나이스옥션 법원경매 여주 2024타경34977 [1] 경기도 이천시 율면 석산리 284-5 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 율면 석산리 소재 "석산2리마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주위는
기존주택, 농경지 등의 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등으로 보아 대중교
통사정은 다소 불편시 됩니다.

형태 및 이용상태

대체로 평탄한 사다리형의 토지로서 기호1은 나지, 기호2는 제시외 건물의 부지 등으로 이용
중입니다.

인접 도로상태

기호1은 남동측 및 북서측으로 각각 세로의 도로, 기호2는 남동측, 동측 및 북서측 삼면으로
각각 세로의 포장도로를 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 2 (284-5, -1) : 공히
계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

기호2 지상에 소유자 미상(타인소유로 탐문)의‘제시외 건물(철파이프조 함석지붕 단층 창고
1동)이 소재하고 있습니다.

공부와의 차이

별 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경34977 (1)

소재지: 경기도 이천시 율면 석산리 284-5

용도: 대지

감정가: 48,097,500 원

토지면적: 583.00㎡ (약 176.36평)

토지지분: 291.5㎡ (약 88.18평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

1.1. 1.특이사항 및 주의사항

지분매각, 공유자우선매수신고, 공동담보 건이며, 지분매각이므로 취득 시 공유자와의 관계를 명확히 해야 합니다. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사될 수 있음을 유의해야 합니다.

1.2. 입지조건

1.2. 1.소재지 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 율면 석산리 소재 "석산2리마을회관" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 기존 주택, 농경지 등이 혼재된 농촌 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 접근은 가능합니다. 다만, 인근 버스 정류장까지의 거리 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 판단됩니다.

* 인근 도로: 본건 토지는 남동측 및 북서측으로 각각 세로(막다른) 도로에 접해 있으며, 일부 구역은 남동측, 동측, 북서측으로 세 면이 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 이용에 어려움은 적습니다.

1.2. 3.주변시설 분석 (검색 결과 기반)

현장 조사 및 지도 정보 확인 결과, 본건은 농촌 지역에 위치하며 주변에 대규모 공업단지나 혐오 시설은 발견되지 않았습니다. 주로 농경지와 소규모 주거 단지가 분포하고 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

등기부등본상 말소기준권리는 2011년 01월 25일 접수된 이예응의 근저당권(90,000,000원)입니다.

매각으로 인해 본 등기부상 모든 권리(소유권이전, 근저당, 가등기, 압류, 가압류, 임의경매개시결정)는 소멸될 예정입니다.

1.3. 2.인수되는 권리

별도로 인수되는 권리사항은 명시된 바 없습니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'으로 기재되어 있으나, 이는 해당 물건의 특수사항으로 보이며, 상세 내용은 현장 확인이 필요합니다. (일반적으로 토지 임의경매 시 지상권이 인수되는 경우는 드물며, 명확한 확인이 필요합니다.)

1.3. 3.임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 현재 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

1.3. 4.부동산 이용 및 현황

본 토지는 대체로 평탄한 사다리형 토지입니다. 일부 지상에는 소유자 미상(타인 소유 추정)의 철파이프조 함석지붕 단층 창고 1동이 소재하고 있으나, 이는 매각 대상 토지 지분과는 별개의 권리이므로 취득 후 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역적 특성

이천시 율면 석산리 지역은 계획관리지역, 자연취락지구에 속해 있어 농촌 생활권 및 지역 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역에 해당하여 산업 시설 입지나 환경 관련 규제가 존재합니다.

1.4. 2.토지 이용 현황

본 토지는 현재 나지 상태이거나 제시외 건물 부지로 이용 중입니다. 토지 자체의 이용 가치는 용도지역 상 개발 가능성을 내포하고 있으나, 지분 매각이라는 점이 상권 분석에 있어 중요한 제약 요인이 됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설

인근에 마을회관이 위치하며, 농경지 및 주택이 밀집된 지역이므로 기본적인 생활 기반은 갖추고 있습니다. 다만, 대중교통의 불편함은 생활 편의성에 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 2.생활 편의성

차량 이용 시 주요 지역으로의 접근성은 양호할 수 있으나, 대중교통 이용이 잦은 경우 불편을 겪을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.지분매각의 위험

가장 큰 리스크는 '지분매각'입니다. 전체 토지가 아닌 일부 지분만을 취득하게 되므로, 토지 이용 및 개발 시 다른 공유자들과의 협의가 필수적입니다. 이는 향후 재산권 행사에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

1.6. 2.공유자 우선매수신고

공유자는 최고가 매수신고액으로 해당 지분을 우선 매수할 권리가 있습니다. 낙찰 후에도 공유자가 이 권리를 행사하면 소유권을 취득할 수 없게 되어 시간과 비용을 허비할 수 있습니다.

1.6. 3.제시외 건물 문제

기호2 지상에 소재한 타인 소유의 제시외 건물은 토지 소유권과 무관하게 존재하며, 철거 문제 등이 발생할 수 있습니다. 이는 향후 토지 활용 계획에 걸림돌이 될 수 있습니다.

1.6. 4.토지 이용 제한

계획관리지역이지만, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등의 규제를 받습니다. 이는 건축 또는 개발 시 행정 절차의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1.토지 가치

해당 토지는 계획관리지역으로 분류되어 있어 잠재적인 개발 가치가 있습니다. 농촌 지역의 개발 수요 증가 시 지가 상승을 기대할 수 있습니다.

1.7. 2.인근 개발 가능성

이천시 지역 특성상, 향후 지역 개발 계획에 따라 본 토지의 가치가 재평가될 가능성이 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 이천시 율면의 농촌 지역에 위치한 대지 지분 매각 건입니다. 감정가는 48,097,500원이며, 토지 지분 면적은 291.5㎡(약 88.18평)입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태를 취득하게 됩니다.

그러나, 본건의 핵심적인 특징은 '지분매각'이라는 점입니다. 이는 전체 토지의 일부만을 소유하게 되므로, 향후 토지 활용 시 다른 공유자들과의 협력이 필수적이며, 이는 상당한 제약으로 작용할 수 있습니다. 또한, 공유자 우선매수 신고 권리가 있어 낙찰 후 소유권을 취득하지 못할 위험도 존재합니다. 토지 위에 소재한 제시외 건물 또한 잠재적 분쟁 요소가 될 수 있습니다.

교통상 대중교통은 다소 불편하나 차량 접근은 용이하며, 주변 환경은 농촌 지역으로 보통 수준입니다. 토지 이용계획상 개발 가능성은 있으나, 각종 환경 규제와 제한사항을 고려해야 합니다.

따라서 본 물건은 지분 매각으로 인한 소유권 행사 제약, 공유자 우선매수 위험, 제시외 건물 문제 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 투자 시에는 이러한 위험 요인들을 충분히 인지하고, 해당 지분 취득 후 실질적인 재산권 행사가 가능한지, 또는 다른 공유자와의 원만한 협의가 가능한지에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 48,097,500원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

지분 매각으로 인한 불확실성, 공유자 우선매수 위험, 제시외 건물 존재 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

단순히 토지 지분 면적과 감정가를 기준으로 판단하기보다, 향후 공유물 분할이나 매각 과정에서 발생할 수 있는 추가 비용 및 시간, 법적 분쟁 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직하며, 입찰 희망가는 30,000,000원 ~ 40,000,000원 사이에서 시장 상황 및 본건의 위험 요소를 감안하여 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (본 예상가는 법률적, 세무적 자문을 대체하는 것이 아니며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상의하시기 바랍니다.)

감정평가서 요약 요향표

Google Maps 검색 결과: 경기도 이천시 율면 석산리 284-5 주변 (2026-07-07)

카카오맵 검색 결과: 경기도 이천시 율면 석산리 284-5 주변 (2026-07-07)

토지 등기부 요약 (2026-07-07)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.