나이스옥션 법원경매 여주 2024타경36164 [1] 경기도 여주시 세종대왕면 신지리 108-11 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이앤

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 세종대왕면 신지리 소재 "신지1리 마을회관" 남측 인근에 위치하며,
부근은 임야, 농경지, 단독주택 등이 소재하는 지방도주변 산림지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 북측에 노선버스정류장이 소재하고, 북측 근거리에
42번국도 및 중부내륙고속도로 진출입로 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

형태 및 이용상태

-기호(1) : 대체로 완경사의 부정형 토지로서 현황 자연림임.

-기호(2): 대체로 완경사의 부정형 토지로서, 과거(2017-2019년) 관광농원조성을 위한 사업계획승인에 따른 관광농원 조성을 위한 절토 및 성토 등의 지반공사를 포함한 관련 공사가 진행되었던 토지로서 현황 계단식으로 조성된 토지임야 상태임.

-기호(3-10): 대체로 완경사의 부정형 토지로서, 기호(2) 토지의 관광농원 조성과 관련된 공사가 시행된 잡종지 상태의 토지임야 및 일부 자연림임.

인접 도로상태

본건은 공히 지적도상 맹지임. 다만, 본건 기호(6,7)의 북동측으로 비포장 도로(구거부지) 개설되어 있으며, 이를 통해 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 1000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한지역 300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 2권역)<환경정책기본법>.

-기호(2): 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 2권역)<환경정책기본법>

-기호(3-8,10): 생산관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 2권역)<환경정책기본법>.

-기호(9): 생산관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 2권역)<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-본건 기호(10) 지상에는 비교적 이동이 용이한 컨테이너 1개동이 소재함.
-본건 토지 중 기호(2-7)은 2017.06.01.에 관광농원건립을 위한 사업계획승인을 받은 바 있으나, 2020.05.01. 본 사업계획승인은 취소된 것으로 확인된 바, 업무진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록10. 지상에 소재하는 제시외 컨테이너 1동은 매각에서 제외
3. 지적도상 맹지임 (다만, 목록6.7.의 북동측으로 비포장 도로(구거부지)가 개설되어 있으며, 이를 통해 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 연계됨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 여주지원 2024타경36164 (1)

소재지: 경기도 여주시 세종대왕면 신지리 108-11

용도: 임야

감정가: 3,652,903,000원

토지면적: 65,414.00㎡ (약 19,789.99평)

매각대상: 토지 전체 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 석곡농업협동조합 (추정)

1.2. 특이사항

* 공동담보 물건입니다.

* 목록 10. 지상에 소재하는 제시외 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.

* 지적도상 맹지이나, 목록 6, 7번지의 북동측으로 비포장 도로(구거부지)가 개설되어 있으며, 이를 통해 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 연계됩니다.

* 일괄매각으로 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 여주시 세종대왕면 신지리 소재 "신지1리 마을회관" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 임야, 농경지, 단독주택 등이 소재하는 지방도변 산림지대로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 북측에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 북측 근거리에는 42번국도 및 중부내륙고속도로 진출입로가 있어 전반적인 교통 환경은 보통으로 평가됩니다. 세종대왕릉역이 소재하며, 해당 역 주변으로 능서역세권 도시개발사업이 추진되었으나, 본건 소재지와의 직접적인 연계성은 추가 확인이 필요합니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 형태

* 기호 (1): 대체로 완경사의 부정형 토지로서 현황 자연림입니다.

* 기호 (2): 대체로 완경사의 부정형 토지로서, 과거(2017-2019년) 관광농원 조성을 위한 사업계획 승인에 따른 절토 및 성토 등의 지반 공사가 진행되었던 토지로, 현황 계단식으로 조성된 상태입니다. 다만, 2017년 6월 1일 관광농원 건립을 위한 사업계획 승인이 있었으나 2020년 5월 1일자로 취소된 사실이 확인되었습니다.

* 기호 (3-10): 대체로 완경사의 부정형 토지로서, 기호 (2) 토지의 관광농원 조성과 관련된 공사가 시행된 잡종지 상태의 토지 및 일부 자연림입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건은 지적도상 맹지이나, 인접한 북동측으로 비포장 도로(구거부지)가 개설되어 있으며, 이를 통해 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 연계되어 접근이 가능합니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 농림지역, 생산관리지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 을10 근저당권 (석곡농업협동조합, 2020.06.29. 설정, 1,200,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 근저당권, 지상권, 임의경매 개시결정 등기.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 특이사항: 등록된 임차인 현황 정보가 없으며, 임대관계 또한 파악되지 않아 인수할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 개발 현황

본건이 소재한 여주시 세종대왕면 신지리는 역사적으로 북성산성과 연계된 지역이며, 세종대왕릉 인근 지역으로 역사 문화적 가치를 지닌 곳입니다. 최근에는 세종대왕릉역 주변으로 능서역세권 도시개발사업이 추진되었으며, 일부 지역에서는 도시계획도로 개설 등 기반시설 확충이 이루어지고 있습니다. 다만, 본 물건지 자체는 개발이 제한적인 임야 지역에 해당합니다.

4.2. 주변 상권

신지리 자체는 농경지와 산림이 주를 이루는 지역으로, 일반적인 상업 시설보다는 농업 관련 시설이나 소규모 편의 시설이 존재할 것으로 예상됩니다. 차량으로 이동 시 약 5~10분 거리에 여주 도심권이 위치해 있어, 해당 지역의 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

본건 인근 신지1리 마을회관이 존재하며, 대중교통 이용 시 세종대왕릉역 및 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 다만, 대형 마트, 병원, 학교 등 주요 생활 편의시설은 차량으로 약 10분 이상 이동해야 하는 여주 도심권 또는 인근 지역을 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

5.2. 주변 관광 및 문화 시설

세종대왕릉(영릉)이 인근에 위치하고 있어 역사 문화 관광지로서의 가치가 있습니다. 또한, 북성산성 등 지역의 역사 유적지가 분포되어 있습니다.

5.3. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 인근에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본건은 농림지역, 보전산지, 수질보전특별대책지역 등 다수의 토지 이용 제한 구역에 포함되어 있어, 건축 및 개발 시 관련 법규에 따른 엄격한 제한을 받을 수 있습니다.

6.2. 맹지 및 접근성

지적도상 맹지에 해당하므로, 차량 진입 및 건축 인허가 시 도로 확보가 중요한 이슈가 될 수 있습니다. 다만, 비포장 도로 및 구거부지를 통한 도로 연계 가능성이 존재합니다.

6.3. 과거 사업 계획 취소

기호 (2) 토지의 경우, 과거 관광농원 조성 사업계획 승인이 취소된 이력이 있어, 향후 해당 부지의 활용 방안 모색 시 불확실성이 존재합니다.

6.4. 자연환경 및 지형

완경사의 부정형 토지로서 자연림 및 과거 개발 흔적이 남아 있어, 개발 또는 이용 시 경사지 및 자연환경 보전에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 여주시 세종대왕면 신지리에 위치한 넓은 면적의 임야입니다. 전반적으로 자연환경이 잘 보존된 지역에 속하며, 역사적인 명소인 세종대왕릉과 가깝다는 지리적 이점이 있습니다. 교통 접근성은 지방도 및 도로망을 통해 보통 수준을 유지하고 있으나, 지적도상 맹지라는 점은 개발 및 이용 시 주의가 필요합니다. 또한, 농림지역, 보전산지 등 다양한 토지 이용 제한이 존재하며, 과거 관광농원 조성 사업 계획이 취소된 이력이 있어 향후 개발 계획 수립 시 면밀한 검토가 요구됩니다. 현재로서는 순수한 임야 상태이며, 개발 가능성이나 활용 방안에 따라 가치가 달라질 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 면적

총 65,414.00㎡ (약 19,790평)에 달하는 넓은 토지 면적은 향후 다양한 개발 또는 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

8.2. 역사 문화 관광 인접성

세종대왕릉 등 역사 문화 관광지와 인접해 있어, 관광 관련 시설 개발 또는 투자 잠재력을 가질 수 있습니다.

8.3. 계획관리지역 포함 가능성 (확인 필요)

일부 지역은 생산관리지역으로 분류되어 있으나, 관련 법규 검토를 통해 계획관리지역으로의 편입 가능성 또는 인접 지역의 개발 동향을 파악하면 추가적인 투자 가치를 발굴할 수 있습니다. (주의: 제공된 정보상으로는 명확한 용도지역 구분이 기호별로 상세하지 않아 추가 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 감정평가액 3,652,903,000원을 기준으로, 향후 시장 상황, 개별 물건의 입찰 경쟁률, 추가적인 현장 조사 결과 및 법률적 검토 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 따라서, 전문가의 상세한 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세 비교 분석을 통해 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.