인 혐오 시설로 보기에는 거리가 있습니다. 또한, 이천시에는 다수의 공장들이 분포하고 있어 산업 지역으로서의 특성도 일부 존재합니다.

3.4. 토지이용계획

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

등기부등본 상 을1 (근저당, 채권최고액 90,000,000원, 채권자: 이예응, 접수일자: 2011.01.25)이 말소기준권리가 됩니다.

4.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리(갑1, 갑2) 및 말소기준권리(을1)와 동순위 또는 후순위 권리, 압류, 가압류, 가등기 등은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. (예: 근저당, 이천시 압류, 대한생명보험 가압류, 정진경 가등기 등)

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4.4. 특이사항 및 인수 권리

* 채권자: 이OO (이예응)이 채권자이자 경매 신청인입니다.

* 임차인 현황: 임차인 정보는 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 법정지상권: 지상에 제시외 건물(철파이프조 함석지붕 단층 창고 1동)이 소재하나, 해당 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다. 이는 본건의 중요한 고려사항입니다.

4.5. 등기부 현황 요약

* 갑1: 정희곤 소유권이전 (1964.05.22)

* 갑2: 신성필외 1명 소유권이전 (2007.10.08, 매매금 47,655,000원)

* 을1: 이예응 근저당 (90,000,000원, 말소기준권리)

* 갑3: 정진경 이전청구권가등기 (매매예약) (말소)

* 갑5: 대한생명보험 가압류 (9,170,278원) (말소)

* 갑8: 이천시 압류 (징수과-19 01) (말소)

* 갑11: 이예응 임의경매개시결정 (67,000,000원) (말소)

* 총 등기부채권액: 99,170,278원

5. 상권분석

5.1. 현황

본건이 위치한 지역은 기존 주택과 농경지가 주를 이루는 농촌지대로, 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다. 따라서, 별도의 상권 분석보다는 주변 토지 이용 현황 및 개발 가능성을 중심으로 판단해야 합니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

주변에 대규모 편의시설이나 상업지구는 부족하나, 차량으로 이동 가능한 거리에 기본적인 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

6.2. 교육 및 의료

가까운 거리에 대규모 학교나 병원 등은 부족하며, 이천 시내 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 지분매각

본건은 토지 전체 면적이 아닌 일부 지분(292㎡)만 매각 대상이므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 협의가 필수적입니다. 소유권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

7.2. 공유자 우선매수신고

공유자는 법적으로 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 입찰 시 낙찰 가능성에 영향을 미칩니다. 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

7.3. 법정지상권 성립 여부 불분명

토지 지상에 제시외 건물(철파이프조 함석지붕 단층 창고 1동)이 존재하나, 해당 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불확실합니다. 만약 법정지상권이 성립될 경우, 토지 이용에 상당한 제약이 발생할 수 있습니다.

7.4. 건물 매각 제외

철파이프조 함석지붕 단층 창고 1동과 컨테이너 1동은 본 매각 대상에서 제외되었습니다. 이러한 건물들은 별도로 처리하거나 소유 관계를 명확히 해야 할 수 있습니다.

7.5. 최저매각가격 제한

제시외 건물의 존재로 인해 최저매각가격이 실제 토지의 가치보다 제한적으로 책정되었을 가능성이 있습니다. 이는 잠재적 가치 상승의 요인이 될 수도 있으나, 법정지상권 문제 등으로 인해 복잡성이 더해집니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지분 활용 가능성

토지 전체 지분 중 일부만 매각되므로, 공유물 분할 협의 등을 통해 향후 토지를 활용할 수 있는 방안을 모색할 수 있습니다.

8.2. 저평가 가능성

법정지상권 불확실성 및 지분매각이라는 특수성으로 인해 시장 가격 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다. 이는 리스크를 감수할 수 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

8.3. 농촌지대 개발 잠재력

계획관리지역으로 향후 개발 가능성을 염두에 둘 수 있으며, 주변의 농경지 현황 등을 고려하여 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 율면 석산리에 위치한 대지 지분 매각 건으로, 주변 농경지와 주택이 혼재된 농촌지대입니다. 교통은 다소 불편하나 차량 접근은 가능합니다.

권리상으로는 인수할 임차인은 없으며, 말소기준권리보다 선순위 권리도 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

그러나 가장 큰 특징은 '지분매각'이라는 점과 '법정지상권 성립 여부가 불분명한 제시외 건물'의 존재입니다. 이 두 가지 요인은 본건의 투자 가치와 리스크를 결정짓는 핵심 요소입니다. 공유자 우선매수신고 가능성과 함께, 이 건물의 법정지상권 문제를 명확히 해결하지 못할 경우 토지 이용에 큰 제약이 따를 수 있습니다.

따라서, 본건은 법률 전문가와의 상담을 통해 법정지상권 성립 가능성 및 공유물 분할 절차에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다. 이러한 리스크를 감수하고 적극적인 활용 방안을 모색할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 본건은 지분매각이며 법정지상권 성립 여부가 불분명한 제시외 건물이 존재하므로, 실제 현장 조사, 법률적 검토, 유사 물건의 최근 거래 사례 분석, 그리고 공유자들의 의사 등을 종합적으로 고려한 심층적인 권리 및 가치 평가가 반드시 필요합니다. 제시된 최저매각가격은 이러한 특수성으로 인해 제한적인 수준일 수 있습니다. 본건의 최종적인 예상 입찰가는 관련 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.