나이스옥션 법원경매 여주 2024타경37754 [2] 경기도 양평군 개군면 하자포리 190-10 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 개군면 하자포리 소재 "개군레저스포츠공원" 동측 원거리에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설, 전, 답, 임야 등이 혼재된 지역으로 제반 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 불가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 서하향 완경사지대 내 사다리형의 토지로서, 현황 자연림 상태임.

일련번호 2 : 서하향 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 현황 자연림 상태임.

인접 도로상태

본건은 지적도 및 현황 ‘맹지’임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2 : 도시지역(2023-08-29), 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2023-08-29)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2023-08-29)(1권역)<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

지적도 및 현황 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경37754 (2)

소재지: 경기도 양평군 개군면 하자포리 190-10

토지 면적: 1177.00㎡ (약 356.03평)

건물 면적: 0.00㎡

감정가: 75,328,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

채권자: 변OO

특이사항: 공동담보

1.2. 물건 현황

용도: 임야

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 지분: 1177㎡

1.3. 주의사항

지적도 및 현황 맹지임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 양평군 개군면 하자포리 소재 "개군레저스포츠공원" 동측 원거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 근린생활시설, 전, 답, 임야 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 및 자연 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 교통상황

3.1. 접근성

차량의 직접적인 접근은 불가능한 상태입니다. 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 가능하나, 전반적인 교통상황은 다소 불편할 수 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2021년 3월 16일 접수된 주식회사스탠다드스타에이엠씨의 근저당권 (채권최고액 50,000,000원) 입니다.

경매개시결정: 2024년 7월 26일 변정호 채권자의 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

기타 권리사항:

* 공유자전원지분전부이전 (금원산업주식회사, 2005.05.27)

* 소유권이전 (염자현, 2016.11.24)

* 소유권이전청구권가등기 (조영애, 2017.03.17)

* 압류 (동작세무서장, 2024.09.02)

* 압류 (동작구, 2024.09.12)

등기부채권 총액: 50,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

4.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수할 보증금 또한 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

물건지 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있으나, 본 물건 자체의 상권 활성화를 기대하기는 어렵습니다. 상세한 상권 분석은 현장 조사를 통해 추가적으로 진행되어야 합니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 환경

전반적으로 자연림 상태의 임야로, 단독주택 및 일부 농경지와 혼재되어 있습니다. 일상생활을 위한 편의시설이나 문화시설에 대한 정보는 제한적이므로, 해당 지역의 실제 생활 여건은 현장 방문을 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 맹지 상태

본 물건은 지적도 상 및 현황 상 도로에 접하지 않은 맹지입니다. 이는 건축이나 개발에 있어 심각한 제약이 될 수 있으며, 진입로 확보를 위한 추가적인 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

7.2. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 다음과 같은 다수의 규제를 받고 있습니다.

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 배출시설설치제한지역

* 준보전산지

* 자연보전권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 수질보전특별대책지역 (1권역)

이러한 규제들은 토지의 이용 및 개발에 있어 상당한 제한을 야기하며, 건축 행위나 사업 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

7.3. 접근성 제약

차량 접근이 불가능한 점은 물건 활용도를 크게 저해하는 요소입니다.

7.4. 현황 자연림 상태

현재 자연림 상태로 이용 중이므로, 토지 형질 변경 및 개발 시 상당한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

7.5. 주변 혐오시설 유무

현재 파악된 주변 혐오시설은 없으나, 해당 지역의 개발 현황 및 향후 계획에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군에 위치한 임야로, 감정가는 75,328,000원입니다. 토지 면적은 1177.00㎡ (약 356.03평)입니다. 권리 관계상 인수할 임차보증금은 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

그러나 본 물건의 가장 큰 리스크는 도로에 접하지 않은 맹지 상태이며, 다양한 토지이용계획 및 제한사항 (도시지역, 자연녹지지역, 수질보전특별대책지역, 자연보전권역 등)으로 인해 건축 및 개발에 심각한 제약이 따릅니다. 또한 차량 접근이 불가능하다는 점도 활용도를 낮추는 요인입니다. 현재 자연림 상태임을 감안할 때, 토지 활용을 위해서는 상당한 투자와 노력이 필요할 것으로 보입니다.

9. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 매우 제한적입니다.

* 넓은 면적의 임야: 향후 규제 완화 시 잠재적 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

* 수도권 인근: 수도권이라는 지리적 이점은 있으나, 규제가 이를 상쇄할 가능성이 높습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 입찰가 산정 시에는 상기 명시된 맹지, 다수의 개발 제한, 차량 접근 불가 등의 심각한 리스크 요인을 충분히 고려해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 0원이므로 감정가 75,328,000원을 기준으로 하되, 실제 입찰가는 이러한 제약사항으로 인한 가치 하락분을 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 상세한 시세 조사 및 본인의 투자 성향에 따른 위험 감수 수준을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.